Du hast gekauft, eingezogen — und dann taucht etwas auf, das beim Besichtigungstermin niemand erwähnt hat: ein feuchtes Fundament, eine marode Elektrik, ein undichtes Dach. In Spanien gibt es dafür einen rechtlichen Begriff: vicios ocultos, also versteckte Mängel. Und ja, das Gesetz schützt dich als Käufer — aber nur, wenn du schnell handelst.
Versteckte Mängel sind im spanischen Zivilrecht in den Artikeln 1484 bis 1490 des Código Civil geregelt. Die Grundidee: Ein Verkäufer haftet für Mängel, die zum Zeitpunkt des Kaufs bereits vorhanden waren, die du bei einer normalen Besichtigung nicht erkennen konntest, und die die Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen oder so schwerwiegend sind, dass du bei Kenntnis einen niedrigeren Preis verhandelt hättest.
Was gilt als versteckter Mangel — und was nicht?
Das ist die erste Frage, die dein Anwalt beantworten muss. Nicht jedes Problem nach dem Einzug ist ein vicio oculto. Ein klares Beispiel für einen versteckten Mangel: strukturelle Risse, die hinter frisch verputzten Wänden verborgen waren. Oder eine Fossa Sèptica, die seit Jahren nicht funktioniert und deren Zustand absichtlich kaschiert wurde.
Kein versteckter Mangel hingegen: Dinge, die bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen wären. Ein offensichtlich alter Boiler, eine sichtbar verwitterte Fassade oder ein Dach, das man von außen gut beurteilen kann — dafür haftet der Verkäufer in der Regel nicht.
Die Grauzone ist groß. Und das ist genau der Bereich, in dem ein lokaler Anwalt mit Erfahrung in Immobilienkäufen auf Mallorca entscheidend ist.
Wie lange habe ich Zeit, um zu klagen?
Das ist der Punkt, der deutschen Käufern oft überraschend kommt: Die Fristen im spanischen Recht sind kurz.
Grundsätzlich gilt nach dem Código Civil eine Frist von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, zu dem du den Mangel entdeckt hast, um Ansprüche geltend zu machen. Bei Neubauten gelten andere, längere Garantiefristen — aber bei Gebrauchtimmobilien, die den Großteil des Markts im Südosten Mallorcas ausmachen, ist die Sechsmonatsfrist der Ausgangspunkt.
Wichtig: Diese Frist beginnt nicht mit dem Kaufdatum, sondern mit dem Moment, in dem du den Mangel festgestellt hast oder vernünftigerweise hättest feststellen müssen. Trotzdem: Je früher du reagierst, desto besser stehen deine Chancen — und desto einfacher ist die Beweislage.
Was kann ich vom Verkäufer verlangen?
Das spanische Recht gibt dir im Wesentlichen zwei Optionen, die auch als actio redhibitoria und actio quanti minoris bezeichnet werden:
Erstens: Die Rückabwicklung des Kaufs. Du gibst die Immobilie zurück und bekommst den Kaufpreis erstattet. Das ist die drastischste Lösung und in der Praxis selten — schon weil beide Seiten inzwischen tief im Prozess stecken und eine Rückabwicklung enorm aufwendig ist.
Zweitens: Eine Minderung des Kaufpreises. Du behältst die Immobilie, aber der Verkäufer erstattet dir anteilig den Betrag, der dem Mangel entspricht. Das ist in der Praxis die häufigere Lösung — oft außergerichtlich ausgehandelt.
In Fällen, in denen der Verkäufer den Mangel kannte und absichtlich verschwiegen hat, kommt zusätzlich Schadensersatz in Betracht. Das ist allerdings schwieriger zu beweisen.
Was ist vor dem Kauf zu tun, um sich zu schützen?
Mal ehrlich: Die beste Absicherung gegen versteckte Mängel ist die Due Diligence vor der Unterschrift, nicht der Rechtsweg danach. Was bedeutet das konkret?
Bei einer Finca im Südosten — und die meisten unserer Kunden kaufen genau das — lässt sich vieles mit einem erfahrenen Architekten oder Bausachverständigen vor dem Notartermin aufdecken. Ein technisches Gutachten kostet einige hundert Euro und gibt dir ein deutlich klareres Bild als jede Besichtigung mit dem Agenten.
Aus 20 Jahren Erfahrung direkt vor Ort wissen wir: Die physische Realität einer Finca stimmt fast nie vollständig mit dem überein, was im Kataster und in der Escritura steht. Nicht weil jemand lügt — sondern weil über Jahrzehnte gebaut, umgebaut und nie aktualisiert wurde. Diese Abweichungen sind oft kein Problem, manchmal aber relevant. Ein lokaler Architekt sieht das auf den ersten Blick.
Praktischer Tipp
Wenn du nach dem Kauf einen Mangel entdeckst: Dokumentiere sofort alles mit Fotos und Datum, melde dich unverzüglich bei deinem Anwalt auf Mallorca, und kommuniziere mit dem Verkäufer ausschließlich schriftlich. Mündliche Absprachen sind in einem späteren Rechtsstreit kaum nachweisbar.
Du hast Fragen zur Due Diligence vor dem Kauf oder brauchst Kontakte zu erfahrenen Bausachverständigen im Südosten Mallorcas? Schreib uns — wir kennen die Leute, denen wir unsere eigenen Kunden anvertrauen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
