Reserva oder Arras — zwei Begriffe, die beim Immobilienkauf auf Mallorca immer wieder auftauchen und die viele Käufer verwirren. Beide bedeuten: Ich bin ernsthaft interessiert und zahle einen Betrag, um das Objekt zu sichern. Aber sie unterscheiden sich erheblich in ihrer rechtlichen Verbindlichkeit und den Konsequenzen, wenn etwas schiefläuft.
Was ist die Reserva?
Die Reserva ist die erste und weniger verbindliche Stufe. Man zahlt einen Betrag — in der Regel zwischen 3.000 und 10.000 Euro — um das Objekt für einen vereinbarten Zeitraum vom Markt zu nehmen. In dieser Zeit führt der Anwalt die Due Diligence durch: Grundbuchprüfung, Kataster, Baugenehmigungen, steuerliche Situation.
Was bei der Reserva kritisch ist: Die Bedingungen, unter denen der Betrag zurückgezahlt wird oder nicht, hängen vollständig vom Reservavertrag ab. Es gibt keinen einheitlichen gesetzlichen Standard. Ein gut formulierter Reservavertrag enthält klare Rücktrittsrechte für den Käufer, wenn die Due Diligence Probleme aufdeckt. Ein schlecht formulierter enthält das nicht.
Deshalb gilt: Bevor du die Reserva zahlst, lässt dein Anwalt den Vertrag prüfen. Nicht danach.
Was sind die Arras?
Die Arras — formal contrato de arras penitenciales — sind der nächste und wesentlich verbindlichere Schritt. Sie sind im spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und haben klare rechtliche Konsequenzen. Der Käufer zahlt einen Betrag, in der Regel 10 % des Kaufpreises. Dafür gilt: Wenn der Käufer ohne triftigen Grund zurücktritt, verliert er diesen Betrag. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte zurückzahlen.
Das ist eine echte gegenseitige Bindung. Beide Parteien haben Skin in the Game. Das schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer nach der Einigung noch einem anderen Interessenten den Zuschlag gibt. Und es schützt den Verkäufer davor, dass der Käufer ohne Konsequenzen abspringt.
Welche Due Diligence sollte vorher abgeschlossen sein?
Bevor die Arras unterschrieben werden, sollte die rechtliche Prüfung des Objekts weitgehend abgeschlossen sein. Denn nach den Arras gibt es kein einfaches Zurück mehr — zumindest nicht ohne finanziellen Verlust. Wer die Arras unterschreibt und dann merkt, dass der Pool nicht genehmigt ist, steht vor einer schwierigen Entscheidung.
Die Reihenfolge, die wir empfehlen: Reserva → Due Diligence → Arras → Notartermin. Wer diese Reihenfolge einhält und seinen Anwalt bei jedem Schritt dabei hat, kauft mit dem bestmöglichen Schutz.
Du bist gerade in der Phase zwischen Besichtigung und Reserva und weißt nicht, wie du vorgehen sollst? Schreib uns — wir können dich durch den Prozess führen und dich mit einem erfahrenen Anwalt verbinden.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
