Kataster und Grundbuch sagen 180 Quadratmeter. Die Finca, die du besichtigst, fühlt sich eher nach 220 an — oder vielleicht nach 150. Willkommen in der mallorquinischen Immobilienwirklichkeit. Abweichungen zwischen den offiziellen Unterlagen und dem tatsächlichen Bestand sind auf Mallorca keine Ausnahme, sondern eher die Regel.
Das klingt beunruhigend. Und in manchen Fällen ist es das auch. Aber in anderen Fällen ist es schlicht das Ergebnis von Jahrzehnten, in denen gebaut, umgebaut und ergänzt wurde, ohne dass jemand die Unterlagen aktualisiert hat. Die Frage ist nicht, ob es eine Abweichung gibt — sondern was sie konkret bedeutet und wie sie sich lösen lässt.
Warum stimmen die Zahlen auf Mallorca so häufig nicht?
Es gibt mehrere typische Ursachen. Erstens: Alte Gebäude, die ohne Baugenehmigung erweitert wurden — ein Annexbau hier, eine Terrasse dort, manchmal ein ganzes Stockwerk, das nie beim Kataster gemeldet wurde. Auf dem Land war das über Jahrzehnte gängige Praxis.
Zweitens: Das spanische Kataster und das Grundbuch sind zwei unabhängige Systeme, die sich nicht automatisch synchronisieren. Eine Änderung im einen System schlägt sich nicht automatisch im anderen nieder.
Drittens: Historische Messungenauigkeiten. Ältere Grundbucheintragungen basieren manchmal auf Schätzungen oder Vermessungen mit veralteten Methoden.
Was passiert beim Kauf, wenn die Zahlen abweichen?
Hier kommt es darauf an, welche Art von Abweichung vorliegt und wie groß sie ist. Kleine Differenzen — ein paar Quadratmeter Unterschied durch unterschiedliche Messverfahren — sind in der Praxis meist unproblematisch und lassen sich im Rahmen des Kaufprozesses klären oder akzeptieren.
Größere Abweichungen, vor allem wenn nicht angemeldete Bauvolumen existieren, sind heikler. Denn was nicht im Kataster oder Grundbuch steht, ist offiziell nicht vorhanden — und kann im schlimmsten Fall Gegenstand eines urbanistischen Verfahrens werden.
Was das für dich als Käufer bedeutet: Du übernimmst mit dem Kauf auch die Geschichte der Immobilie. Bauten ohne Genehmigung sind nach dem Kauf dein Problem — nicht mehr das des Vorbesitzers.
Kann man nicht angemeldete Flächen nachträglich regulieren?
In manchen Fällen ja — aber das hängt stark von der Bodenklassifizierung, dem Baujahr und den aktuellen Regelungen der Gemeinde ab. Auf rustikal klassifiziertem Land gelten besonders strenge Einschränkungen. Auf urbanem Boden gibt es mehr Spielraum.
Was die Portale und Exposés nicht zeigen: Für jede Finca, die wir unseren Kunden vorstellen, arbeiten wir mit lokalen Architekten zusammen, die genau das einschätzen können. Nicht jede Abweichung ist ein Kaufhindernis — aber jede Abweichung muss verstanden sein, bevor unterschrieben wird.
Was sollte dein Anwalt konkret prüfen?
Eine gute Due Diligence umfasst bei dieser Frage mehrere Schritte: Nota Simple aus dem Grundbuchamt, Katasterauszug, Vergleich beider Unterlagen mit der physischen Realität vor Ort — idealerweise mit einem Architekten oder Bausachverständigen. Außerdem Abfrage beim zuständigen Ayuntamiento, ob offene Verfahren oder Sanktionen vorliegen.
Gerade bei älteren Fincas im Südosten Mallorcas ist dieser Schritt kein Luxus, sondern Standard. Wer das überspringt, kauft im Blindflug.
Du hast eine konkrete Finca im Blick und fragst dich, wie die Unterlagen aussehen? Schreib uns — wir kennen die Fragen, die man stellen muss, und die Fachleute, die sie beantworten können.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
