Ja, du kannst als deutscher Staatsbürger eine Immobilie auf Mallorca kaufen, ohne in Spanien zu leben oder gemeldet zu sein. Es gibt keine Einschränkung für EU-Bürger beim Immobilienkauf — weder beim Preis noch bei der Art der Immobilie.
Diese Frage kommt fast in jedem ersten Gespräch mit deutschen Interessenten. Und die Antwort ist einfach: Als EU-Bürger hast du dasselbe Recht auf Immobilienerwerb wie ein Spanier. Punkt. Kein Sondergenehmigung, keine Quote, keine Beschränkung auf bestimmte Gebiete.
Was du allerdings brauchst
Kaufen darfst du ohne Residenz — aber nicht ohne Bürokratie. Das Wichtigste, was du vor dem Kauf benötigst, ist eine NIE: die Número de Identificación de Extranjero, deine Steueridentifikationsnummer in Spanien. Ohne NIE geht nichts — kein Notar, kein Grundbucheintrag, kein Bankkonto.
Die NIE beantragst du entweder beim spanischen Konsulat in Deutschland (dauert derzeit mehrere Wochen) oder direkt auf Mallorca bei der Policía Nacional. In beiden Fällen brauchst du deinen Reisepass, ein ausgefülltes Antragsformular und — wenn du es auf Mallorca machst — in der Regel einen Termin, den du über das Cita-Previa-System online buchst.
Was viele nicht wissen: Auch dein Ehepartner braucht eine eigene NIE, wenn ihr die Immobilie gemeinsam kaufen wollt. Das gilt unabhängig vom Güterstand.
Residenz ist keine Voraussetzung — aber eine Entscheidung
Viele unserer Kunden kaufen als Nicht-Residenten. Sie kommen mehrere Monate im Jahr nach Mallorca, nutzen ihre Finca als Zweitwohnsitz und bleiben steuerlich in Deutschland. Das ist vollkommen legal und wird von tausenden Deutschen auf Mallorca genau so praktiziert.
Die entscheidende Grenze: 183 Tage. Wenn du dich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhältst, wirst du nach spanischem Recht als Steuerresident betrachtet — mit allen Konsequenzen für deine Einkommensteuer. Das ist keine Empfehlung von uns, sondern ein Thema, das du mit deinem Steuerberater besprechen musst, bevor du kaufst.
Was sich als Nicht-Resident ändert
Als Nicht-Resident in Spanien hast du bestimmte steuerliche Pflichten, auch wenn du die Immobilie nicht vermietest. Die sogenannte Renta Imputada — eine fiktive Einkommensbesteuerung auf Basis des Katasterwerts deiner Immobilie — musst du jährlich über das Modelo 210 erklären. Das klingt kompliziert, ist aber ein Standardvorgang, den jeder Gestor in der Zone routinemäßig abwickelt.
Außerdem gilt: Wenn du deine Immobilie irgendwann verkaufst, behält der Käufer drei Prozent des Kaufpreises ein und führt sie an die spanische Steuerbehörde ab — als Sicherheit für die Kapitalertragssteuer. Das Geld kannst du dir zurückholen, wenn du keine Gewinne erzielt hast, aber der Prozess dauert.
Was wir empfehlen
Kläre die steuerliche Situation vor dem Kauf — nicht danach. Wir sehen regelmäßig Käufer, die nach der Unterschrift zum ersten Mal erfahren, dass sie als Nicht-Residenten Steuern in Spanien zahlen müssen. Das lässt sich vermeiden, wenn du frühzeitig einen Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-spanischen Kontext einschaltest.
Du bist deutscher Staatsbürger und willst im Südosten Mallorcas kaufen, ohne deinen Wohnsitz zu verlegen? Sprich mit uns — wir wissen, wie es funktioniert, und stellen dir die richtigen Leute vor.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
