Der ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ist die spanische Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie anfällt. Auf den Balearen ist dieser Steuersatz progressiv gestaffelt: Je höher der Kaufpreis, desto höher der Prozentsatz. Was das konkret für einen Finca-Käufer im Südosten bedeutet, wie der ITP berechnet wird, und welche Besonderheiten zu kennen sind — das erklärt dieser Artikel.
Was der ITP ist und wer ihn zahlt
Der ITP ist eine Steuer der autonomen Gemeinschaft — auf den Balearen also eine balearische Steuer, nicht eine nationale. Der Käufer zahlt sie, nicht der Verkäufer. Sie ist fällig innerhalb von dreißig Tagen nach dem Notartermin. Wer die Frist überschreitet, zahlt Zuschläge. Der ITP gilt ausschließlich für den Kauf von Gebrauchtimmobilien — also Häusern und Fincas, die nicht neu gebaut sind. Bei Neubauten gilt stattdessen die IVA (Mehrwertsteuer) zusammen mit dem Stempel der AJD.
Die Staffelung auf den Balearen
Auf den Balearen ist der ITP progressiv gestaffelt. Das bedeutet: Nicht der gesamte Kaufpreis wird mit demselben Satz besteuert, sondern verschiedene Teile des Preises mit verschiedenen Sätzen. Die Staffelung orientiert sich an Schwellenwerten, die sich regelmäßig ändern können. Für Objekte im höheren Preissegment — und Fincas im Südosten Mallorcas liegen typischerweise in diesem Segment — kann der Steuersatz auf den letzten Preisteilen erheblich sein. Der Gestor berechnet die konkrete Steuerlast für den jeweiligen Kaufpreis und stellt die Erklärung fristgerecht.
ITP auf Kaufpreis oder Referenzwert?
Seit 2022 gibt es in Spanien den valor de referencia — den Kataster-Referenzwert. Wenn dieser Referenzwert höher ist als der tatsächliche Kaufpreis, wird der ITP auf Basis des Referenzwerts berechnet. Das kann bedeuten, dass ein Käufer, der eine Finca unter dem Referenzwert kauft — was bei bestimmten Verhandlungsergebnissen vorkommen kann — trotzdem ITP auf den höheren Referenzwert zahlen muss. Das ist ein Aspekt, der beim Budget immer mitberücksichtigt werden sollte. Liegt der Kaufpreis über dem Referenzwert, ist der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage.
Wann AJD statt ITP gilt
Wer eine Neubauimmobilie kauft, zahlt keinen ITP, sondern IVA — in der Regel zehn Prozent des Kaufpreises für Wohnimmobilien — plus Actos Jurídicos Documentados (AJD), den Stempel auf die notarielle Urkunde. AJD gilt auch bei der Eintragung einer Hypothek. Der AJD-Satz auf den Balearen beträgt typischerweise einen bestimmten Prozentsatz des beurkundeten Werts — die genaue Höhe sollte mit dem Gestor für den konkreten Fall ermittelt werden, da sich Sätze ändern können.
Was das für die Gesamtplanung bedeutet
ITP plus Notar plus Grundbucheintragung plus Anwaltshonorar plus eventuelle Übersetzerkosten ergeben zusammen die Kaufnebenkosten. Für eine Finca im gehobenen Segment im Südosten Mallorcas sind das realistisch elf bis dreizehn Prozent des Kaufpreises. Wer diesen Betrag vollständig als flüssige Reserve eingeplant hat, kauft ohne Liquiditätsdruck. Wer das nicht hat, kauft mit einem Problem.
Was viele beim ersten Kauf nicht auf dem Radar haben: Der ITP muss bar — also per Überweisung oder Scheck — bezahlt werden, bevor das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung einträgt. Das bedeutet in der Praxis: Die Steuerzahlung ist nicht optional oder aufschiebbar. Wer nach dem Notartermin reist und vergessen, dem Gestor rechtzeitig die Mittel bereitzustellen, riskiert Fristversäumnis mit Strafzuschlägen. Der Gestor braucht dafür eine Vollmacht und Zugang zum spanischen Bankkonto — beides sollte vor dem Notartermin organisiert sein.
Sie wollen wissen, wie hoch der ITP für einen bestimmten Kaufpreis auf den Balearen konkret ausfällt? Schreib uns — wir können mit dem Gestor eine erste Schätzung anfertigen lassen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
