Wenn zwei Personen gemeinsam eine Finca auf Mallorca kaufen — Ehepaar, Lebensgefährten, Geschwister, Freunde — stellt sich sofort die Frage: Wie wird das Eigentum strukturiert? In Deutschland ist die Antwort oft klar durch das eheliche Güterrecht. In Spanien ist es komplizierter — und von der Antwort hängt ab, was im Erbfall, bei Scheidung oder beim Verkauf passiert.
Miteigentum: Die Grundstruktur
Wenn zwei Personen gemeinsam kaufen, werden beide als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. In der Regel wird ein hälftiger Anteil eingetragen — jeder besitzt 50 Prozent. Es ist aber auch möglich, andere Anteile einzutragen — 60/40, 70/30, oder sogar 99/1 — wenn das den tatsächlichen Beiträgen oder Wünschen der Beteiligten entspricht. Diese Anteile müssen im Kaufvertrag und in der Escritura klar definiert sein.
Was Miteigentum bedeutet: Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil grundsätzlich verkaufen — aber nicht ohne Zustimmung des anderen, wenn das die faktische Nutzung des gesamten Objekts beeinflussen würde. In der Praxis ist das selten ein Problem solange das Verhältnis zwischen den Eigentümern intakt ist. Wenn es nicht mehr intakt ist, wird es komplexer.
Ehepaare: Güterstand und seine Bedeutung
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien wird im Notarvertrag der Güterstand der Käufer abgefragt — régimen económico matrimonial. Das ist keine Formalität, das hat rechtliche Konsequenzen. Unter dem deutschen gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft werden Güter nicht automatisch gemeinschaftlich — beim spanischen Notar wird das aber dennoch abgefragt und dokumentiert.
Was in der Praxis empfohlen wird: Vor dem Kauf klären, welcher Güterstand gilt, und den Anwalt informieren, damit das Objekt korrekt eingetragen wird. Das beeinflusst, was im Erbfall mit dem Anteil des verstorbenen Partners passiert, und wie eine mögliche Scheidung die Immobilie betrifft.
Unverheiratete Paare: Was gilt
Unverheiratete Paare haben in Spanien keinen gesetzlichen Güterstand — jeder Miteigentümer ist Eigentümer seines Anteils, ohne automatische gegenseitige Rechte. Im Erbfall ohne Testament geht der Anteil des Verstorbenen an seine gesetzlichen Erben — nicht automatisch an den Partner. Das ist ein wichtiger Grund, warum ein spanisches Testament für unverheiratete Paare, die gemeinsam eine Immobilie besitzen, besonders dringend ist.
Gemeinschaftlicher Kauf unter Freunden oder Geschwistern
Geschwister oder Freunde, die gemeinsam eine Finca kaufen — das klingt attraktiv und ist es manchmal. Aber es bringt Fragen mit sich, die vorab geregelt werden müssen: Was passiert, wenn einer verkaufen will und der andere nicht? Was passiert, wenn einer stirbt? Was passiert, wenn die Nutzungsvorstellungen auseinandergehen?
Ein Miteigentümervertrag (pacto de copropiedad) kann diese Fragen vorab regeln: Vorkaufsrechte, Nutzungsregelungen, Ausstiegsmechanismen. Das ist kein Misstrauensdokument — das ist ein Freundschaftsdokument, das verhindert, dass aus einer schönen Idee ein juristischer Konflikt wird.
Eine weitere praktische Frage: Was passiert beim Verkauf, wenn ein Miteigentümer zustimmt und der andere nicht? In diesem Fall kann theoretisch eine gerichtliche Auflösung der Gemeinschaft (acción de división de la cosa común) beantragt werden — ein Verfahren, das teuer, langwierig und für alle Beteiligten unangenehm ist. Das ist kein Horrorszenario, aber es ist real. Ein gut formulierter Miteigentümervertrag verhindert das, indem er klare Regeln für solche Situationen aufstellt, bevor sie entstehen.
Sie kaufen gemeinsam mit einem Partner oder Familienmitglied und wollen wissen, wie das Eigentum am besten strukturiert wird? Schreib uns — wir können sich mit Anwälten verbinden, die diese Fragen täglich begleiten.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
