Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca zahlen Sie als Hauptsteuer die Grunderwerbsteuer — auf Spanisch ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Der genaue Betrag hängt vom Kaufpreis und vom sogenannten Valor de Referencia ab — und die Sätze auf den Balearen sind gestaffelt.
Das ist der Posten, der deutschen Käufern am meisten Kopfschmerzen bereitet. In Deutschland zahlen Sie die Grunderwerbsteuer einmal, der Satz steht fest, fertig. In Spanien ist es komplizierter — aber nicht unverständlich, wenn man die Grundlogik kennt.
Wie die Grunderwerbsteuer auf den Balearen funktioniert
Die ITP ist eine regionale Steuer — das heißt, die Autonome Gemeinschaft der Balearen legt die Sätze fest, nicht Madrid. Auf den Balearen gilt ein progressives System: Je höher der Kaufpreis, desto höher der Steuersatz auf den jeweils nächsten Abschnitt. Das Prinzip ist ähnlich wie bei der Einkommensteuer — verschiedene Stufen mit verschiedenen Prozentsätzen.
Die genauen Prozentsätze und Stufen ändern sich regelmäßig, weshalb wir sie hier bewusst nicht aufführen. Was heute gilt, kann nächstes Jahr anders sein. Ihr Gestor oder Steuerberater rechnet Ihnen den exakten Betrag für Ihren konkreten Kaufpreis aus — das dauert fünf Minuten und kostet nichts extra, wenn Sie ohnehin einen Gestor für den Kauf engagieren.
Was Sie als grobe Orientierung im Kopf haben sollten: Plane bei einer Bestandsimmobilie mit einer Grunderwerbsteuer zwischen acht und dreizehn Prozent des Kaufpreises, abhängig von der Kaufpreishöhe.
Was ist der Valor de Referencia?
Seit einigen Jahren gibt es in Spanien den sogenannten Valor de Referencia — einen amtlich festgelegten Mindestwert für die Besteuerung. Das Finanzamt vergleicht den im Kaufvertrag vereinbarten Preis mit diesem Referenzwert. Besteuert wird der höhere der beiden Werte.
Das bedeutet: Selbst wenn Sie eine Immobilie unter Marktwert kaufen (was selten vorkommt, aber möglich ist), zahlen Sie die ITP mindestens auf den Valor de Referencia. Und wenn der Kaufpreis über dem Referenzwert liegt — was bei hochwertigen Fincas im Südosten häufig der Fall ist — zahlen Sie auf den Kaufpreis.
Den Valor de Referencia Ihrer Immobilie können Sie über die Website des Catastro abfragen. Ihr Gestor oder Anwalt tut das routinemäßig als Teil der Due Diligence.
Wann und wie Sie die ITP zahlen
Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb einer bestimmten Frist nach der Notarunterschrift bezahlt werden. Die Frist liegt aktuell bei 30 Werktagen — aber auch das kann sich ändern. Ihr Gestor kümmert sich um die Einreichung und Bezahlung über das entsprechende Steuerformular bei der Agència Tributària de les Illes Balears.
Verspätete Zahlung führt zu Zuschlägen und Zinsen — das will niemand. Deshalb ist es wichtig, dass Sie am Tag der Notarunterschrift genügend Geld auf Ihrem spanischen Konto haben, um neben dem Kaufpreis auch die Steuern und Nebenkosten sofort begleichen zu können.
Checkliste: Was Sie Ihren Steuerberater fragen sollten
Wie hoch ist der aktuelle ITP-Satz für meinen Kaufpreis auf den Balearen? Wie hoch ist der Valor de Referencia meiner konkreten Immobilie? Gibt es Ermäßigungen, die auf meine Situation zutreffen könnten (manche Käufergruppen haben unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf reduzierte Sätze)? Welche Frist gilt aktuell für die Zahlung? Und kann mein Gestor die Abwicklung komplett übernehmen?
Das sind die Fragen, die Sie stellen müssen — nicht Google, sondern Ihrem Steuerberater auf Mallorca, der die aktuelle Gesetzgebung kennt.
Sie stehen vor einem Kauf und wollen wissen, was Sie an Steuern erwartet? Wir stellen Ihnen den Kontakt zu einem erfahrenen Gestor in der Zone her.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
