Die IBI wird nicht aus dem Kaufpreis deiner Immobilie berechnet, sondern aus dem sogenannten Valor Catastral — dem Katasterwert. Das ist der entscheidende Punkt, den die meisten deutschen Käufer am Anfang nicht verstehen. Zwei Häuser im selben Dorf können beim Kauf 800.000 € und 850.000 € kosten — und trotzdem völlig unterschiedliche IBI-Beträge haben. Warum? Weil der Katasterwert nichts mit dem Marktpreis zu tun hat.
Mal ehrlich: Diese Trennung zwischen Marktwert und Katasterwert ist eines der Themen, bei denen das spanische Steuersystem auf den ersten Blick verwirrend wirkt. Hier kommt die Logik dahinter — und was du als Eigentümer im Südosten Mallorcas konkret wissen solltest.
Was ist überhaupt der Valor Catastral?
Der Katasterwert ist ein administrativer Wert, den die spanische Verwaltung jeder Immobilie zuweist. Er setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Wert des Grundstücks (Valor del Suelo) und dem Wert der Bebauung (Valor de la Construcción). Beides wird nach einem standardisierten Verfahren ermittelt, das Faktoren wie Lage, Größe, Alter, Bauqualität und Nutzung berücksichtigt.
Was viele nicht wissen: Der Katasterwert wird in der Regel deutlich unter dem Marktwert angesetzt. In vielen Fällen liegt er zwischen 30 und 60 Prozent des tatsächlichen Verkehrswerts — manchmal sogar darunter. Bei Fincas im ländlichen Raum ist die Spanne noch größer, weil das Rustikal-Land eine ganz eigene Bewertungslogik hat.
Wie wird daraus die IBI?
Die IBI ist im Kern eine einfache Rechnung: Katasterwert × Steuersatz der Gemeinde = jährliche IBI. Der Steuersatz wird vom Ayuntamiento — der jeweiligen Gemeindeverwaltung — festgelegt und kann sich von Dorf zu Dorf unterscheiden. Für städtische Immobilien (Suelo Urbano) liegt er gesetzlich zwischen 0,4 % und 1,1 %. Für Rustikal-Land gelten andere Sätze, oft niedriger.
In der Praxis sehen wir bei unseren Kunden im Südosten ganz unterschiedliche Beträge. Eine Casa de Pueblo in Ses Salines kann eine jährliche IBI von wenigen hundert Euro haben. Eine moderne Villa mit großem Grundstück in der gleichen Gemeinde liegt schnell bei mehreren tausend Euro. Eine Finca auf Suelo Rústico, je nach Größe und Bebauung, kann irgendwo dazwischen liegen — oft überraschend moderat im Vergleich zum Marktpreis.
Warum derselbe Kaufpreis nicht dieselbe IBI bedeutet
Hier kommt der Punkt, der deutsche Käufer am meisten irritiert. Stell dir zwei Häuser im gleichen Dorf vor, beide für 1 Million Euro angeboten. Das eine ist eine vor zehn Jahren komplett neu gebaute Villa mit Pool. Das andere ist ein altes Dorfhaus, das nie offiziell modernisiert wurde, obwohl die Inneneinrichtung tadellos ist.
Der Katasterwert der modernen Villa wird wahrscheinlich deutlich höher sein, weil das Kataster jede Genehmigung, jede Erweiterung und jedes neu errichtete Element registriert. Das alte Dorfhaus dagegen hat möglicherweise einen Katasterwert, der seit Jahrzehnten kaum aktualisiert wurde. Beide kosten beim Kauf gleich viel — die jährliche IBI kann sich aber locker um den Faktor drei oder vier unterscheiden.
Wann wird der Katasterwert aktualisiert?
Das Kataster führt regelmäßig sogenannte Revisiones Catastrales durch — flächendeckende Neubewertungen ganzer Gemeinden. In manchen Gemeinden auf Mallorca ist das vor wenigen Jahren passiert, in anderen liegt die letzte Aktualisierung Jahrzehnte zurück. Wenn eine Revision kommt, kann sich der Katasterwert deutlich erhöhen — und damit die IBI ebenfalls.
Außerdem wird der Wert nach jedem Umbau, jeder genehmigten Erweiterung oder jeder Änderung der Nutzung aktualisiert. Wer also nach dem Kauf eine größere Renovierung mit Genehmigung durchführt, sollte einkalkulieren, dass die jährliche IBI danach steigen kann.
Was du vor dem Kauf prüfen solltest
Aus 15 Jahren Erfahrung im Südosten wissen wir: Die IBI ist selten ein Dealbreaker, aber sie sollte nie eine Überraschung sein. Vor jedem Kauf solltest du den aktuellen IBI-Bescheid des Verkäufers einsehen — er ist Teil der Standardunterlagen, die wir als Agentur sowieso anfordern. So weißt du genau, mit welchem Betrag du jährlich rechnen musst.
Was du außerdem prüfen lassen kannst: ob die im Kataster registrierten Quadratmeter tatsächlich mit dem übereinstimmen, was vor Ort gebaut steht. Diskrepanzen sind häufiger, als man denkt — und sie können langfristig steuerliche Konsequenzen haben.
Hast du Fragen zur IBI deiner Wunschimmobilie?
Wir haben in über 15 Jahren im Südosten mit hunderten IBI-Bescheiden zu tun gehabt und wissen, wo man hinschaut, bevor unterschrieben wird. Schreib uns — wir leben hier und kennen die lokalen Eigenheiten der Ayuntamientos in Ses Salines, Santanyí, Campos und der gesamten Zone.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
