Wenn Sie auf Mallorca legal vermieten wollen, haben Sie steuerliche Pflichten — in Spanien und in Deutschland. Beide Länder wollen ihren Anteil, und beide haben ihre eigenen Meldepflichten, Fristen und Formulare. Wer das ignoriert oder unterschätzt, hat schnell ein Problem, das deutlich teurer wird als die Beratung, die es verhindert hätte.
Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung. Er ist eine Checkliste der Themen, die Sie mit einem Gestor in Spanien und einem Steuerberater in Deutschland klären müssen, bevor Sie die erste Buchung annehmen. Die konkreten Antworten hängen von Ihrer persönlichen Situation ab — Wohnsitz, Einkünfte, Familienstand, Höhe der Mieteinnahmen, Art der Immobilie. Ein Blogpost kann das nicht leisten.
Was Sie in Spanien regeln müssen
Erstens: Welche Steuern fallen überhaupt an, wenn Sie als Nicht-Resident in Spanien Mieteinnahmen erzielen? In Spanien gibt es eine eigene Steuer für Einkünfte von Nicht-Residenten (IRNR), die mit einem speziellen Formular gemeldet wird. Die Häufigkeit der Meldung, die abzugsfähigen Kosten und die anwendbaren Steuersätze sind anders als bei Residenten — und sie ändern sich gelegentlich.
Zweitens: Welche Pflichten haben Sie gegenüber der Agencia Tributaria, der spanischen Steuerverwaltung? Wer touristisch vermietet, muss in der Regel registriert sein, regelmäßig Erklärungen abgeben und Belege aufbewahren. Wer das nicht tut, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch nachträgliche Steuerforderungen mit Zuschlägen.
Drittens: Wie behandelen Sie die Ecotasa (die balearische Tourismussteuer)? Sie ist eine eigene Verpflichtung mit eigener Meldung, getrennt von der Einkommensteuer.
Viertens: Was ist mit der Mehrwertsteuer (IVA)? Bei rein touristischer Vermietung von Wohnraum gibt es spezielle Regelungen, die nicht jeder Eigentümer im Detail kennt. Hier brauchen Sie klare Auskunft von Ihrem Gestor.
Was Sie in Deutschland regeln müssen
Auch wenn Ihre Immobilie in Spanien steht und Sie dort Steuern zahlen, haben Sie in Deutschland Meldepflichten. Das deutsche Finanzamt will wissen, dass Sie im Ausland Mieteinnahmen erzielen.
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien regelt, in welchem Land welcher Teil der Einkünfte besteuert wird. In den meisten Fällen werden Einkünfte aus spanischen Immobilien in Spanien besteuert — aber sie unterliegen in Deutschland dem Progressionsvorbehalt, was Ihren deutschen Steuersatz für andere Einkünfte beeinflussen kann.
Klingt kompliziert? Ist es. Genau deshalb ist die Abstimmung zwischen Ihrem deutschen Steuerberater und Ihrem spanischen Gestor entscheidend. Beide müssen wissen, was der andere tut.
Was die meisten unterschätzen
Drei Dinge, die in unserer Erfahrung immer wieder schiefgehen:
Erstens, die Meldepflichten in Spanien werden ignoriert, weil „ich zahle ja in Deutschland Steuern“. Das ist falsch. In Spanien gibt es eigene Meldepflichten unabhängig davon, was Sie in Deutschland erklären.
Zweitens, die Belege werden nicht systematisch gesammelt. Ohne nachgewiesene Kosten können Sie in beiden Ländern nichts absetzen — und zahlen Steuern auf den Bruttoertrag statt auf den Nettoertrag.
Drittens, die jährliche Erklärung wird vergessen oder verspätet abgegeben. In Spanien sind die Fristen klar definiert, und Verspätungen werden mit Zuschlägen sanktioniert.
Die Checkliste für das erste Gespräch mit Ihrem Gestor
Wenn Sie einen Gestor beauftragen, geh mit dieser Liste hin:
Ich plane touristische Vermietung — welche Steuern muss ich dafür anmelden? Welche Erklärungen muss ich wann einreichen? Welche Belege muss ich aufbewahren, und wie? Welche Kosten kann ich gegen die Mieteinnahmen ansetzen? Wie wird die Ecotasa abgewickelt — übernimmt der Gestor das, oder muss ich es selbst tun? Welche Software oder welches System empfiehlen Sie für die laufende Buchhaltung? Was sind die Konsequenzen, wenn ich eine Frist versäume? Wie ist die Kommunikation zwischen Ihnen und meinem deutschen Steuerberater organisiert?
Wenn Ihr Gestor auf diese Fragen klare Antworten hat und sich Zeit nimmt, sie zu erklären, haben Sie den richtigen gefunden. Wenn er ausweichend reagiert, such Ihnen jemand anderen.
Warum wir kein einziges konkretes Steuerdetail nennen
Weil Steuerregeln sich ändern. Was heute gilt, kann morgen anders sein. Was für eine Wohnung gilt, gilt nicht zwangsläufig für eine Finca. Was für einen unverheirateten Käufer richtig ist, kann für eine GbR oder eine Gesellschaftsstruktur falsch sein. Steuerberatung ist immer individuell — und alles andere wäre Augenwischerei.
Was wir leisten können: Wir empfehlen unseren Kunden Gestores im Südosten, mit denen wir seit Jahren gut zusammenarbeiten. Sie sprechen Deutsch oder zumindest gutes Englisch, kennen die Bedürfnisse deutscher Eigentümer und sind erreichbar, wenn Sie sie brauchen.
Sie planen, eine Immobilie auf Mallorca zu vermieten und brauchen einen Gestor, der sich mit deutschen Eigentümern auskennt? Wir stellen Ihnen gerne den Kontakt her.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
