Ja, du zahlst in Spanien Steuern auf deine Mallorca-Immobilie, auch wenn du sie ausschließlich selbst nutzt und nie einen Cent Miete einnimmst. Das ist die sogenannte fiktive Mieteinnahme oder Renta Imputada — und sie überrascht praktisch jeden deutschen Käufer beim ersten Steuerbescheid. Es klingt absurd: Eine Steuer auf etwas, das du nicht bekommst. Aber so funktioniert das spanische System, und es ist wichtig, das zu verstehen, bevor du kaufst.
Mal ehrlich: In Deutschland gibt es so etwas in dieser Form nicht. Deshalb fällt der Groschen oft erst, wenn der Steuerberater den ersten Modelo 210 vorlegt und der Eigentümer fragt: „Aber ich habe doch gar nichts vermietet — wofür ist das?“
Die Logik hinter der fiktiven Mieteinnahme
Das spanische Finanzamt geht von folgender Annahme aus: Wenn du eine Immobilie besitzt, die du nicht ständig bewohnst (also nicht dein Hauptwohnsitz ist), könntest du sie theoretisch vermieten. Du würdest dann Mieteinnahmen erzielen, auf die du Steuern zahlen müsstest. Damit Eigentümer, die ihre Zweitwohnung selbst nutzen oder leer stehen lassen, nicht steuerlich besser gestellt werden als die, die vermieten, gibt es die fiktive Mieteinnahme.
Die Idee dahinter ist also: Du wirst so behandelt, als hättest du theoretisch einen kleinen Teil des Werts deiner Immobilie als Einkommen erzielt — selbst wenn das in Wirklichkeit nicht der Fall ist.
Wie wird die fiktive Mieteinnahme berechnet?
Die Berechnung basiert wieder auf dem Katasterwert (Valor Catastral). Vereinfacht gesagt wird ein bestimmter Prozentsatz dieses Werts als fiktives Jahreseinkommen angesetzt. Auf dieses fiktive Einkommen wird dann der Einkommensteuersatz für Nicht-Residenten angewendet.
Der Prozentsatz richtet sich danach, wie aktuell der Katasterwert ist. Gemeinden, in denen der Wert in den letzten Jahren überprüft und aktualisiert wurde, haben in der Regel einen niedrigeren Prozentsatz. Gemeinden mit veralteten Katasterwerten haben einen höheren — eine Art Ausgleich für die Tatsache, dass der Wert dort wahrscheinlich zu niedrig angesetzt ist.
Was bedeutet das in der Praxis? Die fiktive Mieteinnahme ist meistens überschaubar. Bei einer typischen Immobilie im Südosten Mallorcas reden wir von einer jährlichen Steuerlast, die sich oft im niedrigen drei- bis vierstelligen Bereich bewegt. Es ist kein Killer — aber es ist auch nicht null.
Wann fällt die fiktive Mieteinnahme an?
Sie fällt immer dann an, wenn die folgenden Bedingungen zutreffen: Du bist Nicht-Resident in Spanien, du besitzt eine Immobilie auf Mallorca, und diese Immobilie ist nicht dein steuerlicher Hauptwohnsitz. Sie fällt für die Zeiträume an, in denen die Immobilie nicht vermietet ist — also für leerstehende Monate genauso wie für Monate, in denen du selbst dort wohnst.
Wenn du einen Teil des Jahres vermietest und einen Teil leer lässt oder selbst nutzt, wird das pro Tag oder Monat berechnet: Für die vermieteten Tage gilt die echte Mieteinnahmesteuer, für die übrigen Tage die fiktive.
Wird die fiktive Mieteinnahme jährlich erklärt?
Ja. Sie wird über das Modelo 210 erklärt — dasselbe Formular, das auch für echte Mieteinnahmen genutzt wird. Die Frist liegt im Folgejahr. Das bedeutet: Die Steuer für das Jahr, in dem du gekauft hast, wird im Jahr danach fällig. Wer diese Frist verpasst, riskiert Verzugszinsen und Strafzuschläge.
Aus der Praxis: Die meisten unserer deutschen Kunden im Südosten überlassen das Modelo 210 ihrem spanischen Gestor oder Steuerberater. Es ist eine relativ schlanke Erklärung, aber sie muss korrekt eingereicht werden — und sie muss eingereicht werden, auch wenn die Steuerlast gering ausfällt.
Kann ich das umgehen?
Nein. Die fiktive Mieteinnahme ist gesetzlich vorgeschrieben für alle Nicht-Residenten mit Immobilieneigentum in Spanien. Es gibt keine legale Möglichkeit, sie zu umgehen. Was es gibt, ist die Wahl, wie du dich steuerlich aufstellst: Wenn du Steuerresident in Spanien wirst (mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien), greift ein anderes Regelwerk, und die Immobilie kann unter Umständen als Hauptwohnsitz gelten — was die fiktive Mieteinnahme entfallen lässt. Aber das ist eine grundlegende Lebensentscheidung mit weitreichenden Konsequenzen, nicht nur eine steuerliche Optimierung.
Was du als Käufer planen solltest
Aus 20 Jahren Erfahrung mit deutschen Käufern wissen wir, dass die fiktive Mieteinnahme der häufigste „Ach so?“-Moment im ersten Jahr nach dem Kauf ist. Niemand mag sie, aber sie ist Teil der jährlichen Kosten. Plane sie ein, kalkuliere sie zusammen mit der IBI in deine Unterhaltskosten ein, und such dir einen Gestor, der das Modelo 210 für dich übernimmt.
Brauchst du Hilfe bei der Steuerplanung deiner Mallorca-Immobilie?
Wir arbeiten seit Jahren mit Steuerberatern zusammen, die sich auf deutsche Eigentümer im Südosten spezialisiert haben und das Modelo 210 routinemäßig betreuen. Schreib uns — wir bringen dich mit den richtigen Leuten zusammen, bevor du den ersten Bescheid bekommst.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
