In Spanien läuft der Kaufprozess in drei Stufen: zuerst die Reservierung, dann der Vorvertrag (Contrato de Arras) und schließlich die Unterschrift beim Notar (Escritura Pública). Jede Stufe hat andere Konsequenzen — und wer sie nicht kennt, riskiert Geld.
Das spanische System unterscheidet sich grundlegend vom deutschen. In Deutschland geht man zum Notar und unterschreibt den Kaufvertrag. Fertig. In Spanien gibt es davor zwei verbindliche Schritte, bei denen bereits Geld fließt und rechtliche Verpflichtungen entstehen.
Schritt 1: Die Reservierung
Wenn du dich für ein Objekt entschieden hast und der Verkäufer dein Angebot annimmt, unterschreibst du zunächst eine Reservierung. Das ist ein kurzes Dokument, in dem die wesentlichen Eckdaten festgehalten werden: Kaufpreis, Parteien, Objektbeschreibung und eine Frist, innerhalb derer der Vorvertrag (Arras) unterschrieben werden soll.
Mit der Reservierung zahlst du in der Regel einen Betrag — oft zwischen 6.000 und 15.000 Euro, je nach Objekt. Dieses Geld nimmt das Objekt vom Markt. Es signalisiert dem Verkäufer, dass du es ernst meinst.
Ob und unter welchen Bedingungen du dieses Geld zurückbekommst, hängt vom konkreten Reservierungsvertrag ab. Das ist ein Punkt, den dein Anwalt vor der Unterschrift prüfen muss — nicht danach.
Schritt 2: Der Vorvertrag (Contrato de Arras)
Innerhalb der vereinbarten Frist — oft zwei bis vier Wochen nach der Reservierung — wird der Contrato de Arras unterschrieben. Das ist der eigentliche Vorvertrag, und hier wird es ernst.
Bei den sogenannten Arras Penitenciales zahlst du üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises als Anzahlung. Der Reservierungsbetrag wird angerechnet. Ab diesem Moment gilt: Trittst du als Käufer zurück, verlierst du die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dir den doppelten Betrag zurückzahlen.
Das ist eine klare Regelung — aber sie hat Konsequenzen. Deshalb ist es absolut entscheidend, dass dein Anwalt den Arras-Vertrag prüft, bevor du unterschreibst. Standardverträge gibt es, aber jeder Fall hat Besonderheiten: laufende Genehmigungsverfahren, ausstehende Schulden des Verkäufers, Bedingungen an die Finanzierung.
Kann ich die Arras an eine Finanzierung koppeln?
In der Theorie ja — du kannst eine aufschiebende Bedingung (Cláusula Suspensiva) in den Vertrag aufnehmen, die besagt: Der Kauf kommt nur zustande, wenn die Bank die Hypothek bewilligt. In der Praxis akzeptieren das viele Verkäufer im Südosten nicht, weil es ihnen zu unsicher ist. Der lokale Markt gibt es her, auf Käufer zu warten, die die Finanzierung bereits gesichert haben.
Unser Rat: Kläre die Finanzierung, bevor du anfängst, Objekte zu besichtigen. Nicht erst, wenn du eins gefunden hast. Das beschleunigt den Prozess und macht dich als Käufer deutlich attraktiver.
Schritt 3: Die Notarunterschrift (Escritura Pública)
Die letzte Stufe: Du gehst mit dem Verkäufer zum Notar. Der Notar verliest den Kaufvertrag, beide Parteien unterschreiben, der Restbetrag wird übergeben (per Bankscheck oder Überweisung), und du bekommst die Schlüssel. Ab diesem Moment bist du Eigentümer.
In Spanien prüft der Notar nicht automatisch alles, was ein deutscher Notar prüfen würde. Der spanische Notar beurkundet — er berät nicht. Die Prüfung der Immobilie (Grundbuch, Kataster, Lasten, Schulden, urbanistischer Status) ist Aufgabe deines Anwalts. Das ist ein fundamentaler Unterschied zum deutschen System.
Was wir empfehlen
Habe von Anfang an einen Anwalt, der in der Zone arbeitet und das System kennt. Er prüft den Reservierungsvertrag, den Arras-Vertrag und alle Dokumente vor der Notarunterschrift. Die Kosten für einen guten Immobilienanwalt sind ein Bruchteil dessen, was ein Fehler in diesem Prozess kosten kann.
Du stehst vor deinem ersten Immobilienkauf in Spanien und willst den Ablauf verstehen? Wir erklären dir jeden Schritt — persönlich und ohne Fachjargon.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
