Wenn du deine Immobilie auf Mallorca mit Gewinn verkaufst, zahlst du in Spanien Kapitalertragssteuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Als Nicht-Resident der EU liegt der Steuersatz aktuell bei 19 Prozent — aber die Berechnung ist komplexer, als diese eine Zahl vermuten lässt.
Das ist der Moment, in dem sich herausstellt, ob du deine Rechnungen aufbewahrt hast. Denn der Gewinn, auf den du Steuern zahlst, lässt sich durch nachgewiesene Kosten deutlich reduzieren.
Wie der Gewinn berechnet wird
Die Grundformel ist einfach: Verkaufspreis minus Kaufpreis gleich Gewinn. Aber in der Praxis kommen Abzüge dazu, die den steuerpflichtigen Gewinn senken.
Vom Kaufpreis darfst du folgende Posten abziehen — vorausgesetzt, du kannst sie mit Rechnungen und Quittungen belegen: die Grunderwerbsteuer (ITP), die du beim Kauf gezahlt hast, die Notar- und Grundbuchgebühren, die Anwaltskosten und die Kosten für nachweisbare Renovierungen und Verbesserungen. Jede ordnungsgemäße Rechnung für Bauarbeiten, neue Installationen oder Modernisierungen erhöht deinen „Anschaffungswert“ und reduziert damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Vom Verkaufspreis werden die Verkaufskosten abgezogen: Maklerprovision, Notar, eventuelle Löschung von Hypotheken, Plusvalía Municipal (dazu gleich mehr).
Der Netto-Gewinn — das, was nach allen Abzügen übrig bleibt — wird dann besteuert.
Die 3-Prozent-Einbehaltung
Wenn du als Nicht-Resident verkaufst, muss der Käufer drei Prozent des Kaufpreises einbehalten und direkt an das spanische Finanzamt abführen. Das ist kein zusätzlicher Steuersatz — es ist eine Vorauszahlung auf deine Kapitalertragssteuer.
Wenn dein tatsächlicher Steuerbetrag niedriger ist als diese drei Prozent — oder wenn du gar keinen Gewinn gemacht hast — kannst du die Differenz vom Finanzamt zurückfordern. Aber dieser Rückforderungsprozess dauert in der Praxis Monate, manchmal über ein Jahr. Dein Gestor wickelt das über das Modelo 210 ab.
Die Plusvalía Municipal
Zusätzlich zur Kapitalertragssteuer fällt beim Verkauf die Plusvalía Municipal an — eine kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Bodens. Diese Steuer wird vom Ayuntamiento der Gemeinde erhoben, in der die Immobilie liegt.
Wer die Plusvalía zahlt — Käufer oder Verkäufer — ist Verhandlungssache, aber in der Regel trägt sie der Verkäufer. Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert des Bodens und der Haltedauer. Auch hier ändern sich die Berechnungsmethoden regelmäßig — dein Gestor berechnet den genauen Betrag.
Gibt es Ausnahmen?
Für Residenten über 65 Jahre, die ihre Hauptwohnung verkaufen, gibt es unter bestimmten Bedingungen eine Steuerbefreiung. Als Nicht-Resident greift diese Befreiung in der Regel nicht — aber das ist ein Punkt, den du mit deinem Steuerberater im Detail klären solltest, besonders wenn du planst, deinen Wohnsitz nach Spanien zu verlegen, bevor du verkaufst.
Außerdem: Die in Spanien gezahlte Kapitalertragssteuer wird in Deutschland im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens berücksichtigt — du zahlst also nicht doppelt. Aber du musst den Verkauf in deiner deutschen Steuererklärung angeben.
Checkliste für den Verkauf
Habe ich alle Rechnungen für Renovierungen und Verbesserungen aufbewahrt? Wie hoch war mein ursprünglicher Kaufpreis plus Nebenkosten? Wie hoch ist die voraussichtliche Kapitalertragssteuer — und wie viel wird der Käufer einbehalten? Wie lange dauert die Rückforderung der Differenz? Und muss ich den Verkauf auch in Deutschland versteuern?
Du denkst über einen Verkauf im Südosten nach? Sprich mit uns — wir kennen den Markt und verbinden dich mit den richtigen Steuerexperten.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
