Die Frage „Privat oder über eine Gesellschaft kaufen?“ kommt in fast jedem zweiten Gespräch mit deutschen Käufern. Die ehrliche Antwort: Für die überwiegende Mehrheit unserer Kunden, die eine Finca im Südosten als Eigenheim oder Zweitwohnsitz kaufen, lohnt sich eine Gesellschaft nicht.
Das klingt vielleicht überraschend, denn im Internet kursieren viele Artikel, die den Kauf über eine SL (Sociedad Limitada, die spanische GmbH) als steuerliches Wundermittel darstellen. In bestimmten Konstellationen kann eine Gesellschaft tatsächlich Vorteile haben — aber diese Konstellationen sind spezifischer, als die meisten Ratgeber zugeben.
Wann eine Gesellschaft Sinn machen kann
Eine Gesellschaft kann in folgenden Situationen eine Überlegung wert sein: wenn du mehrere Immobilien in Spanien als Investition hältst und regelmäßig vermietest, wenn du die Immobilie als Betriebsvermögen deines Unternehmens nutzt, oder wenn du eine sehr hochwertige Immobilie kaufst und die Vermögenssteuer-Optimierung relevant wird.
Aber selbst in diesen Fällen gibt es Gegenargumente, die oft übersehen werden.
Warum es für Eigenheimkäufer meist nicht lohnt
Eine Gesellschaft — ob SL in Spanien oder GmbH in Deutschland — verursacht laufende Kosten: Buchführungspflicht, jährliche Gesellschaftssteuererklärung, Registrierungsgebühren, Steuerberaterhonorar. Diese Kosten fallen jedes Jahr an, unabhängig davon, ob die Immobilie Einnahmen generiert oder nicht.
Dazu kommt: Wenn du eine Immobilie über eine SL kaufst und sie selbst nutzt, betrachtet das Finanzamt deinen Eigengebrauch als geldwerten Vorteil. Du musst also eine „fiktive Miete“ an dich selbst versteuern — was den Steuervorteil oft zunichtemacht.
Beim Verkauf einer Immobilie, die einer SL gehört, gibt es zwei Optionen: Du verkaufst die Immobilie (dann zahlt die SL Körperschaftsteuer auf den Gewinn) oder du verkaufst die Gesellschaftsanteile (was steuerlich anders behandelt wird, aber beim Käufer Misstrauen auslöst — viele Käufer kaufen keine „Mantel-SL“, weil sie die versteckten Risiken fürchten).
Was oft vergessen wird
Deutsche Käufer, die über ihre deutsche GmbH in Spanien kaufen möchten, übersehen häufig, dass eine deutsche GmbH in Spanien als ausländische Gesellschaft gilt und zusätzliche Registrierungspflichten hat. Die steuerliche Behandlung wird komplexer, nicht einfacher. Und die spanische Steuerbehörde schaut bei Gesellschaftskonstruktionen genauer hin als bei Privatpersonen.
Außerdem: Banken finanzieren Gesellschaften ungern. Die Hypothekenkonditionen für eine SL oder GmbH sind schlechter als für eine Privatperson — wenn die Bank überhaupt finanziert.
Was wir empfehlen
Wenn du eine Finca oder ein Landhaus im Südosten als Eigenheim oder Zweitwohnsitz kaufst: Kauf als Privatperson. Es ist einfacher, günstiger und in der Praxis steuerlich nicht schlechter.
Wenn du ein Immobilienportfolio aufbauen willst oder wenn dein Vermögen in einer Größenordnung liegt, bei der die Vermögenssteuer relevant wird: Lass dich von einem Steuerberater beraten, der sowohl das spanische als auch das deutsche Steuerrecht kennt. Und zwar bevor du kaufst — nicht danach.
Was wir nicht tun: steuerliche Empfehlungen geben. Wir sind Immobilienberater, keine Steuerberater. Aber wir wissen, welche Fragen du stellen musst — und wer sie beantworten kann.
Du fragst dich, ob eine Gesellschaft für deinen Kauf sinnvoll wäre? Wir verbinden dich mit einem Steuerberater, der das für deine konkrete Situation durchrechnet.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
