Die Frage „Privat oder über eine Gesellschaft kaufen?“ kommt in fast jedem zweiten Gespräch mit deutschen Käufern. Die ehrliche Antwort: Für die überwiegende Mehrheit unserer Kunden, die eine Finca im Südosten als Eigenheim oder Zweitwohnsitz kaufen, lohnt sich eine Gesellschaft nicht.
Das klingt vielleicht überraschend, denn im Internet kursieren viele Artikel, die den Kauf über eine SL (Sociedad Limitada, die spanische GmbH) als steuerliches Wundermittel darstellen. In bestimmten Konstellationen kann eine Gesellschaft tatsächlich Vorteile haben — aber diese Konstellationen sind spezifischer, als die meisten Ratgeber zugeben.
Wann eine Gesellschaft Sinn machen kann
Eine Gesellschaft kann in folgenden Situationen eine Überlegung wert sein: wenn Sie mehrere Immobilien in Spanien als Investition halten und regelmäßig vermieten, wenn Sie die Immobilie als Betriebsvermögen Ihres Unternehmens nutzt, oder wenn Sie eine sehr hochwertige Immobilie kaufen und die Vermögenssteuer-Optimierung relevant wird.
Aber selbst in diesen Fällen gibt es Gegenargumente, die oft übersehen werden.
Warum es für Eigenheimkäufer meist nicht lohnt
Eine Gesellschaft — ob SL in Spanien oder GmbH in Deutschland — verursacht laufende Kosten: Buchführungspflicht, jährliche Gesellschaftssteuererklärung, Registrierungsgebühren, Steuerberaterhonorar. Diese Kosten fallen jedes Jahr an, unabhängig davon, ob die Immobilie Einnahmen generiert oder nicht.
Dazu kommt: Wenn Sie eine Immobilie über eine SL kaufen und sie selbst nutzt, betrachtet das Finanzamt Ihren Eigengebrauch als geldwerten Vorteil. Sie müssen also eine „fiktive Miete“ an Sie selbst versteuern — was den Steuervorteil oft zunichtemacht.
Beim Verkauf einer Immobilie, die einer SL gehört, gibt es zwei Optionen: Sie verkaufen die Immobilie (dann zahlt die SL Körperschaftsteuer auf den Gewinn) oder Sie verkaufen die Gesellschaftsanteile (was steuerlich anders behandelt wird, aber beim Käufer Misstrauen auslöen — viele Käufer kaufen keine „Mantel-SL“, weil sie die versteckten Risiken fürchten).
Was oft vergessen wird
Deutsche Käufer, die über ihre deutsche GmbH in Spanien kaufen möchten, übersehen häufig, dass eine deutsche GmbH in Spanien als ausländische Gesellschaft gilt und zusätzliche Registrierungspflichten hat. Die steuerliche Behandlung wird komplexer, nicht einfacher. Und die spanische Steuerbehörde schaut bei Gesellschaftskonstruktionen genauer hin als bei Privatpersonen.
Außerdem: Banken finanzieren Gesellschaften ungern. Die Hypothekenkonditionen für eine SL oder GmbH sind schlechter als für eine Privatperson — wenn die Bank überhaupt finanziert.
Was wir empfehlen
Wenn Sie eine Finca oder ein Landhaus im Südosten als Eigenheim oder Zweitwohnsitz kaufen: Kauf als Privatperson. Es ist einfacher, günstiger und in der Praxis steuerlich nicht schlechter.
Wenn Sie ein Immobilienportfolio aufbauen wollen oder wenn Ihr Vermögen in einer Größenordnung liegt, bei der die Vermögenssteuer relevant wird: Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, der sowohl das spanische als auch das deutsche Steuerrecht kennt. Und zwar bevor Sie kaufen — nicht danach.
Was wir nicht tun: steuerliche Empfehlungen geben. Wir sind Immobilienberater, keine Steuerberater. Aber wir wissen, welche Fragen Sie stellen müssen — und wer sie beantworten kann.
Sie fragen Sie, ob eine Gesellschaft für Ihren Kauf sinnvoll wäre? Wir verbinden Sie mit einem Steuerberater, der das für Ihre konkrete Situation durchrechnet.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
