Kataster und Grundbuch — in Deutschland ist das in einem System zusammengefasst, in Spanien sind es zwei separate Behörden mit zwei unterschiedlichen Datensätzen. Was im Kataster steht, muss nicht mit dem Grundbuch übereinstimmen. Was im Grundbuch eingetragen ist, muss nicht mit der Realität vor Ort übereinstimmen. Für den Finca-Käufer ist das Verständnis beider Systeme unverzichtbar — denn hier liegen viele der häufigsten Probleme bei der Due Diligence.
Was das Grundbuch ist und was es zeigt
Das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) ist das rechtliche Eigentumsregister. Es dokumentiert, wem die Immobilie gehört, welche Lasten auf ihr liegen (Hypotheken, Wegerechte, Dienstbarkeiten), und wie sie rechtlich beschrieben ist. Die Nota Simple ist der öffentlich zugängliche Auszug aus diesem Register. Was im Grundbuch steht, hat rechtliche Wirkung — aber es ist kein vollständiges Bild der physischen Realität.
Das Grundbuch ist nicht automatisch aktuell. Wenn jemand einen Anbau gebaut hat, ohne ihn einzutragen, erscheint er im Grundbuch nicht. Wenn das Grundstück geteilt oder zusammengelegt wurde, ohne dass das formal eingetragen wurde, stimmt die Grundbuchbeschreibung nicht mit der Realität überein. Diese Diskrepanzen sind bei alten Fincas im Südosten häufig — und sie müssen im Rahmen der Due Diligence identifiziert werden.
Was das Kataster ist und was es zeigt
Das Kataster (Catastro) ist eine staatliche Datenbank, die alle Grundstücke und Gebäude in Spanien mit ihren Maßen, Nutzungen und Bewertungen erfasst. Es dient primär als Steuerbasis — der Katasterwert ist die Grundlage für den IBI und andere steuerliche Berechnungen. Das Kataster ist von einer anderen Behörde verwaltet als das Grundbuch und kann von jedem eingesehen werden.
Was das Kataster zeigt: Die Parzellengrenzen und -fläche, die eingetragene Wohnfläche, die Nutzungsart, und den valor catastral. Was es nicht zeigt: Die rechtlichen Eigentumsverhältnisse und die Lasten — das ist Sache des Grundbuchs. Beide Systeme zusammen ergeben ein halbwegs vollständiges Bild — aber nur halbwegs.
Warum die Diskrepanzen so häufig sind
Die häufigsten Diskrepanzen: Kataster zeigt mehr Fläche als das Grundbuch — weil ein Anbau im Kataster erfasst, aber nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Oder: Das Grundbuch zeigt eine andere Grundstücksgröße als das Kataster, weil eine Teilung nie formal abgeschlossen wurde. Oder: Die im Kataster eingetragene Wohnfläche stimmt nicht mit dem überein, was auf dem Grundstück tatsächlich steht.
Diese Diskrepanzen sind in Spanien kein Skandal — sie sind strukturell. Das Land hat über Jahrzehnte zwei Systeme parallel laufen lassen, die nie vollständig synchronisiert wurden. Ein erfahrener Anwalt kennt das und prüft systematisch beide Datensätze gegen die physische Realität.
Was der Valor de Referencia bedeutet
Seit 2022 gibt es in Spanien den sogenannten valor de referencia — einen von der Catastro-Behörde festgelegten Referenzwert für jede Immobilie, der als Bemessungsgrundlage für bestimmte Steuern gilt. Wenn dieser Referenzwert höher ist als der tatsächliche Kaufpreis, wird die ITP auf Basis des Referenzwerts berechnet — nicht auf Basis des Kaufpreises. Das kann für Käufer, die unter dem Referenzwert kaufen, eine höhere Steuerlast bedeuten als erwartet.
Der Referenzwert kann angefochten werden, wenn er den Marktwert deutlich übersteigt. Das ist ein Verfahren, das ein Steuerberater kennt und begleiten kann — aber es kostet Zeit und muss proaktiv angegangen werden.
Sie wollen wissen, wie Kataster und Grundbuch für eine konkrete Finca zusammenpassen, die Sie im Auge haben? Schreib uns — wir können die erste Einschätzung geben, bevor Ihr Anwalt die formale Prüfung übernimmt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
