Wenn auf einem Inserat steht „mit Lizenz“ oder „Vermietungslizenz vorhanden“, solltest du nicht freudig zum Telefonhörer greifen — sondern eine konkrete Checkliste durchgehen, bevor du auch nur eine Reservierung in Erwägung ziehst. Diese Liste ist die, mit der wir bei VFM jedes Objekt prüfen, das mit einer Lizenz beworben wird.
Sie ersetzt keinen Anwalt — im Gegenteil, sie bereitet das Anwaltsgespräch vor, indem sie dir zeigt, welche Fragen du stellen musst. Wer mit dieser Checkliste in eine Besichtigung geht, ist deutlich besser positioniert als jemand, der sich auf „die Lizenz ist da“ verlässt.
Vor der Besichtigung
Bevor du überhaupt fährst, frage den Verkäufer oder Makler nach folgenden Dingen schriftlich, idealerweise per E-Mail:
Eine Kopie der aktuellen Lizenzurkunde — keine Beschreibung, kein „vorhanden“, sondern das tatsächliche Dokument. Den Namen des aktuellen Lizenzinhabers, idealerweise mit Abgleich zur Eigentümeridentität im Grundbuch. Das Ausstellungsdatum und das Ablaufdatum der Lizenz, falls vorhanden. Die Anzahl der zugelassenen Schlafplätze und die genaue Wohnfläche, auf die sich die Lizenz bezieht.
Wenn diese Informationen nicht innerhalb weniger Tage kommen oder ausweichend beantwortet werden, ist das bereits ein Signal. Eine seriöse Verkaufsseite hat diese Unterlagen griffbereit — sie weiß, dass jeder ernsthafte Käufer danach fragen wird.
Bei der Besichtigung
Vor Ort gleichst du das Dokument mit der Realität ab. Stimmt die Wohnfläche im Lizenzdokument mit dem überein, was du tatsächlich siehst? Stimmt die Bettenzahl? Sind alle Räume, die der Verkäufer als „vermietbar“ beschreibt, von der Lizenz tatsächlich abgedeckt — oder gibt es Anbauten, die nicht in der Lizenz stehen?
Frag explizit nach: Wann wurde zuletzt vermietet? Wenn die Antwort „ist eine Weile her“ oder „wir nutzen sie selbst“ ist, lass dir nicht erzählen, dass die Lizenz „deshalb noch besser“ sei. Inaktive Lizenzen können Probleme haben, die bei aktiven nicht auftreten.
Nach der Besichtigung — bevor du eine Reservierung zahlst
Spätestens jetzt geht das Dokument zu deinem Anwalt. Die Punkte, die er für dich klärt:
Ist die Lizenz aktuell rechtsgültig nach der heutigen Gesetzeslage — nicht nach der Gesetzeslage zum Zeitpunkt der Ausstellung? Gibt es offene Verfahren, Beschwerden, Verstöße oder anhängige Verwaltungsakte gegen diese Lizenz? Ist sie im Rahmen eines Eigentümerwechsels übertragbar — und welche konkreten Schritte sind dafür notwendig? Welche Fristen gelten für die Übertragung nach der Notarunterschrift, und wer trägt die Verantwortung dafür? Welche Pflichten übernimmst du als neuer Lizenzinhaber automatisch — Steuermeldungen, Gästemeldungen, Versicherungen, technische Mindestanforderungen?
Die Diskrepanz-Falle
Was wir oft sehen: Eine Lizenz ist auf eine Wohnfläche von beispielsweise 120 Quadratmetern und vier Schlafplätze ausgestellt. Tatsächlich hat das Haus 180 Quadratmeter und sechs Schlafzimmer, weil im Lauf der Jahre angebaut wurde. Der Verkäufer sagt „das ist alles vermietbar“ — formell ist es das nicht. Die Lizenz deckt nur den ursprünglichen Teil ab, der Rest ist im Sinn der Vermietungserlaubnis nicht legal nutzbar.
Diese Diskrepanz musst du vor dem Kauf erkennen. Nach der Notarunterschrift ist sie dein Problem, nicht das des Verkäufers.
Die Vertragsklausel, die du brauchst
Wenn die Lizenz für deinen Kauf wesentlich ist, sollte der Reservierungsvertrag und der Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung enthalten: Der Kauf wird nur wirksam, wenn die Übertragung der Lizenz innerhalb einer definierten Frist tatsächlich vollzogen wird. Ohne diese Klausel zahlst du den Preis und hoffst auf das Beste.
Dein Anwalt formuliert diese Klausel. Akzeptiere keine mündlichen Zusagen, keine „das machen wir dann schon“, keine „der Notar regelt das“. Der Notar regelt es nicht. Dein Vertrag muss es regeln.
Was wir empfehlen, wenn du unsicher bist
Wenn du nach dem Lesen dieser Checkliste das Gefühl hast, das alles ist viel komplizierter als gedacht — dann ist das ein gesundes Gefühl. Genau deshalb empfehlen wir, das Thema vor der ersten ernsthaften Verhandlung mit einem auf Tourismusrecht spezialisierten Anwalt zu besprechen. Nicht jede Immobilie, die mit Lizenz beworben wird, ist deshalb ein gutes Geschäft. Manche sind es. Andere sind eine Falle.
Was wir bei VFM tun: Wir prüfen Lizenzdokumente, bevor wir ein Objekt überhaupt in den aktiven Verkauf nehmen. Wenn die Unterlagen nicht passen, sagen wir das dem Verkäufer offen. Manche Verkäufer sind dann nicht mehr glücklich mit uns — aber unsere Käufer sind es.
Du hast ein konkretes Inserat im Auge, in dem eine Lizenz erwähnt wird, und willst es seriös prüfen lassen, bevor du näher einsteigst? Schreib uns. Wir können dir helfen, die richtigen Fragen zu stellen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
