Ja, deutsche Staatsbürger können eine Hypothek bei einer spanischen Bank aufnehmen. Aber die Konditionen für Nicht-Residenten unterscheiden sich erheblich von dem, was du aus Deutschland kennst — und nicht immer zu deinem Vorteil.
Die meisten deutschen Käufer, die bei uns im Südosten Mallorcas kaufen, bringen ihre Finanzierung aus Deutschland mit. Das hat einen einfachen Grund: Die Konditionen bei deutschen Banken sind für Nicht-Residenten in Spanien oft besser. Aber es gibt Situationen, in denen eine spanische Hypothek sinnvoll oder sogar notwendig ist.
Was spanische Banken Nicht-Residenten anbieten
Die Grundregel: Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel maximal 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises oder des Schätzwerts — je nachdem, welcher niedriger ist. Für Residenten liegt die Grenze üblicherweise bei 80 Prozent. Das bedeutet: Du musst mindestens 30 bis 40 Prozent Eigenkapital mitbringen, plus die Nebenkosten (die in der Regel nicht finanziert werden).
Die Zinssätze variieren — und hier reden wir bewusst nicht über konkrete Zahlen, weil sich die Konditionen schneller ändern als ein Blogartikel aktualisiert werden kann. Was wir sagen können: Spanische Banken bieten sowohl Festzins- als auch variable Hypotheken (gebunden an den Euribor) an. Die Wahl hängt von deiner Risikobereitschaft und deiner Einschätzung der Zinsentwicklung ab — das ist ein Gespräch, das du mit deinem Finanzberater führen solltest, nicht mit einer Immobilienagentur.
Welche Unterlagen die spanische Bank verlangt
Wenn du als Nicht-Resident eine Hypothek bei einer spanischen Bank beantragst, musst du eine umfangreiche Dokumentation vorlegen. In der Regel verlangen die Banken deine letzten drei Einkommensteuererklärungen, aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Nachweise über selbstständiges Einkommen, eine Aufstellung deiner bestehenden Verbindlichkeiten und Vermögenswerte, und einen Nachweis über dein vorhandenes Eigenkapital.
Alle Dokumente müssen ins Spanische übersetzt werden — in der Regel durch einen vereidigten Übersetzer. Das kostet Zeit und Geld. Die Schufa-Auskunft aus Deutschland wird von manchen spanischen Banken akzeptiert, andere verlangen zusätzlich eine Auskunft bei einer spanischen Auskunftei.
Wie lange die Genehmigung dauert
Die Bearbeitungszeit für eine Hypothek für Nicht-Residenten liegt in der Praxis bei vier bis acht Wochen — manchmal länger. Das ist ein kritischer Punkt, weil die Verkäufer im Südosten Mallorcas in der Regel nicht länger als ein bis drei Monate auf den Abschluss warten. Wenn deine Finanzierung nicht steht, wenn du das Objekt findest, hast du ein Problem.
Hypothek in Deutschland oder Spanien?
Die Entscheidung hängt von deiner Situation ab. Was wir bei unseren Kunden beobachten:
Wer in Deutschland eine freie oder belastbare Immobilie hat, nimmt oft dort eine Hypothek auf — die Zinsen sind tendenziell niedriger, die Bearbeitung geht schneller, und es gibt keine Sprachbarriere. Die deutsche Bank nimmt die deutsche Immobilie als Sicherheit, und du kaufst in Spanien mit dem Kapital.
Wer kein Objekt in Deutschland als Sicherheit hat oder wer den Großteil seines Vermögens in der Immobilie auf Mallorca binden will, kommt an einer spanischen Hypothek kaum vorbei.
Es gibt auch spezialisierte Hypothekenmakler auf Mallorca, die für Nicht-Residenten die besten Konditionen bei verschiedenen Banken vergleichen. Die Gebühren dieser Makler liegen in der Regel bei einem Prozent der Hypothekensumme. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab.
Was wir empfehlen
Kläre die Finanzierung, bevor du auf Objektsuche gehst. Das ist der wichtigste Rat, den wir geben können. Im Südosten Mallorcas gehen gute Objekte schnell weg — und ein Käufer mit gesicherter Finanzierung hat einen entscheidenden Vorteil gegenüber einem, der „noch die Bank fragen muss“.
Du brauchst eine Orientierung zur Finanzierung im Südosten Mallorcas? Schreib uns — wir können dir keine Bankberatung geben, aber wir kennen den Prozess und die richtigen Ansprechpartner.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
