Ein Abstand von 20 bis 30 Prozent unter dem Angebotspreis — das ist in manchen Märkten und unter bestimmten Umständen möglich. Aber funktioniert das auf Mallorca? Und was passiert, wenn man mit einem sehr niedrigen Angebot antritt? Hier ist, was wir in zwanzig Jahren Marktpraxis erlebt haben — direkt und ohne Beschönigung.
Was mit einem sehr niedrigen Angebot passiert
Bei einem gut bewerteten Objekt in guter Lage, das frisch auf den Markt gekommen ist: In aller Regel passiert nichts — außer dass der Verkäufer ablehnt und das Gespräch beendet ist. Manchmal nicht einmal mit einer Gegenantwort. Mallorquinische Verkäufer, die ihre Finca kennen und wissen, was sie wert ist, reagieren auf Angebote, die weit unter dem Preis liegen, mit Desinteresse. Sie warten lieber auf den richtigen Käufer, als auf einen Preis einzugehen, der ihnen unserös erscheint.
Das ist der Unterschied zu Deutschland, wo Verhandlungen um vierzig oder fünfzig Tausend Euro bei einem Millionenpreis als normal gelten. In Spanien ist das Verhältnis von Angebot zum Listenpreis eine Aussage über den Respekt, den man dem Verkäufer entgegenbringt. Ein Angebot, das dreißig Prozent unter dem Preis liegt, sagt: “Ich glaube, Sie wissen nicht, was Sie haben.” Das wird nicht gut aufgenommen.
Wann große Abschläge möglich sind
Es gibt Situationen, in denen erhebliche Abschläge möglich und berechtigt sind. Wenn ein Objekt seit über einem Jahr auf dem Markt ist und mehrfach im Preis reduziert wurde — dann weiß auch der Verkäufer, dass der Preis zu hoch war. Wenn die Due Diligence erhebliche rechtliche Probleme oder Renovierungsbedarfe aufdeckt, die den Wert des Objekts objektiv mindern. Wenn der Verkäufer aus persönlichen Gründen dringend verkaufen muss und das dem Markt bekannt ist. In diesen Konstellationen ist eine ernsthafte Verhandlung realistisch.
Aber auch hier gilt: Der Abschlag muss begründet werden. Nicht “ich will weniger zahlen”, sondern “die Cédula fehlt, das Dach muss erneuert werden, und der Brunnen ist nicht eingetragen — hier ist meine Kostenschätzung.” Das ist ein Argument. Das nimmt der Verkäufer ernst.
Was eine formale Angebotsstellung bedeutet
In Spanien gibt es keine formal verpflichtende Angebotsform vor der Reserva — es gibt keinen Vorvertrag, der zwingend schriftlich sein muss, bevor man sich bindet. Ein Angebot kann mündlich über die Agentur übermittelt werden. Erst mit der Reserva-Zahlung oder dem Arras-Vertrag entsteht eine rechtliche Verbindlichkeit.
Was in der Praxis passiert: Die Agentur übermittelt das Angebot an den Verkäufer. Der Verkäufer akzeptiert, lehnt ab, oder macht ein Gegenangebot. Wenn man sich einigt, wird die Reserva vereinbart. Das ist der Moment, in dem der Anwalt die Reserva prüft und gegebenenfalls Bedingungen einarbeitet. Was vor der Reserva gesagt wurde, ist in der Regel nicht bindend.
Was beim Angebot wirklich entscheidet
In einem Markt mit mehreren Interessenten für dasselbe Objekt entscheidet nicht immer der höchste Preis — sondern die beste Kombination aus Preis, Zuverlässigkeit und Schnelligkeit. Ein Käufer, der schnell unterschreiben kann, bereits finanziert ist, und keinen langen Verhandlungsprozess braucht, hat gegenüber einem Käufer mit höherem Angebot, der noch auf Bankentscheidung wartet, oft den Vorzug. Verkäufer im Südosten wollen Sicherheit. Wer das bieten kann, verhandelt aus einer stärkeren Position.
Sie haben ein Objekt im Auge und wollen wissen, wie Sie ein Angebot so formulieren, dass es ernst genommen wird? Schreib uns — wir kennen beide Seiten des Tisches und können helfen, das richtige Signal zu setzen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
