Kurz gesagt: Auf Mallorca heißt die oberste Wohnung eines Hauses ático, und in deutschen Inseraten wird daraus schnell ein „Penthouse“. Gemeint ist aber nicht immer das deutsche Penthouse: Ein ático kann die Dachwohnung mit großer Terrasse über Palma sein oder die oberste Etage eines dreistöckigen Hauses im Dorf. Dieser Leitfaden erklärt aus dem, was wir bei Villas y Fincas Mallorca täglich sehen, welche Wohnungstypen es gibt, wo es im Südosten und in Palma Wohnungen gibt, wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert und was ein Eigentümer von Mietern verlangt. Preise und Rechtsfragen bleiben außen vor.
Ático und Penthouse: zwei Wörter, nicht immer dasselbe
In Deutschland klingt „Penthouse“ nach oberster Etage, großer Dachterrasse und Aufzug bis vor die Tür. Auf Mallorca beschreibt das spanische ático zunächst nur die Lage im Gebäude, nämlich die letzte Etage, häufig von der Fassade zurückgesetzt, sodass davor eine Terrasse entsteht. Ob die Wohnung großzügig oder einfach ist, sagt das Wort nicht. Wir sehen áticos mit Meerblick in der Colònia de Sant Jordi, áticos über den Dächern von Santanyí und Dachwohnungen in Palma, die dem deutschen Bild genau entsprechen. Wir sehen aber auch schlichte oberste Etagen ohne Aufzug.
Verwandt sind das dúplex, eine Wohnung über zwei Etagen, und das sobreático, eine weitere, kleinere Etage über dem ático. Bei „Penthouse“ im Inserat lohnt immer die Frage nach Etage, Aufzug und Terrasse.
Wohnungstypen auf Mallorca
- Erdgeschoss mit Garten (planta baja): direkter Zugang zu einem eigenen Garten oder einer Terrasse, oft in Anlagen mit Gemeinschaftspool; gefragt bei Käufern mit Hund und bei allen, die keine Treppen möchten.
- Wohnung im Dorf (piso): in kleinen Mehrfamilienhäusern mit wenigen Parteien, mitten im Ort, mit Balkon oder Terrasse; Geschäfte und Dienstleistungen sind zu Fuß erreichbar.
- Ático mit Terrasse: die oberste Etage, Licht von mehreren Seiten und eine Terrasse, die einen großen Teil des Jahres als zweites Wohnzimmer dient.
- Apartment in einer Küstenurbanisation: Wohnanlagen mit Pool und Gemeinschaftsgarten, wenige Minuten vom Meer, etwa in Cala d’Or oder Sa Ràpita.
Welcher Typ passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie einige Wochen, mehrere Monate oder das ganze Jahr hier verbringen.
Wo es im Südosten und in Palma echte Wohnungen gibt
Der Südosten ist das Land der Dorfhäuser und Fincas. An diesen Orten gibt es Wohnungen:
- Santanyí: Wohnungen und áticos in kleinen Häusern im Ortskern, gebaut aus dem goldfarbenen Santanyí-Stein; ein Ort, der das ganze Jahr lebt, mit Geschäften, Galerien und Wochenmarkt.
- Cala d’Or: weiße Wohnanlagen im ibizenkischen Stil rund um den Jachthafen und die kleinen Buchten; im Sommer sehr belebt, und auch im Winter mit Supermarkt und Dienstleistungen für die Bewohner.
- Colònia de Sant Jordi: Wohnungen mit Meerblick in einem Fischerhafen mit Sandstränden, die zu Fuß erreichbar sind; von hier fährt das Boot nach Cabrera.
- Campos: ein großer, lebendiger Ort mit weiterführender Schule, Diensten und Markt am Donnerstag und Samstag, etwa 28 Minuten vom Flughafen; an der Küste davor Sa Ràpita mit Apartments mit Meerblick.
- Portocolom: ein großer Naturhafen mit Fischerhäusern und Leuchtturm; im Sommer belebt, im Winter sehr ruhig, mit Felanitx als ganzjährig lebendigem Ort im Hinterland.
- Portopetro: ein ruhiger Naturhafen neben Mondragó, mit Restaurants, die fast das ganze Jahr geöffnet haben, und einer Apotheke; Wohnungen mit Meerblick.
Palma ist ein eigenes Kapitel. In der Hauptstadt gibt es Wohnungen in allen Formen: renovierte Stadtpaläste mit Innenhof und hohen Decken in der Altstadt, die zweigeschossigen Häuser von Santa Catalina und moderne Gebäude mit Dachwohnungen über der Bucht. Das deutsche Penthouse-Bild, oberste Etage mit großer Terrasse und Aufzug, begegnet uns in Palma häufiger als in den Dörfern. In der Altstadt sind Garagen knapp, in Santa Catalina ist abends Leben auf der Straße. Mehr dazu in unseren Leitfäden Leben in Palmas Altstadt und Santa Catalina sowie im Überblick Wo auf Mallorca leben.
Die Eigentümergemeinschaft im Alltag
Wer auf Mallorca eine Wohnung kauft, wird Mitglied einer comunidad de propietarios, der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes oder der Anlage. Den Rahmen setzt das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die Ley de Propiedad Horizontal im Amtsblatt BOE. Im Alltag heißt das:
- Die Beiträge. Jede Wohnung zahlt regelmäßig ihren Anteil an den gemeinsamen Kosten, in der Regel per Lastschrift von einem spanischen Konto. Der Anteil richtet sich nach der Beteiligungsquote der Wohnung, der cuota de participación, die in den Unterlagen des Gebäudes steht.
- Die Versammlung. Die Eigentümerversammlung, die junta de propietarios, tritt laut Gesetz mindestens einmal im Jahr zusammen, um Haushalt und Abrechnung zu beschließen. Wer nicht auf der Insel ist, kann sich mit einer schriftlichen Vollmacht vertreten lassen.
- Präsident und Verwaltung. Ein Eigentümer wird Präsident, gewählt, im Turnus oder per Los; das Laufende führt in den meisten Anlagen, die wir kennen, eine externe Hausverwaltung, der administrador de fincas.
- Was gemeinsam entschieden wird. Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Pool und Gemeinschaftsgarten, die Reinigung, die Hausordnung und größere Arbeiten, für die manchmal eine Sonderumlage, die derrama, beschlossen wird. Auch Markisen oder Klimageräte an der Fassade sind in vielen Gemeinschaften geregelt.
Die Protokolle der letzten Versammlungen, die actas, verraten viel über ein Gebäude: anstehende Arbeiten, offene Diskussionen und wie gepflegt eine Anlage ist. Welche Rechte und Pflichten im Einzelnen gelten, etwa bei einer Terrasse auf dem Dach eines ático, ist eine Frage für Ihren Anwalt.
Worauf es bei der Besichtigung ankommt
Nach unserer Erfahrung entscheiden selten die Quadratmeter, sondern diese Punkte:
- Terrasse und Ausrichtung. Eine Südterrasse ist im Winter ein Gewinn und im August ohne Sonnenschutz kaum nutzbar; eine Ostterrasse bringt Morgensonne und Schatten am Nachmittag.
- Lärm in der Saison und im Winter. Eine Wohnung an der Küste kann im Juli voller Leben sein, mit Pool, Terrassen und Gästen nebenan, und im Januar fast still. In Palma oder im Ortskern hört man abends eher die Straße mit ihren Bars.
- Die Gemeinschaft. Was unsere deutschen Kunden an einer Wohnung am meisten schätzen, sind Terrasse, Aufzug und Garage und eine kleine Gemeinschaft, die Pool und Garten pflegt, wenn sie nicht auf der Insel sind.
- Garage und Abstellraum. In den Dörfern wird meist auf der Straße geparkt. Ein Stellplatz in der Tiefgarage oder ein Abstellraum, der trastero, für Fahrräder, Strandsachen und Koffer ist ein echter Vorteil, der nicht zu jeder Wohnung gehört.
- Aufzug. Viele kleine Wohnhäuser in den Dörfern haben zwei oder drei Etagen und keinen Aufzug.
- Klimaanlage. Eine Zentralheizung ist in den Wohnungen, die wir sehen, die Ausnahme. Geheizt und gekühlt wird meist mit Klimageräten mit Wärmepumpe, dem aire acondicionado frío/calor. Ob jeder Raum ein Gerät hat, merkt man im Januar wie im August.
- Das Gebäude im Winter. Meeresnähe bedeutet Feuchtigkeit. In älteren Anlagen lohnt der Blick auf Fenster, Dämmung und Spuren von Feuchtigkeit an Wänden und Decken; Fliesenböden sind im Winter kühl. Eine Besichtigung im Herbst oder Winter zeigt ehrlicher, wie sich eine Wohnung das ganze Jahr anfühlt.
Eine Wohnung mieten: was der Eigentümer verlangt
Wohnungen zum Wohnen sind im Südosten gefragt, auch bei Menschen, die hier in Gastronomie, Dienstleistungen und Gesundheitswesen arbeiten. Wenn wir eine Wohnung im Auftrag eines Eigentümers vermieten, bittet er in der Regel um drei Dinge:
- einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit: den Arbeitsvertrag mit den letzten Gehaltsabrechnungen, den nóminas, oder andere nachweisbare Einkünfte;
- ein Ausweisdokument: den spanischen Ausweis oder die NIE oder den Reisepass;
- die gesetzliche Kaution, die fianza, wie sie das spanische Mietgesetz, die Ley de Arrendamientos Urbanos, für Wohnraum vorsieht.
Vertrag, Rechte und Pflichten als Mieter sind eine Frage für einen Anwalt, Ihren eigenen oder einen, mit dem wir Sie in Kontakt bringen.
Wohnung, Dorfhaus oder Finca: der Unterschied im Alltag
Neben der Wohnung stehen im Südosten zwei andere Arten zu wohnen, und der Unterschied zeigt sich im Alltag. Auf der Finca sind es Raum und Stille: ein Grundstück, ein eigener Pool, kein Nachbar über der Decke und das Meer oft nur rund zehn Minuten entfernt. Im Dorfhaus ist es das Leben nach innen, um einen Innenhof herum, in einem Ort, der das ganze Jahr lebt. Und es gibt keine Eigentümerversammlung: Was am Haus geschieht, entscheiden Sie selbst. In Orten wie Ses Salines schätzen neue Bewohner gerade diese Mischung aus Nähe im Dorf und großer Privatsphäre.
Beide haben ihre eigenen Themen: Im Dorfhaus wohnt man Wand an Wand mit den Nachbarn, und Fassaden und Holzbalkendecken wollen gepflegt sein; auf der Finca kommt das Wasser oft aus der Zisterne, Garten und Pool brauchen Pflege, und Glasfaser erreicht nicht jedes Haus. Und es gibt den umgekehrten Weg, wie das Video oben zeigt: Familien, die nach einer Zeit auf dem Land in eine Wohnung näher an Palma ziehen. Mehr über die Orte in unseren Leitfäden zu Ses Salines und der Colònia de Sant Jordi, Santanyí, Cala Figuera und Es Llombards und Campos und Sa Ràpita; wie ein Kauf mit uns abläuft, steht in Haus kaufen auf Mallorca als Ausländer.
Was Sie wissen sollten
Was ist auf Mallorca ein Penthouse?
Meist ein ático: die oberste Etage, oft zurückgesetzt und mit Terrasse. Ob es dem deutschen Bild mit Dachterrasse und Aufzug entspricht, hängt vom Gebäude ab.
Wo gibt es im Südosten Mallorcas Wohnungen?
Vor allem in Santanyí, Cala d’Or, der Colònia de Sant Jordi, Campos und Sa Ràpita, Portocolom und Portopetro. In den kleineren Dörfern überwiegen Dorfhäuser und Fincas; in Palma gibt es Wohnungen in allen Formen.
Was ist eine comunidad de propietarios?
Die Eigentümergemeinschaft eines Gebäudes oder einer Anlage. Sie entscheidet über die gemeinsamen Teile und versammelt sich laut Gesetz mindestens einmal im Jahr; jede Wohnung zahlt ihren Anteil an den Kosten.
Was verlangt ein Eigentümer, wenn man auf Mallorca eine Wohnung mietet?
In der Regel einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit wie Arbeitsvertrag und Gehaltsabrechnungen, ein Ausweisdokument und die gesetzliche Kaution nach dem spanischen Mietgesetz.
Haben Wohnungen auf Mallorca eine Heizung?
Selten eine Zentralheizung. Die meisten Wohnungen, die wir sehen, werden mit Klimageräten geheizt und gekühlt; im Winter zählen dazu Fenster und Dämmung.
Wo wir arbeiten
Wir arbeiten auf ganz Mallorca, vom Südosten aus, wo wir jeden Tag unterwegs sind: Immobilien in Santanyí, Immobilien in Ses Salines und Immobilien in Campos. Wenn Sie mit uns kaufen, übernehmen wir nach dem Kauf die Ummeldung von Strom und Wasser auf Ihren Namen. Für eine Wohnung zum Kauf oder zur Miete schreiben Sie Villas y Fincas Mallorca; wir antworten auf Deutsch.
Aktualisiert im Oktober 2026. Dieser Leitfaden gibt wieder, was wir bei Wohnungen im Südosten Mallorcas und in Palma beobachten (Gesetzestexte im BOE eingesehen im Oktober 2026). Er nennt keine Preise, dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung: Für Fragen zu Kauf, Miete oder Eigentümergemeinschaft bringen wir Sie gern mit einem Anwalt in Kontakt.
