Wer auf Mallorca eine Neubauimmobilie kauft — sei es ein Apartment, eine Villa oder ein Neubauhaus — bezahlt nicht die gleichen Steuern wie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie. Statt der Grunderwerbsteuer ITP fällt Mehrwertsteuer an, also IVA. Das ist für viele deutsche Käufer zunächst überraschend: Man kauft ein Haus und bezahlt Mehrwertsteuer?
Ja, in Spanien ist das so. Und es macht einen relevanten Unterschied in der Gesamtkalkulation, weil die Steuersätze unterschiedlich sind und weil zusätzlich zur MwSt. noch weitere Abgaben hinzukommen.
Wann gilt IVA statt ITP?
Die Unterscheidung ist relativ klar: IVA fällt an, wenn man von einem Bauträger oder Entwickler kauft, der die Immobilie im Rahmen seiner unternehmerischen Tätigkeit veräußert — also typischerweise bei Neubau oder bei einer Erstvermittlung durch einen Entwickler. ITP hingegen zahlt man beim Kauf von einer Privatperson, also dem klassischen Gebrauchtimmobilienkauf.
Grenzfälle gibt es: Wenn ein Entwickler eine bereits genutzte Immobilie weiterverkauft, kann je nach Konstellation ITP gelten. Dein Anwalt klärt das im Rahmen der Due Diligence.
Wie hoch ist der IVA-Satz bei Wohnimmobilien?
Für Wohnimmobilien gilt in Spanien ein reduzierter IVA-Satz — dieser liegt derzeit bei 10 % des Kaufpreises. Das ist weniger als der allgemeine spanische MwSt.-Satz, aber mehr als die Grunderwerbsteuer ITP für untere Kaufpreissegmente. Bei hochpreisigen Objekten, wie sie im Südosten Mallorcas üblich sind, macht der Unterschied zwischen 10 % IVA und einem etwaigen ITP-Satz in der Praxis kaum noch einen wesentlichen Unterschied.
Für Garagen, die nicht direkt mit einer Wohnung erworben werden, sowie für andere nicht-wohnliche Flächen gilt der reguläre IVA-Satz. Die genaue Berechnung hängt vom Kaufvertrag und der Aufteilung der Kaufpreisbestandteile ab.
Was kommt zusätzlich zum IVA dazu?
Beim Neubaukauf fällt zusätzlich zur MwSt. die Steuer auf Rechtsakte (AJD, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) an. In den Balearen liegt dieser Satz aktuell bei einem Prozentsatz, der je nach Kaufpreis variieren kann — konkrete aktuelle Sätze sollten mit einem Steuerberater oder Gestor geprüft werden, da sich diese Angaben ändern.
Zusammen mit Notarkosten, Grundbucheintragung und Anwaltshonorar kommen beim Neubau ähnliche Gesamtnebenkosten zusammen wie beim Gebrauchtimmobilienkauf — typischerweise zwischen 12 % und 15 % des Kaufpreises, abhängig von der Konstellation.
Kann ich den IVA als Unternehmer zurückfordern?
Das ist ein häufig gestellter Punkt: Wer die Immobilie für unternehmerische Zwecke nutzt — etwa als Büro oder für gewerbliche Vermietung — kann unter Umständen den Vorsteuerabzug geltend machen. Bei privater Nutzung als Wohnimmobilie ist das nicht möglich. Wer eine Neubauimmobilie kauft und touristisch vermieten möchte, sollte die IVA-Frage frühzeitig mit dem Steuerberater besprechen — die Regelungen hier sind komplex und von der konkreten Nutzungsstruktur abhängig.
Was ist beim Kauf auf Mallorca vom Entwickler konkret zu beachten?
Beim Neubaukauf oder Kauf vom Entwickler gibt es neben der Steuerfrage weitere Punkte, die in der Due Diligence abgeklärt werden müssen: Baugenehmigung, Baubürgschaft für Vorauszahlungen, Fertigstellungsgarantie, Erstbezugsgenehmigung. Das sind andere Themen als beim Gebrauchtimmobilienkauf — und sie erfordern denselben erfahrenen Anwalt vor Ort.
Du schaust dir gerade Neubauprojekte im Südosten Mallorcas an und hast Fragen zu den Gesamtkosten? Schreib uns — wir kennen den lokalen Markt und können helfen, die richtigen Fragen zu stellen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
