Kurz gesagt: Langzeitmiete auf Mallorca heißt, ein Haus oder eine Wohnung zu mieten, in der Sie das ganze Jahr leben: Ihr Zuhause und Ihr Hauptwohnsitz. Im Südosten, wo wir jeden Tag arbeiten, sind das vor allem Dorfhäuser und Wohnungen in Orten, die das ganze Jahr leben, und Fincas mit Grundstück für Familien. Wenn wir ein Haus im Auftrag eines Eigentümers vermieten, bittet er um drei Dinge: einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit, ein Ausweisdokument und die gesetzliche Kaution. Dieser Leitfaden erklärt Suche, Besichtigung, was in der Miete steckt, die Besonderheiten einer Finca und den Winter im Mietshaus. Preise und Rechtsfragen bleiben außen vor; den Vertrag prüft ein Anwalt.
Was Langzeitmiete auf Mallorca bedeutet
Wer auf Mallorca „langfristig mieten“ sucht, meint ein Zuhause für den Alltag: das Haus, von dem aus man zur Arbeit fährt, die Kinder zur Schule bringt und in dem man im Rathaus gemeldet ist. Um dieses Wohnen über das ganze Jahr geht es hier. Die Fragen, die sich dabei stellen, sind andere als in Deutschland: Woher kommt das Wasser? Womit wird im Januar geheizt? Kommt Glasfaser bis zum Haus? Wer pflegt den Garten, und wer bezahlt den Pool?
Die Behördenschritte nach der Ankunft, also NIE, die Anmeldung im Rathaus (Padrón) und das Registrierungszertifikat für EU-Bürger, beschreibt unser Leitfaden Auswandern nach Mallorca: die praktische Reihenfolge.
Was im Südosten vermietet wird und wer sucht
Viele Suchanfragen auf Deutsch lauten „Stadthaus mieten“. Auf Mallorca entspricht dem am ehesten die casa de pueblo, das Dorfhaus im Ortskern, Wand an Wand mit den Nachbarn und oft mit Innenhof. In der Langzeitmiete begegnen uns im Südosten drei Arten von Häusern:
- Dorfhäuser in Orten wie Santanyí, Ses Salines und Campos. Gelebt wird nach innen, um den Patio herum, und das Leben der Straße ist nah. Ob ein Dorfhaus hell ist und im Sommer kühl bleibt, hängt vor allem vom Innenhof und von der Ausrichtung ab.
- Wohnungen in kleinen Häusern im Ortskern oder in Anlagen an der Küste. Was eine Wohnung auf Mallorca ausmacht, vom ático bis zur Eigentümergemeinschaft, steht in unserem Leitfaden Penthouse und Wohnung auf Mallorca.
- Fincas mit Grundstück, gesucht von Familien, die Platz, Ruhe, einen Garten und oft einen Pool möchten, mit dem Meer meist nur wenige Minuten entfernt.
Wer sucht, sehen wir jede Woche: vor allem Menschen, die im Südosten arbeiten, in der Gastronomie, in Dienstleistungen und im Gesundheitswesen, und Familien, die ein Haus mit Grundstück möchten. Für den Alltag zählen dann Arbeit, Schule und Einkauf in der Nähe, und das bieten die Orte, die das ganze Jahr leben: Santanyí mit weiterführender Schule, Gesundheitszentrum und Geschäften, Campos als großer Ort mit Schule, Diensten und Markt, Felanitx im Hinterland von Portocolom und Ses Salines, das sich den mallorquinischen Alltag bewahrt hat.
Warum es an der Küste wenig ganzjähriges Angebot gibt
Wer eine Wohnung mit Meerblick für das ganze Jahr sucht, findet an der Küste wenig Auswahl. Was wir sehen: Viele Häuser und Wohnungen an der Küste sind Zweitwohnsitze ihrer Eigentümer, die sie selbst nutzen, vor allem im Sommer, und die deshalb nicht für das ganze Jahr frei sind. Dazu kommt, dass manche Küstenorte im Winter sehr still werden; in Ses Covetes an Es Trenc etwa herrscht im Winter völlige Ruhe, und Portocolom ist im Winter sehr ruhig, während Felanitx nebenan das ganze Jahr lebt.
Für die Suche heißt das: Das ganzjährige Angebot liegt im Südosten vor allem in den Orten selbst und in Küstenorten mit eigener Infrastruktur für die Bewohner, wie Cala d’Or mit Supermarkt und Diensten das ganze Jahr. Einen Überblick über die Gegenden der ganzen Insel, von Palma bis in den Norden, gibt unser Leitfaden Wo auf Mallorca leben.
Wie man sucht: Portale, Agenturen, private Eigentümer
Die Suche läuft über drei Wege:
- Immobilienportale mit Anzeigen auf Spanisch, teils auch auf Englisch und Deutsch. Hilfreich ist es, die spanischen Begriffe zu kennen: alquiler de larga duración für die Langzeitmiete, casa de pueblo, piso und finca.
- Agenturen, die Häuser im Auftrag der Eigentümer vermieten, so wie wir. Die Agentur ist Ihr Ansprechpartner für Besichtigung, Unterlagen und alle Fragen an den Eigentümer.
- Private Eigentümer, die selbst inserieren; deshalb enden viele Suchanfragen mit „von privat“. Hier sprechen Sie direkt mit dem Eigentümer, oft auf Spanisch.
Was der Eigentümer verlangt
Wenn wir ein Haus oder eine Wohnung im Auftrag eines Eigentümers vermieten, sind es dieselben drei Unterlagen:
- Zahlungsfähigkeit: ein Arbeitsvertrag mit den letzten Gehaltsabrechnungen, den nóminas, oder ein anderer Nachweis regelmäßiger Einkünfte.
- Ausweis: der spanische Personalausweis (DNI), die NIE oder der Reisepass.
- Kaution: die fianza, die das spanische Mietgesetz, die Ley de Arrendamientos Urbanos im Amtsblatt BOE, für Wohnraum vorsieht.
Die NIE brauchen Sie ohnehin bald nach dem Einzug: Ohne sie gibt es kein spanisches Konto, keinen Stromvertrag auf Ihren Namen und kein Auto. Wer sie schon vor der Wohnungssuche hat, kommt bei allem Weiteren schneller voran.
Die Besichtigung: worauf es ankommt
Bei einer Besichtigung entscheiden selten die Quadratmeter. Diese Punkte sehen wir bei Mietern immer wieder:
- Licht und Ausrichtung. Im Dorfhaus zählen Patio und Ausrichtung; in einer Wohnung die Terrasse.
- Feuchtigkeit. Spuren an Wänden und Decken, Fenster und Dämmung sagen viel darüber, wie sich das Haus im Januar anfühlt.
- Heizung. Womit geheizt wird und ob die Wärme in allen Räumen ankommt, zeigt sich im Januar; bei der Besichtigung lässt es sich erfragen.
- Wasser und Internet. Kommt das Wasser aus dem Netz oder aus einer Zisterne? Liegt Glasfaser an, oder läuft das Internet über Satellit?
- Möbel und Inventar. Was bleibt im Haus, was nicht? Eine Inventarliste mit Fotos bei der Übergabe hält fest, in welchem Zustand Haus und Möbel übergeben wurden.
Eine Besichtigung im Herbst oder Winter zeigt ehrlicher, wie sich ein Haus das ganze Jahr anfühlt. Ein Fehler, den wir bei Menschen, die neu auf die Insel kommen, oft sehen, ist, Mallorca nur aus dem Sommer zu kennen.
Was in der Miete steckt und was nicht
Was zur Miete gehört, ist von Haus zu Haus verschieden, und deshalb wird es vor der Unterschrift geklärt. Es gibt möblierte und unmöblierte Häuser. Wer Strom, Wasser und Internet bezahlt und auf wessen Namen die Verträge laufen, steht im Vertrag. In Wohnungen kommen die Beiträge an die Eigentümergemeinschaft, die comunidad, dazu, die für Treppenhaus, Pool und Gemeinschaftsgarten aufkommt; ob sie in der Miete enthalten sind, gehört zu den ersten Fragen. Auch Haustiere, Garage oder Abstellraum sind Punkte, die man vorher anspricht.
Wenn Kunden mit uns kaufen, übernehmen wir die Ummeldung von Strom und Wasser auf ihren Namen, mit einer unterschriebenen Vollmacht. Grundlage jeder Ummeldung, die wir begleiten, sind die NIE und ein spanisches Bankkonto. Den Internetvertrag schließt jeder selbst ab.
Eine Finca mieten: Wasser, Garten, Pool und Internet
Eine Finca zur Langzeitmiete bringt drei Themen mit, die man aus einer deutschen Mietwohnung nicht kennt:
- Das Wasser. Das Netz der Gemeinde erreicht meist nur Fincas direkt am Ortsrand. Die übrigen haben eine Zisterne, den aljibe, die Regenwasser sammelt und mit dem Tankwagen nachgefüllt wird; im Sommer ist das auf den Fincas ganz normal. Der Tankwagen wird bestellt und kommt in einigen Tagen, deshalb behalten die Bewohner den Verbrauch im Blick, besonders bei Garten und Pool. Für Fincas mit Zisterne bringen wir unsere Kunden mit Lieferanten in Kontakt. Das Wasser ist hart, deshalb sind Filter und Entkalkungsanlagen verbreitet.
- Garten und Pool. Wer mäht, schneidet und gießt, wer den Pool reinigt und wer die Kosten dafür trägt: Das wird vor dem Einzug klar zwischen Mieter und Eigentümer geregelt.
- Internet. Glasfaser erreicht nicht jede Finca. Wo sie fehlt, nutzen Haushalte Satelliteninternet wie Starlink. Wer im Homeoffice arbeitet, klärt das vor der Unterschrift am konkreten Haus.
Der Winter in einem Mietshaus
Der mallorquinische Winter ist mild, aber in den Häusern spürbar. In Wohnungen an der Küste sehen wir im Winter Feuchtigkeit und Kälte, und Steinhäuser in den Bergen sind im Winter kühl und feucht. Fliesenböden, die im August angenehm sind, sind im Januar kalt. Deshalb schauen erfahrene Mieter bei der Besichtigung auf drei Dinge: Fenster, Dämmung und Heizung. Auch die Lage zählt: Ein Dorfhaus mit sonnigem Patio ist etwas anderes als ein Erdgeschoss in einer schattigen Gasse. Wer im Winter einzieht, merkt in den ersten Wochen, ob das Haus trocken bleibt und die Heizung reicht.
Der Mietvertrag und wer ihn prüft
Ein Mietvertrag regelt, was gemietet wird, mit welchen Möbeln, Garten, Pool oder Garage, wer welche Kosten trägt, die Kaution, die Übergabe und die Pflichten beider Seiten. Laufzeiten, Kündigung, Anpassungen und alle übrigen Rechtsfragen gehören in die Hände eines Anwalts. Ist der Vertrag auf Spanisch, lohnt es sich, jede unklare Stelle vor der Unterschrift zu klären. Wir arbeiten mit einem Anwalt für Mietrecht zusammen und stellen ihn unseren Kunden vor; Sie können den Vertrag ebenso von Ihrem eigenen Anwalt prüfen lassen.
Was Sie wissen sollten
Was verlangt ein Eigentümer für eine Langzeitmiete auf Mallorca?
Wenn wir vermieten: einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit wie Arbeitsvertrag und Gehaltsabrechnungen oder andere nachweisbare Einkünfte, den DNI, die NIE oder den Reisepass und die gesetzliche Kaution.
Was wird im Südosten Mallorcas langfristig vermietet?
Vor allem Dorfhäuser und Wohnungen in Orten, die das ganze Jahr leben, wie Santanyí, Ses Salines und Campos, und Fincas mit Grundstück für Familien.
Warum gibt es an der Küste so wenige Mietwohnungen für das ganze Jahr?
Viele Häuser an der Küste sind Zweitwohnsitze, die ihre Eigentümer selbst nutzen, vor allem im Sommer. Das ganzjährige Angebot liegt vor allem in den Orten im Inland.
Was ist bei einer Finca zur Miete anders?
Das Wasser kommt oft aus einer Zisterne, die mit dem Tankwagen nachgefüllt wird; Garten und Pool brauchen Pflege, deren Kosten vorher geregelt werden; und Glasfaser erreicht nicht jedes Haus.
Wer prüft den Mietvertrag?
Ein Anwalt, Ihr eigener oder einer, mit dem wir Sie in Kontakt bringen. Dieser Leitfaden erteilt keine Rechtsberatung.
Wo wir arbeiten
Wir arbeiten auf ganz Mallorca, vom Südosten aus, wo wir jeden Tag unterwegs sind: Immobilien in Santanyí, Immobilien in Ses Salines und Immobilien in Campos. Wer eine Wohnung sucht, findet mehr in Penthouse und Wohnung auf Mallorca; wer den ganzen Umzug plant, in Auswandern nach Mallorca. Für ein Haus zur Langzeitmiete schreiben Sie Villas y Fincas Mallorca; wir antworten auf Deutsch.
Aktualisiert im Oktober 2026. Dieser Leitfaden gibt wieder, was wir bei der Langzeitmiete im Südosten Mallorcas beobachten (Gesetzestext im BOE eingesehen im Oktober 2026). Er nennt keine Preise, dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung: Den Mietvertrag prüft ein Anwalt, Ihr eigener oder einer, mit dem wir Sie in Kontakt bringen.
