Auch in der Stadt brauchst du auf Mallorca eine Baugenehmigung — aber die Genehmigungsprozesse auf Suelo Urbano sind in der Regel schneller und klarer als auf dem Land. Hier ist, was du wissen musst, bevor du den Bohrhammer anwirfst.
Viele Käufer eines Dorfhauses oder Apartments denken: „Ich bin im Dorf, nicht auf dem Land — ich kann machen, was ich will.“ Das stimmt nicht. Die Bauordnung gilt überall. Aber die Hürden sind auf städtischem Boden tatsächlich niedriger als auf Rustikal-Land.
Obra Menor und Obra Mayor — der Unterschied
Spanische Gemeinden unterscheiden zwischen zwei Arten von Baugenehmigungen:
Obra Menor (Kleine Baumaßnahme): Für Arbeiten, die die Struktur des Gebäudes nicht verändern — neue Böden, Badezimmerrenovierung, Kücheneinbau, Malerarbeiten, Fensteraustausch (wenn die Öffnungen nicht verändert werden). Die Genehmigung ist ein Formular beim Ayuntamiento, das in der Regel innerhalb von Tagen bis wenigen Wochen bearbeitet wird. Kosten: eine moderate Gebühr plus Steuern.
Obra Mayor (Große Baumaßnahme): Für alles, was die Struktur betrifft — Wände einreißen, Decken öffnen, Anbauten, Aufstockungen, Grundrissänderungen. Hier brauchst du ein Projekt von einem Architekten, das beim Ayuntamiento eingereicht und genehmigt werden muss. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Gemeinde — in Ses Salines und Campos rechne mit einigen Wochen bis wenigen Monaten. In Santanyí, wo der historische Kern unter besonderem Schutz steht, kann es länger dauern.
Was in historischen Dorfkernen anders ist
Santanyí, Ses Salines und andere Dörfer im Südosten haben Normas Subsidiarias oder PGOU (Plan General de Ordenación Urbana), die für den historischen Kern besondere Regeln festlegen. Typische Einschränkungen: Fassadenfarbe und -material müssen dem Ortsbild entsprechen, Fensterformate dürfen nicht willkürlich geändert werden, Satellitenantenne nicht sichtbar von der Straße, Dachmaterialien sind vorgeschrieben.
Das klingt einschränkend — und das ist es auch. Aber genau diese Regeln sind der Grund, warum die mallorquinischen Dörfer ihren Charme behalten haben, statt wie manche Festlandorte mit Plastikfenstern und Aluminiumfassaden verunstaltet zu werden.
Was passiert, wenn du ohne Genehmigung baust
Im besten Fall: nichts, solange niemand es bemerkt. Im schlechtesten Fall: eine Anzeige durch einen Nachbarn, eine Inspektion durch das Ayuntamiento, ein Bußgeld und die Anordnung, den Originalzustand wiederherzustellen. Die Kosten für den Rückbau plus Bußgeld können die Kosten der ursprünglichen Genehmigung um ein Vielfaches übersteigen.
Außerdem: Wenn du irgendwann verkaufen willst, werden nicht genehmigte Baumaßnahmen zum Problem. Der Käufer (oder sein Anwalt) wird die Diskrepanz zwischen Genehmigungen und physischem Zustand entdecken — und entweder den Preis drücken oder vom Kauf absehen.
Was du deinen Architekten fragen solltest
Brauche ich für meine geplante Renovierung eine Obra Menor oder Obra Mayor? Gibt es im PGOU meiner Gemeinde besondere Auflagen für mein Grundstück oder meinen Straßenzug? Wie lange dauert die Genehmigung realistisch? Und kann ich während der Bearbeitungszeit schon mit den Arbeiten beginnen, oder muss ich auf die Genehmigung warten?
Die Antwort auf die letzte Frage ist in der Regel: Warten. Auch wenn es in der Praxis Fälle gibt, in denen Eigentümer „auf eigenes Risiko“ beginnen, bevor die Genehmigung da ist — es ist nicht empfehlenswert.
Du planst eine Renovierung in einem Dorfhaus oder Apartment im Südosten? Sprich mit uns — wir verbinden dich mit einem Architekten, der die lokalen Vorschriften kennt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
