Als Nicht-Resident, der eine Immobilie in Spanien besitzt, muss man jährlich Steuern zahlen — auch wenn man die Finca kein einziges Mal vermietet hat und nur selbst nutzt. Das verwundert viele deutsche Käufer beim ersten Mal. Es heißt Modelo 210, es wird auf eine fiktive Mietrente erhoben, und es kommt jedes Jahr. Hier ist, wie es funktioniert und was man wissen muss.
Was das Modelo 210 ist
Das Modelo 210 ist die spanische Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten. Es gibt mehrere Varianten: eine für Mieteinnahmen und eine für die sogenannte Eigennutzungsbesteuerung — also für den Fall, dass man die Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lassen, ohne sie zu vermieten. Es ist diese zweite Variante, die viele überrascht, weil Spanien davon ausgeht, dass eine Immobilie, die man besitzt, einen fiktiven wirtschaftlichen Nutzen erzeugt — selbst wenn man nie einen Euro Miete eingenommen hat.
Das Konzept dahinter nennt sich renta imputada — imputierte Miete. Der spanische Gesetzgeber sagt: Wer eine Immobilie besitzt und nicht vermietet, hat trotzdem einen geldwerten Vorteil, weil er dort kostenfrei wohnen könnte. Dieser fiktive Vorteil wird besteuert. Die Höhe ist in der Praxis überschaubar — es geht nicht um einen hohen Prozentsatz des Kaufpreises, sondern um einen Prozentsatz des Katasterwerts. Aber es ist eine reale Steuerpflicht, die jedes Jahr erfüllt werden muss.
Wie die Berechnung funktioniert
Die Berechnungsgrundlage ist der valor catastral — der Katasterwert der Immobilie. Auf diesen Wert wird ein Prozentsatz angewendet, der davon abhängt, wann der Katasterwert zuletzt überprüft wurde. Ist die letzte Überprüfung weniger als zehn Jahre her, gilt ein niedrigerer Satz. Ist sie länger her oder noch nie aktualisiert worden, gilt ein höherer Satz. Auf den sich ergebenden Betrag wird dann der Steuersatz für Nicht-Residenten aus der EU angewendet.
Das Ergebnis ist in der Regel ein überschaubarer Betrag im Verhältnis zum Immobilienwert. Bei einer Finca mit niedrigem Katasterwert — was bei alten, nie aktualisierten Objekten im Südosten häufig der Fall ist — kann das Modelo 210 für die Eigennutzung eine eher kleine Jahressteuerlast bedeuten. Die genaue Berechnung macht der Gestor.
Wann und wie das Modelo 210 eingereicht wird
Das Modelo 210 für die Eigennutzungsbesteuerung ist einmal jährlich fällig — in der Regel bis Ende Januar des Folgejahres für das Vorjahr. Wer also im Jahr 2025 eine Finca in Ses Salines besessen und selbst genutzt hat, muss das Modelo 210 bis Ende Januar 2026 einreichen und bezahlen.
Eingereicht wird es entweder direkt online über die Website der Agencia Tributaria — was theoretisch möglich ist, aber ohne spanisches Zertifikat und Sprachkenntnisse schwierig — oder durch einen Gestor, der die Erklärung im Namen des Eigentümers einreicht. Die meisten deutschen Finca-Besitzer überlassen das ihrem Gestor. Das kostet eine jährliche Gebühr, die aber gering ist im Verhältnis zu dem, was passiert, wenn man die Erklärung vergessen.
Was passiert, wenn man das Modelo 210 nicht einreicht
Wer das Modelo 210 nicht einreicht, zahlt keine Strafe sofort — aber die Schuld akkumuliert sich. Die Agencia Tributaria hat Zugriff auf die Grundbuchdaten und weiß, wer was besitzt. Nicht-Residenten, die ihrer Steuerpflicht nicht nachkommen, werden früher oder später angeschrieben. Dann kommen zur ursprünglichen Steuerschuld Verzugszinsen und Zuschläge hinzu, die die Gesamtlast erheblich erhöhen.
Noch relevanter für die Praxis: Beim Verkauf der Immobilie wird der steuerliche Status des Verkäufers geprüft. Wer jahrelange Rückstände beim Modelo 210 hat, hat ein Problem, das vor der Notarunterschrift bereinigt werden muss. Das ist eine Situation, die sich häufiger ereignet als man denkt — nicht aus böser Absicht, sondern weil niemand den Käufer beim Erwerb darüber informiert hat, dass diese Pflicht existiert.
Modelo 210 bei Vermietung: Eine andere Situation
Wer seine Finca vermietet — ob kurzfristig über eine ETV-Lizenz oder langfristig — hat eine andere Steuerpflicht. In diesem Fall wird das Modelo 210 nicht für die fiktive Miete, sondern für die tatsächlichen Mieteinnahmen eingereicht. Als EU-Bürger darf man dabei die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten abziehen — Versicherung, IBI, Zinsen einer eventuellen Hypothek, Reparaturen. Was übrig bleibt, ist die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Dieses Modelo 210 ist vierteljährlich einzureichen — also viermal im Jahr, nicht einmal. Wer vermietet und das nicht weiß, häuft Verspätungszuschläge an. Auch hier: Der Gestor managt das routinemäßig.
Warum ein Gestor keine Luxus, sondern Notwendigkeit ist
Wer eine Finca im Südosten besitzt und kein Spanisch spricht, kein Certificado Digital hat, und die spanische Steuerbürokratie nicht kennt, braucht einen Gestor. Das ist keine Empfehlung — das ist eine praktische Notwendigkeit. Die jährlichen Kosten für einen Gestor, der das Modelo 210 einreicht, den IBI im Blick behält und bei Bedarf weitere Steuererklärungen übernimmt, sind gering im Verhältnis zu den Konsequenzen, wenn diese Pflichten vernachlässigt werden.
Sie haben gerade eine Finca gekauft oder planen den Kauf und wollen wissen, welche Steuerpflichten auf sich zukommen? Schreib uns — wir können sich mit einem erfahrenen Gestor im Südosten verbinden, der das von Anfang an richtig aufgleist.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
