Der IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles — ist die spanische Grundsteuer. Jeder, der in Spanien eine Immobilie besitzt, zahlt ihn. Er ist eine kommunale Steuer, wird jährlich erhoben und ist — verglichen mit dem, was beim Kauf an Nebenkosten anfällt — in der Regel überschaubar. Aber er ist Pflicht, er kommt jedes Jahr, und wer ihn ignoriert, bekommt früher oder später Probleme. Hier ist alles, was Sie darüber wissen müssen.
Was der IBI ist und wer ihn erhebt
Der IBI ist eine Steuer auf den Besitz von Immobilien — unabhängig davon, ob man die Immobilie nutzt, vermietet oder leer stehen lassen. Er wird vom Ayuntamiento — der Gemeindeverwaltung — erhoben, nicht vom Staat. Das bedeutet: Der IBI in Ses Salines wird vom Ayuntamiento Ses Salines festgelegt, der IBI in Santanyí vom Ayuntamiento Santanyí. Die Steuersätze können sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden.
Wer zahlt den IBI? Derjenige, der am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das ist ein wichtiger Punkt beim Immobilienkauf: Wer eine Finca im März kauft, zahlt für dieses Jahr in der Regel trotzdem den vollen IBI — weil der Vorbesitzer am 1. Januar noch eingetragen war. Wie dieser Punkt beim Kauf geregelt wird — anteilig aufgeteilt oder nicht — ist Verhandlungssache und sollte im Kaufvertrag geregelt sein.
Wie der IBI berechnet wird
Die Berechnungsgrundlage des IBI ist der valor catastral — der Katasterwert der Immobilie. Dieser Wert wird vom Catastro (dem spanischen Katasteramt) festgelegt und aktualisiert. Er ist in der Regel niedriger als der tatsächliche Marktwert der Immobilie — manchmal erheblich niedriger, besonders bei älteren Fincas, deren Katasterwert seit Jahrzehnten nicht angepasst wurde.
Auf diesen Katasterwert wird ein Steuersatz angewendet, der von der Gemeinde festgelegt wird. Für städtische Grundstücke und Bebauung gelten andere Sätze als für ländliche. Das Ergebnis ist der jährlich fällige IBI-Betrag. Bei einer typischen Finca im Südosten Mallorcas ist der IBI im Verhältnis zum Kaufpreis niedrig — aber er gehört fest in die jährliche Kostenplanung.
Wann und wie der IBI bezahlt wird
Der IBI wird in der Regel einmal jährlich fällig — meistens zwischen September und November, je nach Gemeinde. Das Ayuntamiento schickt einen Bescheid, der per Post zugestellt wird. Wer dauerhaft in Deutschland wohnt und seine Mallorca-Adresse nicht als Postadresse für das Ayuntamiento hinterlegt hat, riskiert, den Bescheid zu verpassen.
Die bequemste Lösung: Ein Gestor oder die eigene spanische Bank zieht den IBI per Lastschrift ein. Viele spanische Banken bieten diesen Service an — man richtet eine Domizilierung ein, und der Betrag wird automatisch abgebucht. Wer das nicht hat, muss aktiv daran denken, den Betrag rechtzeitig zu überweisen oder persönlich beim Ayuntamiento oder einer autorisierten Einzahlstelle zu bezahlen.
Was passiert, wenn man den IBI nicht zahlt
Wer den IBI nicht fristgerecht zahlt, erhält zunächst einen Mahnbescheid mit einem Zuschlag. Wenn auch dieser ignoriert wird, kann das Ayuntamiento ein Verwaltungsverfahren einleiten und die Schulden beitreiben — im äußersten Fall durch eine Grundschuld auf die Immobilie. Das ist der seltenste Fall, aber er existiert.
Wichtiger für die Praxis: Beim Verkauf einer Immobilie muss der Verkäufer nachweisen, dass er mit dem IBI auf dem Laufenden ist. Wer jahrelange Rückstände hat, kann nicht ohne Weiteres verkaufen — oder muss die Schulden vor der Notarunterschrift bereinigen. Das ist eine Situation, die Käufer ebenfalls bei der Due Diligence prüfen sollten: Ist der IBI der letzten Jahre vollständig bezahlt?
IBI für Rustikal-Land vs. Urbanes Grundstück
Bei Fincas auf Rustikal-Land gibt es in der Regel zwei IBI-Posten: einen für das Gebäude (bien inmueble urbano, sofern das Haus als urban eingetragen ist) und einen für das ländliche Grundstück (bien inmueble rústico). Beide kommen separat, manchmal in verschiedenen Bescheiden, manchmal kombiniert. Wer nur einen Bescheid bezahlt und den anderen vergessen, hat trotzdem Rückstände.
Das ist ein Punkt, auf den wir in der Praxis regelmäßig hinweisen müssen — besonders bei Käufern, die ihre erste Finca erworben haben und nicht wissen, dass sie zwei separate Steuerpositionen haben können. Ein Gestor, der die Immobilie verwaltet, hat das automatisch im Blick.
Der IBI im Gesamtbild der laufenden Kosten
Wer eine Finca im Südosten besitzt, hat jährliche Fixkosten, die er kennen und einplanen muss: IBI, Müllgebühr (tasa de recogida de basuras), Versicherung, eventuelle Gemeinschaftsgebühren, und wenn man Nicht-Resident ist das Modelo 210 auf die Eigennutzung. Der IBI ist dabei in der Regel der größte kommunale Posten — aber er ist planbar, weil er jedes Jahr zur selben Zeit kommt.
Sie wollen wissen, wie hoch der IBI für eine bestimmte Finca ist, die Sie im Auge haben? Fragen Sie den Verkäufer oder die Agentur — das ist eine Information, die problemlos vorab gegeben werden kann.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
