Die spanische Vermögenssteuer trifft deutsche Eigentümer einer Mallorca-Immobilie häufiger, als sie denken — und sie funktioniert auf den Balearen anders als im Rest Spaniens. Während manche autonomen Regionen die Vermögenssteuer faktisch abgeschafft oder fast vollständig ausgesetzt haben, hält die Balearen-Regierung an einem niedrigen Freibetrag fest. Das bedeutet konkret: Wer auf Mallorca eine Immobilie im siebenstelligen Bereich besitzt, sollte sich frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzen.
Mal ehrlich: Die meisten deutschen Käufer hören zum ersten Mal von der spanischen Vermögenssteuer, wenn der Steuerberater nach dem Notarakt fragt: „Übrigens, wie hoch ist Ihr Gesamtvermögen in Spanien?“ Die Antwort entscheidet, ob du in dieses Steuerregime fällst oder nicht.
Was ist die Vermögenssteuer überhaupt?
Die spanische Vermögenssteuer — der Impuesto sobre el Patrimonio — ist eine jährliche Steuer auf das Nettovermögen, das eine Person zum 31. Dezember besitzt. Sie wird zusätzlich zur Einkommensteuer und zu allen anderen Steuern erhoben. Für Nicht-Residenten gilt sie nur für Vermögenswerte, die in Spanien liegen — also typischerweise: Immobilien, Bankkonten in Spanien, in Spanien registrierte Fahrzeuge.
Für deutsche Käufer, die nur eine Mallorca-Immobilie und ein kleines spanisches Bankkonto haben, ist die Bemessungsgrundlage in der Regel überschaubar: Es geht praktisch immer fast ausschließlich um den Wert der Immobilie.
Wie wird das Vermögen bewertet?
Bei Immobilien gilt ein wichtiger Grundsatz: Der höhere von drei Werten zählt. Verglichen werden der Katasterwert, der vom Finanzamt festgestellte Wert und der tatsächliche Kaufpreis aus dem Notarakt. In der Praxis ist bei Neukäufen fast immer der Kaufpreis der höchste Wert — und damit die Bemessungsgrundlage.
Das heißt: Wer eine Immobilie für 1,8 Millionen Euro kauft, hat in Spanien ein steuerlich relevantes Vermögen von 1,8 Millionen Euro — auch wenn der Katasterwert vielleicht nur bei 600.000 Euro liegt. Diesen Punkt verstehen viele erst, wenn der erste Vermögenssteuerbescheid kommt.
Der balearische Freibetrag
Hier wird es interessant — und hier liegt der Unterschied zu anderen Regionen Spaniens. Die Balearen haben den persönlichen Freibetrag bei der Vermögenssteuer auf einem Niveau festgelegt, das deutlich niedriger ist als in manchen anderen Regionen. Das bedeutet: Während du in Madrid praktisch keine Vermögenssteuer zahlst (wegen einer 100%-Bonifikation), gilt das auf den Balearen nicht.
Der Freibetrag liegt aktuell bei einem Betrag im niedrigen Millionenbereich pro Person. Was über diesem Freibetrag liegt, wird progressiv besteuert — die Steuersätze steigen mit der Höhe des Vermögens. Für die genauen Beträge solltest du immer einen aktuellen Stand bei deinem Gestor abfragen, weil die Balearen-Regierung diese Werte anpassen kann.
Was bedeutet das in der Praxis?
Aus 20 Jahren Erfahrung im Südosten können wir sagen: Eine Casa de Pueblo in Ses Salines für 600.000 Euro löst praktisch nie eine Vermögenssteuer aus. Eine Villa für 2 Millionen Euro praktisch immer — zumindest auf den Teil oberhalb des Freibetrags.
Wichtig: Die Vermögenssteuer fällt pro Person an. Wenn ein Ehepaar eine Immobilie gemeinsam kauft (50/50), wird das Vermögen geteilt — und beide haben jeweils ihren eigenen Freibetrag. Das ist für viele Käufer der entscheidende Unterschied zwischen „muss zahlen“ und „muss nicht zahlen“.
Wer erklärt was und wann?
Die Vermögenssteuer wird einmal jährlich erklärt, gemeinsam mit der Einkommensteuer (beziehungsweise mit dem Modelo 210 für Nicht-Residenten). Die Berechnung übernimmt in der Regel der Gestor, der auch die übrigen Erklärungen einreicht. Du musst dich also nicht um Formulare kümmern, aber du musst wissen, dass es diese Steuer gibt und sie in deine jährlichen Kosten einkalkulieren.
Gibt es Möglichkeiten, die Vermögenssteuer zu reduzieren?
Es gibt legitime Gestaltungsspielräume. Die häufigsten sind: Kauf zu zweit (um beide Freibeträge zu nutzen), Finanzierung über eine Hypothek (denn Schulden mindern das Nettovermögen), und in manchen Fällen die Strukturierung über eine Gesellschaft. Ob das in deinem konkreten Fall sinnvoll ist, solltest du mit einem spezialisierten Steuerberater durchsprechen, bevor du kaufst — danach ist es deutlich schwieriger zu ändern.
Was du nicht tun solltest: kreative „Optimierungen“ anhand von Internetforen oder Halbwissen aus Gesprächen am Strand. Die spanische Finanzverwaltung kennt die üblichen Strukturen sehr gut und prüft sie genau.
Brauchst du eine Steuerberatung vor dem Kauf?
Wenn du eine Immobilie im siebenstelligen Bereich auf Mallorca kaufen willst, lohnt sich ein Vorgespräch mit einem Steuerberater, der sowohl das spanische als auch das deutsche System kennt. Wir vermitteln gerne den Kontakt. Schreib uns — wir kennen die Spezialisten im Südosten, die genau diese Fragen seit Jahren betreuen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
