Auf Mallorca gibt es drei grundsätzlich verschiedene Arten, eine Immobilie zu vermieten: touristische Vermietung mit ETV-Lizenz, Saisonmiete für mehrere Monate und klassische Langzeitmiete als Hauptwohnsitz. Jede dieser Formen folgt anderen Regeln, anderen Verträgen und anderen Pflichten.
Diese Unterscheidung wird auf den Portalen oft vermischt — und genau dort entstehen die Missverständnisse. Wer als Käufer denkt, „ich vermiete einfach mal“, hat in der Regel keine klare Vorstellung davon, in welche Kategorie das fällt. Die Antwort darauf entscheidet aber, welche Genehmigungen du brauchst, welche Steuern anfallen und welcher Vertrag rechtlich gilt.
Touristische Vermietung (ETV)
Das ist die Vermietung an Urlauber — typischerweise tageweise oder wochenweise, mit allem, was zum Ferienaufenthalt gehört: möbliert, mit Bettwäsche, Reinigung, Schlüsselübergabe, manchmal Frühstück. Wer das anbietet, braucht eine ETV-Lizenz von der Balearenregierung. Ohne Lizenz drohen empfindliche Sanktionen — und zwar nicht theoretisch, sondern in der Praxis.
Was viele unterschätzen: Auch wer „nur ein paar Wochen im Sommer“ vermieten will, fällt unter die ETV-Pflicht, sobald das Angebot touristischen Charakter hat. Die Frage ist nicht, wie oft du vermietest, sondern an wen und unter welchen Bedingungen.
Saisonmiete (Alquiler de temporada)
Das ist eine Mietform für mehrere Monate — typischerweise zwischen einem und elf Monaten — an Personen, die einen vorübergehenden Wohnbedarf haben, aber dort keinen dauerhaften Wohnsitz begründen. Klassische Beispiele: ein deutscher Pensionär, der den Winter auf Mallorca verbringt. Eine Künstlerin, die für ein Projekt drei Monate auf der Insel arbeitet. Eine Familie, die während einer Renovierung in Deutschland Übergangswohnraum sucht.
Saisonmiete ist nicht dasselbe wie touristische Vermietung — und nicht dasselbe wie ein normaler Mietvertrag. Sie hat eigene rechtliche Anforderungen, die viele Eigentümer nicht kennen. Wer denkt, „ich vermiete einfach für sechs Monate, das ist doch keine Touristenvermietung“, übersieht oft, dass auch hier vertragliche Anforderungen erfüllt sein müssen.
Langzeitmiete (Alquiler de larga duración / vivienda habitual)
Das ist die klassische Wohnungsvermietung an Mieter, die in der Immobilie ihren Hauptwohnsitz begründen. In Spanien gilt dafür das Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), das den Mieter sehr stark schützt. Mindestlaufzeiten, Kündigungsfristen, Mietpreisregelungen — all das ist anders als bei den anderen beiden Formen.
Was viele deutsche Eigentümer überrascht: Langzeitmiete in Spanien ist juristisch deutlich komplexer als in Deutschland, mit anderen Schutzmechanismen für Mieter. Vor einem Langzeitmietvertrag solltest du unbedingt mit einem spanischen Anwalt sprechen, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat.
Warum die Unterscheidung wichtig ist
Drei Mietformen, drei verschiedene Genehmigungen, drei verschiedene Vertragstypen, drei verschiedene Steuerbehandlungen. Wer eine touristische Vermietung als Saisonmiete tarnt, um die ETV-Pflicht zu umgehen, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch steuerliche Probleme. Wer einen Langzeitmietvertrag aufsetzt, ohne die spanischen Mieterschutzregeln zu kennen, hat im Streitfall schlechte Karten.
Was wir bei VFM beobachten: Die meisten unserer Kunden im Südosten interessiert keine dieser drei Formen wirklich. Sie kaufen, um selbst zu nutzen. Aber für die wenigen, die sich ernsthaft mit Vermietung beschäftigen, ist die saubere Trennung dieser drei Kategorien der erste Schritt zu jeder seriösen Beratung.
Was du tun solltest, wenn du vermieten willst
Eine kurze Checkliste, die du mit einem Anwalt durchgehen solltest: Welche Mietform plane ich konkret? Welche Genehmigungen brauche ich dafür? Welche Steuerpflichten entstehen — in Spanien und in Deutschland? Welche Versicherungen brauche ich? Welcher Vertragstyp ist der richtige? Wie ist die aktuelle rechtliche Lage in meiner Gemeinde?
Diese Fragen klären keine Portale, kein Makler, keine Forensuche. Das ist Anwaltsarbeit, und sie kostet — aber deutlich weniger als die Probleme, die entstehen, wenn man sie nicht stellt.
Du überlegst, deine Immobilie auf Mallorca zu vermieten und weißt nicht, in welche Kategorie das fällt? Wir können dir den Kontakt zu einem spezialisierten Anwalt vermitteln, der dir die Optionen klar darlegt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
