Beim Kauf, im Besitz und beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca fallen verschiedene Steuern an. Hier ist die Übersicht — nicht als Steuerberatung, sondern als Orientierung, damit du weißt, welche Fragen du deinem Steuerberater stellen musst.
Deutsche Käufer fühlen sich oft überwältigt von der Anzahl der Steuern in Spanien. Das liegt weniger daran, dass es mehr Steuern gibt als in Deutschland, sondern daran, dass sie anders strukturiert und weniger automatisiert sind. In Deutschland wird vieles vom Finanzamt berechnet und eingezogen. In Spanien musst du aktiv erklären und zahlen — oder dein Gestor tut es für dich.
Steuern beim Kauf
ITP (Grunderwerbsteuer): Bei Bestandsimmobilien. Progressiv gestaffelt auf den Balearen. Einmalig, fällig innerhalb von 30 Werktagen nach Notarunterschrift. Dazu kommen Notarkosten und Registergebühren.
IVA + AJD: Bei Neubauten statt ITP. IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer). In der Praxis betrifft das im Südosten nur wenige Käufer, da es kaum Neubau gibt.
3%-Einbehaltung: Wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist. Der Käufer behält drei Prozent des Kaufpreises ein und führt sie an das Finanzamt ab. Keine zusätzliche Steuer für den Käufer, aber du musst es wissen und abwickeln.
Jährliche Steuern im Besitz
IBI (Grundsteuer): Jährlich an die Gemeinde. Basiert auf dem Katasterwert. Zahlbar per Lastschrift oder über den Gestor. In Ses Salines, Santanyí und Campos variiert die Höhe je nach Gemeinde und Katasterwert — dein Gestor kann dir vor dem Kauf eine Schätzung geben.
Basura (Müllgebühr): Jährliche Gemeindegebühr, kommt oft auf einem separaten Bescheid. Ebenfalls per Lastschrift empfohlen — sonst geht der Brief an deine spanische Adresse, und wenn du in Deutschland bist, verpasst du die Frist.
IRNR / Modelo 210 (Nicht-Residentensteuer): Jährlich an das staatliche Finanzamt. Auch bei Eigennutzung ohne Vermietung fällig (Renta Imputada). Erklärung über den Gestor. Viele deutsche Eigentümer wissen nicht, dass sie diese Steuer zahlen müssen — und werden erst nach Jahren vom Finanzamt kontaktiert, dann mit Zuschlägen.
Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Jährlich, nur wenn dein spanisches Nettovermögen über dem Freibetrag liegt. Progressiv gestaffelt.
Steuern beim Verkauf
Kapitalertragssteuer (Ganancia Patrimonial): Auf den Gewinn zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Abzüglich nachgewiesener Kauf- und Renovierungskosten. Deshalb: Alle Rechnungen aufheben. Jede Rechnung für Renovierung, Architektenhonorar oder Notarkosten reduziert im Verkaufsfall deine Steuerlast.
Plusvalía Municipal: Kommunale Steuer auf die Bodenwert-Steigerung. In der Regel vom Verkäufer getragen.
Was du in Deutschland melden musst
Auch wenn du in Spanien Steuern zahlst, musst du deinem deutschen Finanzamt melden, dass du eine Immobilie im Ausland besitzt. Die in Spanien gezahlten Steuern werden im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen Deutschland und Spanien angerechnet oder freigestellt — aber die Meldepflicht bleibt. Dein deutscher Steuerberater muss das in deiner Steuererklärung berücksichtigen.
Besonders wichtig: Das DBA verhindert, dass du auf denselben Gewinn in beiden Ländern Steuern zahlst — aber es befreit dich nicht davon, in beiden Ländern zu erklären. Wer nur in einem Land erklärt, riskiert Nachforderungen im anderen.
Die häufigsten Fehler deutscher Käufer
Aus unserer Erfahrung die drei Klassiker: Erstens — das Modelo 210 vergessen. Viele wissen schlicht nicht, dass sie als Nicht-Residenten jährlich eine Steuererklärung in Spanien abgeben müssen, auch ohne Mieteinnahmen. Zweitens — Renovierungsrechnungen nicht aufheben. Wer keine Belege hat, kann beim Verkauf nichts absetzen und zahlt Steuern auf einen höheren Gewinn als nötig. Drittens — keinen Gestor beauftragen und versuchen, alles selbst zu machen. Die Behördenportale sind auf Spanisch, die Fristen unbekannt, und die Konsequenzen bei Versäumnis unangenehm.
Die wichtigste Empfehlung
Engagiere einen Gestor in Spanien und einen Steuerberater in Deutschland, die miteinander kommunizieren. Die Kosten dafür sind überschaubar und stehen in keinem Verhältnis zu den Problemen, die entstehen, wenn du Fristen versäumst, Erklärungen vergisst oder doppelt zahlst.
Lass dich nicht von der Liste abschrecken. Ja, es gibt einige Steuern. Aber sie sind berechenbar, planbar und in den meisten Fällen moderat. Was teuer wird, ist Unwissenheit — nicht die Steuern selbst.
Du willst einen Gestor und Steuerberater im Südosten, der sich mit deutschen Käufern auskennt? Wir haben die Kontakte. Schreib uns.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
