Reserva, Arras, Escritura — drei Worte, die jeder Finca-Käufer kennen muss, bevor er irgendwas unterschreibt. Sie markieren drei sehr verschiedene Phasen im Kaufprozess, mit sehr verschiedenen Konsequenzen. Wer sie verwechselt oder falsch einschätzt, riskiert erhebliche finanzielle Verluste. Hier ist der klare Überblick.
Die Reserva: Das Objekt vorläufig sichern
Die Reserva ist der erste formale Schritt nach einer mündlichen Einigung über den Preis. Mit einer Reservazahlung — typischerweise zwischen tausend und zehntausend Euro — wird das Objekt vom Markt genommen, während die Due Diligence läuft. Die Reserva ist weniger bindend als die Arras: Wenn die Due Diligence ernste Probleme aufdeckt, ist es in der Regel möglich, aus der Reserva auszusteigen und das Geld zurückzubekommen — vorausgesetzt, der Reservavertrag enthält die richtigen Klauseln. Genau deshalb muss der Anwalt diesen Vertrag prüfen, bevor man unterschreibt.
Was die Reserva nicht ist: eine Garantie, dass der Kauf stattfindet. Sie gibt Zeit — Zeit für Due Diligence, Zeit für den Anwalt, Zeit für die Finanzierungsklärung. Wer die Reserva unterschreibt und dann einfach nicht mehr reagiert, kann das Geld verlieren.
Der Arras-Vertrag: Die verbindliche Bindung
Der Arras-Vertrag ist der eigentliche Vorvertrag — verbindlich für beide Seiten. Mit der Unterzeichnung zahlt der Käufer typischerweise zehn Prozent des Kaufpreises. Wenn der Käufer danach zurücktritt, verliert er diese zehn Prozent. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte zurückzahlen — also zwanzig Prozent. Das ist der spanische Mechanismus, der beide Seiten zur Ernsthaftigkeit verpflichtet.
In der Praxis gibt es verschiedene Arten von Arras — die häufigste für Immobilienkäufe ist die Arras Penitenciales nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs, die genau diesen Rücktrittsschutz bietet. Der Anwalt stellt sicher, dass der Arras-Vertrag die richtige Art ist und keine ungewöhnlichen Klauseln enthält, die den Käufer benachteiligen könnten.
Die Escritura: Der Abschluss beim Notar
Die Escritura Pública ist die notarielle Kaufurkunde — das Dokument, mit dem das Eigentum formal übertragen wird. Sie wird beim Notar unterzeichnet, die restliche Kaufsumme wird übergeben, und die Schlüssel wechseln den Besitzer. Ab diesem Moment ist der Käufer Eigentümer — auch wenn die Eintragung im Grundbuch noch einige Wochen dauert.
Wie lange zwischen den Schritten?
Zwischen Reserva und Arras liegen typischerweise zwei bis vier Wochen — die Zeit für die Due Diligence. Zwischen Arras und Escritura liegen in der Regel vier bis acht Wochen — die Zeit für Steuerprüfungen, Hypothekengenehmigung, und organisatorische Vorbereitung. Insgesamt dauert der Prozess vom Reserva bis zur Schlüsselübergabe im Südosten in der Regel ein bis drei Monate. Wer das weiß, plant realistisch — und wer schnell abschließen will, kommuniziert das klar.
Ein Detail, das regelmäßig übersehen wird: Der Anwalt muss die Arras-Zahlung koordinieren, nicht die Agentur. In der Praxis passiert es manchmal, dass Käufer auf Druck der Agentur die Arras direkt an den Verkäufer überweisen, bevor der Anwalt den Vertrag geprüft hat. Das ist ein Fehler. Kein Geld bewegt sich, bevor der Anwalt grünes Licht gegeben hat. Wer das versteht und konsequent durchhält, kauft mit dem bestmöglichen Schutz. Ein weiterer Punkt: Der Arras-Vertrag kann Bedingungen enthalten, unter denen ein Rücktritt ohne Verlust möglich ist — zum Beispiel wenn die Finanzierung nicht genehmigt wird. Solche Klauseln müssen explizit verhandelt und schriftlich fixiert sein. Was nicht im Vertrag steht, gilt nicht.
Sie wollen den Kaufprozess Schritt für Schritt auf Deutsch verstehen? Schreib uns — wir begleiten Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
