Wer eine Immobilie in Spanien kauft, muss früher oder später an den Notar. In Deutschland ist der Notar vor allem eine Schutzinstanz für beide Seiten — neutral, umfassend prüfend, und mit erheblicher rechtlicher Verantwortung. In Spanien ist die Rolle des Notars ähnlich gelagert, aber in wichtigen Punkten anders. Wer den Unterschied kennt, ist beim Notartermin nicht überrascht — und versteht, warum der Anwalt trotz Notar unverzichtbar bleibt.
Was der Notar in Spanien macht
Der spanische Notar beurkundet die Escritura Pública — die öffentliche Kaufurkunde. Er prüft die Identität beider Parteien, stellt sicher, dass der Kaufvertrag formal korrekt ist, und beurkundet die Übergabe. Seine Beurkundung gibt dem Vertrag öffentlichen Glauben — er ist damit rechtlich bindend und kann im Grundbuch eingetragen werden.
Was der Notar in Spanien typischerweise nicht tut: Er prüft nicht die Lastenfreiheit der Immobilie im Detail, er prüft nicht die urbanistische Situation, er überprüft nicht, ob alle Gebäude legal sind, und er gibt keine rechtliche Beratung. Er stellt sicher, dass der Vertrag formal korrekt ist — nicht dass er inhaltlich vorteilhaft für den Käufer ist. Das ist die Aufgabe des Anwalts.
Wie der Notartermin abläuft
Am Notartermin sind in der Regel anwesend: Käufer und Verkäufer (oder ihre Vertreter mit Vollmacht), die jeweiligen Anwälte, ein vereidigter Übersetzer wenn der Käufer kein Spanisch spricht, und gelegentlich ein Bankvertreter wenn eine Hypothek beteiligt ist. Der Notar lesen die Escritura laut vor — auf Spanisch. Der Übersetzer übersetzt simultan oder zusammenfassend. Der Käufer bestätigt, dass er den Inhalt verstanden hat.
Die Zahlung erfolgt beim Notartermin per cheque bancario conformado — ein bankbestätigter Scheck, der vom Käufer vorab bei der spanischen Bank ausgestellt wurde. Alternativ kann per Überweisung gezahlt werden, die bis zum Notartermin gutgeschrieben sein muss. Bargeld ist bei diesen Beträgen in der Praxis nicht möglich und rechtlich problematisch.
Was vor dem Notartermin fertig sein muss
Der Notartermin ist der Abschluss, nicht der Anfang. Bevor er stattfindet, muss alles erledigt sein: Due Diligence abgeschlossen, NIE vorhanden, spanisches Bankkonto eröffnet, Zahlung des Kaufpreises organisiert, Arras-Vertrag unterschrieben, eventuelle Hypothek genehmigt. Wer am Notartermin noch offene Fragen hat, hat zu spät angefangen.
Was nach dem Notartermin passiert
Nach der Beurkundung erhält der Käufer eine vorläufige Kopie der Escritura. Der Notar schickt eine Benachrichtigung ans Grundbuch, damit die Eigentumsübertragung vorgemerkt wird. Die endgültige Eintragung im Grundbuch erfolgt erst nach Zahlung der Steuern — ITP oder AJD — die in der Regel innerhalb von dreißig Tagen abgeführt werden müssen. Der Anwalt koordiniert das. Bis zur endgültigen Eintragung ist der Käufer rechtlicher Eigentümer, aber das Grundbuch zeigt noch den alten Stand.
Ein praktischer Hinweis, den viele erst beim Termin selbst erfahren: Der Notartermin dauert länger als man denkt. Eine Stunde ist realistisch, manchmal mehr — weil die Escritura ausführlich ist, weil der Übersetzer Zeit braucht, weil der Notar Rückfragen hat. Wer pünktlich um zehn Uhr einen Mittagsflug gebucht hat, lebt gefährlich. Wer zum Notartermin reist, plant den Tag großzügig und bucht den Rückflug nicht am selben Tag.
Sie haben Fragen zum Notartermin oder wollen wissen, was konkret an diesem Tag auf Sie zukommt? Schreib uns — wir erklären den Ablauf auf Deutsch und haben ihn selbst hundertfach begleitet.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
