Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf Mallorca kauft und vermieten möchte, muss eine Frage klären, die viele Käufer übersehen: Was sagt die Eigentümergemeinschaft dazu? In den letzten Jahren haben Comunidades de Propietarios in Spanien zunehmend die Möglichkeit, touristische Vermietung in ihrem Gebäude einzuschränken oder ganz zu untersagen.
Diese Frage ist im Südosten weniger relevant, weil hier vor allem Fincas und Dorfhäuser gekauft werden. Aber für alle, die eine Wohnung in der Colonia de Sant Jordi, in Santanyí oder in Palma in Erwägung ziehen, ist sie zentral. Hier eine sachliche Übersicht.
Was eine Comunidad de Propietarios ist
Die Comunidad de Propietarios ist die spanische Form der Eigentümergemeinschaft. Sie umfasst alle Eigentümer eines Gebäudes mit mehreren Wohneinheiten und regelt gemeinschaftliche Angelegenheiten — Treppenhaus, Aufzug, Fassade, Gemeinschaftsbereiche, gemeinsame Pools oder Gärten.
Jede Comunidad hat eine Satzung (Estatutos) und Hausordnung (Normas de Régimen Interior), die das Zusammenleben regeln. Diese Dokumente sind rechtlich bindend für alle Eigentümer — auch für solche, die später dazukommen.
Was sich in den letzten Jahren geändert hat
Die spanische Gesetzgebung hat den Eigentümergemeinschaften zunehmend Spielraum gegeben, die touristische Vermietung in ihren Gebäuden zu beschränken. Mit qualifizierten Mehrheiten können sie beschließen, dass in ihrem Gebäude keine touristischen Vermietungen mehr stattfinden dürfen — auch dann, wenn der einzelne Eigentümer eine ETV-Lizenz hat oder hätte.
Das ist eine erhebliche Veränderung: Früher war die Frage „darf ich in meiner Wohnung touristisch vermieten“ primär eine Frage zwischen Eigentümer und Behörde. Heute kommt die Eigentümergemeinschaft als zusätzliche Instanz dazu.
Warum Eigentümergemeinschaften die Vermietung einschränken
Die Gründe sind meistens praktischer Natur: Häufiger Wechsel von Gästen bedeutet mehr Verkehr im Treppenhaus, mehr Lärm zu unüblichen Zeiten, mehr Verschleiß an Gemeinschaftseinrichtungen, mehr Konflikte mit Dauerbewohnern. Wer in seiner eigenen Wohnung dauerhaft lebt, hat oft kein Interesse daran, dass die Nachbarwohnung jede Woche andere Touristen empfängt.
Viele Comunidades, vor allem in zentralen Lagen oder in beliebten Tourismuszonen, haben in den letzten Jahren entsprechende Beschlüsse gefasst. Andere lassen die touristische Vermietung weiterhin zu — mit oder ohne zusätzliche Auflagen.
Was du vor dem Kauf prüfen solltest
Wenn du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufst und touristische oder langfristige Vermietung in Erwägung ziehst, gehören folgende Punkte zur Due Diligence:
Aktuelle Satzung der Comunidad. Was steht über die Vermietung drin? Gibt es Beschränkungen, Verbote oder Auflagen?
Beschlüsse aus den letzten Eigentümerversammlungen. Hat die Comunidad in jüngerer Zeit Beschlüsse zur Vermietung gefasst? Diese Information bekommst du über die Verwaltung (Administrador).
Stimmverteilung im Haus. Wie viele Eigentümer leben selbst im Gebäude, wie viele vermieten? Daraus lässt sich grob ableiten, wie wahrscheinlich künftige Beschränkungen sind.
Hausordnung und Nebenkostenstruktur. Welche Regeln gibt es zu Pool-Nutzung, Lärm, Müllentsorgung, Besucherregelungen? Bei touristischer Vermietung kommen schnell zusätzliche Kosten auf den Eigentümer zu.
Aktueller Zustand der Comunidad. Gibt es Streitigkeiten, ausstehende Sanierungen, hohe Sonderumlagen? All das kann den Wert deiner Wohnung beeinflussen.
Was die Comunidad NICHT regeln kann
Eine Eigentümergemeinschaft kann die touristische Vermietung beschränken oder verbieten, aber sie kann nicht bestehende ETV-Lizenzen rückwirkend annullieren — die Bestandsgarantien sind in den meisten Fällen rechtlich geschützt. Sie kann auch nicht die langfristige Vermietung an Dauermieter verbieten, die als Hauptwohnsitz nutzen — das wäre ein Eingriff in die Eigentumsrechte, der durch das Gesetz begrenzt ist.
Die genaue Abgrenzung zwischen dem, was eine Comunidad darf und nicht darf, ist im Einzelfall komplex. Im Konfliktfall entscheiden Gerichte — und die Rechtsprechung entwickelt sich.
Die Empfehlung für Wohnungskäufer
Wenn du eine Wohnung mit Vermietungsabsicht kaufst, sprich vor der Reservierung mit einem Anwalt und mit dem Administrador der Comunidad. Beide können dir sagen, wie die rechtliche und politische Lage in dem konkreten Gebäude ist. Verlasse dich nicht auf die Aussagen des Verkäufers oder Maklers — die haben ein Interesse am Verkauf, nicht unbedingt an der vollständigen Wahrheit.
Im Südosten Mallorcas ist diese Frage übrigens nur in der Colonia de Sant Jordi und in einigen Bereichen von Santanyí oder Campos relevant. In den klassischen Finca- und Dorfhauslagen gibt es keine Eigentümergemeinschaften — und damit auch keine entsprechenden Beschränkungen.
Du planst den Kauf einer Wohnung mit Vermietungsabsicht und willst die rechtliche Lage der Comunidad prüfen lassen? Wir verbinden dich mit einem Fachanwalt, der das gründlich für dich klärt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
