Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das regelt, welches Land bei welchen Einkünften das Besteuerungsrecht hat. Für dich als deutschen Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca bedeutet das: Du zahlst nicht doppelt — aber du musst in beiden Ländern erklären.
Das DBA ist der Grund, warum du nicht gleichzeitig in Spanien und Deutschland die volle Steuer auf deine Immobilieneinkünfte zahlst. Ohne dieses Abkommen würdest du tatsächlich doppelt besteuert. Mit dem Abkommen wird die in einem Land gezahlte Steuer im anderen angerechnet oder freigestellt.
Wie das Abkommen bei Immobilien funktioniert
Die Grundregel im DBA ist einfach: Einkünfte aus einer Immobilie werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt. Das heißt: Spanien hat das Besteuerungsrecht für alles, was mit deiner Mallorca-Immobilie zu tun hat — die Renta Imputada bei Eigennutzung, Mieteinnahmen, und den Gewinn bei einem späteren Verkauf.
Deutschland stellt diese Einkünfte in der Regel frei — aber mit dem sogenannten Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Du zahlst in Deutschland keine Steuer auf deine spanischen Immobilieneinkünfte, aber sie werden bei der Berechnung deines deutschen Steuersatzes berücksichtigt. Dein restliches deutsches Einkommen kann dadurch einem höheren Steuersatz unterliegen.
Das klingt kompliziert — und es ist komplex. Es gibt Ausnahmen, Sonderfälle und Berechnungsmethoden, die von deiner individuellen Situation abhängen. Deshalb ist das eindeutig kein Thema für eine Immobilienagentur, sondern für einen Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-spanischen Kontext.
Der automatische Informationsaustausch
Was viele nicht wissen: Spanien und Deutschland tauschen automatisch Steuerdaten aus. Das bedeutet, dass das deutsche Finanzamt weiß, dass du eine Immobilie in Spanien besitzt. Und das spanische Finanzamt weiß, wo du in Deutschland gemeldet bist.
Die Zeiten, in denen man eine Auslandsimmobilie vor dem Fiskus verbergen konnte, sind vorbei. Der Common Reporting Standard (CRS) und das EU-Amtshilfeabkommen sorgen dafür, dass Kontodaten und Vermögenswerte grenzüberschreitend gemeldet werden.
Das ist kein Grund zur Panik — aber ein guter Grund, von Anfang an alles korrekt zu deklarieren. Die Strafen für Nicht-Deklaration sind in beiden Ländern empfindlich.
Die 183-Tage-Regel
Eng verbunden mit dem DBA ist die Frage der steuerlichen Ansässigkeit. Wenn du dich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhältst, betrachtet dich das spanische Finanzamt als Steuerresidenten. Das hat weitreichende Konsequenzen — dein gesamtes Welteinkommen würde dann in Spanien steuerpflichtig.
Diese Grenze ist nicht so einfach wie sie klingt. Es zählen nicht nur ganze Tage, und es gibt Grenzfälle, die das DBA regelt. Wenn du planst, mehr Zeit auf Mallorca zu verbringen als in Deutschland, musst du das vorher mit deinem Steuerberater besprechen — nicht nach dem Umzug.
Checkliste für deinen Steuerberater
Muss ich meine Mallorca-Immobilie in der deutschen Steuererklärung angeben? Wie wirkt sich der Progressionsvorbehalt auf meinen deutschen Steuersatz aus? Welche in Spanien gezahlten Steuern kann ich in Deutschland anrechnen lassen? Ab wann werde ich zum Steuerresidenten in Spanien? Und brauche ich einen separaten Steuerberater in Spanien oder reicht mein deutscher?
In der Praxis empfehlen wir unseren Kunden, sowohl einen deutschen als auch einen spanischen Steuerberater zu haben. Die beiden müssen miteinander kommunizieren — das spart dir Geld und Ärger.
Du planst den Kauf und willst die steuerlichen Auswirkungen in beiden Ländern verstehen? Wir verbinden dich mit Steuerberatern, die sich auf genau diese Konstellation spezialisiert haben.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
