Was ist die Plusvalía Municipal?
Die Plusvalía Municipal — offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — ist eine Gemeindesteuer, die beim Verkauf, der Schenkung oder der Erbschaft einer Immobilie anfällt. Sie wird auf den Wertzuwachs des Grundstücks (nicht des Gebäudes) berechnet, der während der Eigentumsdauer entstanden ist. Und sie trifft beim Verkauf in den allermeisten Fällen den Verkäufer — nicht den Käufer.
Was bedeutet das für dich als potenziellen Käufer auf Mallorca? Kurzfristig nichts — außer dass du wissen solltest, dass dieser Posten für deinen Verkäufer relevant ist und in manchen Verhandlungen eine Rolle spielen kann. Wenn du irgendwann selbst verkaufst, bist du derjenige, der zahlt.
Und dann ist es gut, das von Anfang an eingeplant zu haben.
Wie wird sie berechnet?
Das ist die Frage, bei der es früher sehr undurchsichtig war — und die nach einem Urteil des Spanischen Verfassungsgerichts aus dem Jahr 2021 grundlegend reformiert wurde. Bis dahin wurde die Plusvalía auf Basis von Katasterwerten und Haltedauer berechnet, auch wenn der Verkäufer gar keinen realen Gewinn erzielt hatte. Das Verfassungsgericht kippte diese Methodik.
Heute gibt es zwei Berechnungsmethoden, und der Steuerpflichtige kann diejenige wählen, die für ihn günstiger ist:
Methode 1 — Objektive Methode: Katasterwert des Grundstücks multipliziert mit einem amtlichen Koeffizienten, der von der Haltedauer abhängt. Diese Koeffizienten werden jährlich vom Staat angepasst.
Methode 2 — Realer Wertzuwachs: Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis des Grundstücksanteils. Diese Methode ist interessant, wenn die Immobilie günstig erworben und teuer verkauft wird — oder wenn die Katasterwerte in der Zone hoch sind.
Den konkreten Steuerbetrag berechnet die Gemeindeverwaltung (Ajuntament). Der Steuersatz variiert je nach Gemeinde und liegt üblicherweise unter 30 Prozent des ermittelten Wertzuwachses. Konkrete Prozentsätze nennen wir hier nicht — die ändern sich, und du brauchst für deine spezifische Situation und Gemeinde eine individuelle Berechnung.
Was, wenn kein realer Gewinn erzielt wurde?
Das ist nach der Reform von 2021 der entscheidende Fortschritt: Wer nachweislich keinen Gewinn erzielt hat — weil er teurer gekauft als verkauft hat — kann von der Plusvalía befreit sein. Voraussetzung ist, dass der reale Verlust klar dokumentiert ist. Auch das prüft dein Steuerberater — nicht du alleine.
Wann und wo wird sie bezahlt?
Die Plusvalía wird beim Ajuntament der Gemeinde entrichtet, in der die Immobilie liegt. Die Frist beträgt nach dem Verkauf in der Regel 30 Tage. Bei Erbschaften ist die Frist länger. Zuständig ist das Gemeindesteueramt — in einigen größeren Gemeinden gibt es dafür spezialisierte Abteilungen, in kleineren Gemeinden wie Ses Salines läuft das über das Rathaus direkt.
Was hat das mit dir als Käufer zu tun?
Direkt zunächst wenig — du zahlst die Plusvalía nicht. Aber es gibt Situationen, in denen das Thema indirekt relevant wird:
Erstens: Wenn der Verkäufer in finanzieller Schieflage ist und die Plusvalía nicht bezahlt, kann in seltenen Fällen die Gemeinde auf die Immobilie zugreifen. Dein Anwalt prüft das im Rahmen der Due Diligence.
Zweitens: Beim Kauf einer geerbten Immobilie liegt die Plusvalía beim Erben — und wenn dieser sie nicht bezahlt hat, ist das ein potenzielles Risiko. Auch das gehört zur Prüfung vor dem Kauf.
Drittens: Wenn du heute kaufst, wirst du eines Tages vielleicht verkaufen. Wer die Plusvalía kennt, plant von Anfang an besser.
Praxisblick aus dem Südosten
In unserer Zone — Ses Salines, Santanyí, Campos — haben die Gemeinden unterschiedliche Steuersätze, aber die Grundlogik ist überall gleich. Was wir in 20 Jahren beobachtet haben: Die Plusvalía wird von vielen Verkäufern bis kurz vor dem Notartermin verdrängt, weil sie nicht wissen, wie hoch sie ausfällt. Das führt manchmal zu unangenehmen Überraschungen kurz vor der Escritura.
Unser Rat an jeden, der verkauft: Lass die Plusvalía frühzeitig von deinem Steuerberater oder Gestor berechnen. Dann gibt es keine böse Überraschung kurz vor dem Notartermin.
Du willst wissen, was beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie im Südosten steuerlich auf dich zukommt? Schreib uns — wir bringen dich mit den richtigen Steuerberatern in der Zone zusammen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
