Kurz gesagt: Als EU-Bürger brauchen Sie für den Umzug nach Mallorca kein Visum, aber eine gute Reihenfolge. Vor dem Umzug fallen die großen Entscheidungen: Gegend, Art des Hauses, Miete oder Kauf, was mitkommt. Bei der Ankunft folgen drei Behördenschritte mit eigenen Namen: die NIE, der Padrón im Rathaus und das Registrierungszertifikat für EU-Bürger. Im ersten Monat folgen Strom und Wasser, Internet, Bank, Gesundheitskarte und Schule. Dieser Leitfaden beschreibt die Reihenfolge, wie wir sie mit unseren Kunden im Südosten erleben: was es gibt, wer zuständig ist und wen Sie fragen. Voraussetzungen und Fristen klärt ein Anwalt oder eine Gestoría; wir stellen den Kontakt gern her.
Vor dem Umzug: zuerst die Gegend, dann das Haus
Die erste Entscheidung ist nicht die Umzugsfirma, sondern der Ort. Palma ist eine Stadt mit allem, was dazugehört; der Südwesten um Portals und Andratx liegt nah an der Hauptstadt und den internationalen Schulen; die Serra de Tramuntana ist schön und kurvenreich; der Südosten um Santanyí, Ses Salines und Campos besteht aus Dörfern, die das ganze Jahr bewohnt sind, mit Fincas und nahen Buchten. Einen Überblick über alle Gegenden gibt unser Leitfaden Wo auf Mallorca leben.
Danach kommt die Art des Hauses, und sie verändert den Alltag mehr als die Quadratmeter. Ein Dorfhaus bedeutet Nachbarn Wand an Wand und alles zu Fuß. Eine Finca bedeutet Ruhe und Platz, aber auch Auto für jeden Weg, Wasser aus der Zisterne und einen Garten, der Pflege braucht. Wer im Homeoffice arbeitet, prüft vorher, ob am konkreten Haus Glasfaser anliegt: Auf dem Land ändert sich das von Haus zu Haus, und manche Fincas nutzen Satelliteninternet wie Starlink.
Vor dem Umzug: Miete oder Kauf
Ob Sie zuerst mieten oder gleich kaufen, ist Ihre Entscheidung; wir vermitteln beides. Wenn Sie über uns langfristig mieten, verlangen wir einen Arbeitsvertrag oder nachweisbare Einkünfte, Ihren Ausweis, die NIE oder den Reisepass und die Kaution, die das Gesetz vorsieht.
Bei einer Finca zur Miete kommen drei Fragen dazu, die man aus einer deutschen Mietwohnung nicht kennt: woher das Wasser kommt (Zisterne, Brunnen oder Netz) und wie man den Verbrauch im Blick behält; wer Garten und Pool pflegt und wer was bezahlt; und ob Internet per Glasfaser ankommt oder über Satellit läuft. Das klären wir vor der Unterschrift.
Vor dem Umzug: Umzugsgut, Auto und Haustiere
Das Umzugsgut. Mallorca ist eine Insel: Alles, was nicht im Koffer kommt, reist per LKW und Fähre vom Festland. Es gibt Speditionen mit Komplettservice und Beiladungen, bei denen einzelne Möbel mit anderen Sendungen reisen und länger unterwegs sind. Was wir bei unseren Kunden sehen: Sie bringen mit, woran sie hängen, und richten den Rest hier ein. Bei Dorfhäusern mit schmalen Treppen und Fincas am Feldweg klären sie mit der Spedition vorab, ob der LKW bis zur Tür kommt.
Das Auto. Das deutsche Auto mitbringen oder hier eines kaufen? Die spanische Verkehrsbehörde DGT erklärt auf ihrer Seite für Zuzügler aus der EU, dass ein EU-Führerschein in Spanien gilt, solange er gültig ist, und dass der Umtausch freiwillig ist, mit einer Sonderregel für unbefristete oder sehr lange gültige Führerscheine. Ein Fahrzeug, das Sie beim Umzug mitbringen, wird nach derselben Seite in Spanien neu zugelassen; den Ablauf beschreibt die DGT unter Fahrzeug aus der EU zulassen. Was das für Ihr Auto bedeutet, beantwortet eine Gestoría. Das deutsche Auto mitzubringen und hier zuzulassen wird oft zum Ärgernis.
Haustiere. Für Hunde, Katzen und Frettchen gibt es den EU-Heimtierausweis, den ermächtigte Tierärzte ausstellen. Was er enthält und welche Regeln für Reisen zwischen EU-Ländern gelten, erklärt das amtliche EU-Portal Ihr Europa. Erster Ansprechpartner ist Ihr Tierarzt.
Bei der Ankunft: NIE, Padrón und Registrierungszertifikat
Drei Begriffe begleiten jeden Umzug nach Spanien. In der Reihenfolge, die wir bei unseren Kunden sehen, kommen NIE und Padrón zuerst: Ohne NIE gibt es kein Konto, keinen Stromvertrag und kein Auto. Hier steht, was sie sind, wer sie verwaltet und wo die amtliche Information steht; welche Unterlagen Sie brauchen, sagt Ihnen die zuständige Stelle oder eine Gestoría.
- Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die persönliche Nummer, unter der Spanien Sie bei Bank, Notar, Versorgern und Behörden führt. Vergeben wird sie von der Nationalpolizei; die Sede Electrónica der Policía Nacional beschreibt die Zuteilung der NIE, die auch über ein spanisches Konsulat beantragt werden kann. Viele Käufer haben sie bereits.
- Der Padrón ist das Einwohnerregister der Gemeinde. Die Eintragung, das empadronamiento, erfolgt im Rathaus (Ajuntament) Ihres Wohnorts. Die technischen Anweisungen zum Padrón im Amtsblatt BOE beschreiben ihn als Register, dessen Daten als Nachweis von Wohnsitz und Anschrift dienen; andere Verfahren verlangen deshalb die Bescheinigung.
- Das Registrierungszertifikat für EU-Bürger (Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea) bescheinigt nach der Seite der Nationalpolizei die Eintragung von EU-Bürgern, die in Spanien wohnen, in das Zentrale Ausländerregister; es trägt Name, Anschrift und NIE. Beantragt wird es persönlich bei der Ausländerbehörde der Provinz oder bei der zuständigen Polizeidienststelle.
Für Termine bei Ausländerbehörde und Polizei gibt es das amtliche System Cita previa de extranjería. Fast jeder Behördengang in Spanien beginnt mit einer cita previa, einem vorab gebuchten Termin. Ihre Rechte als EU-Bürger beim Wohnsitz im Ausland erklärt das EU-Portal Ihr Europa auf Deutsch.
Im ersten Monat: Strom, Wasser, Internet und Telefon
Wenn Sie über uns kaufen, melden wir Strom und Wasser auf Ihren Namen um: Mit einer von Ihnen unterschriebenen Vollmacht übernehmen wir das selbst, und dafür brauchen wir Ihre NIE, ein spanisches Bankkonto und die Kaufurkunde. Bei Fincas mit Zisterne bringen wir Sie mit den Lieferanten zusammen, die das Wasser per Tankwagen bringen.
Internet schließen Sie selbst ab, bei dem Anbieter, der Ihr Haus erreicht; ob Glasfaser anliegt, prüfen die Anbieter Adresse für Adresse, und wo sie nicht hinkommt, nutzen unsere Kunden Satelliteninternet. Beim Mobiltelefon behalten viele anfangs ihre deutsche Nummer und wechseln später zu einem spanischen Vertrag.
Im ersten Monat: Bank, Gesundheitskarte und Schule
Die Bank. Ein spanisches Konto braucht man für fast alle Lastschriften im Haushalt. In der Bank wird auf Spanisch unterschrieben, die NIE wird verlangt, und die Fragen der Bank zu Beruf und Herkunft der Mittel brauchen Zeit. Unsere Kunden planen die ersten Wochen so, dass nichts Dringendes vom neuen Konto abhängt.
Die Gesundheitskarte. Die tarjeta sanitaria individual stellt IB-Salut aus, der Gesundheitsdienst der Balearen. Laut dem Online-Amt der Balearenregierung ist sie für Versicherte und deren Anspruchsberechtigte bestimmt. Ob Sie Zugang zum öffentlichen System haben, hängt von Ihrer Situation ab; das klären Sie mit IB-Salut oder Ihrer Krankenversicherung.
Die Schule. Auf Mallorca gibt es öffentliche Schulen, öffentlich finanzierte Privatschulen (concertadas) und private internationale Schulen, darunter eine deutsche. Für öffentliche und öffentlich finanzierte Schulen informieren die Informations- und Schulämter der Conselleria d’Educació. Alle Schulen mit ausländischem Lehrplan, ihre Lage und die Fahrstrecken aus dem Südosten stehen in unserem Leitfaden Internationale und deutsche Schulen auf Mallorca.
Die Sprache: Spanisch und Mallorquinisch
Auf Mallorca gibt es zwei Amtssprachen, Spanisch (castellano) und Mallorquinisch. Im Südosten hört man im Alltag viel Deutsch, besonders in Santanyí, und in Geschäften, Restaurants und Privatpraxen kommt man auch mit Englisch weit. Behördengänge, Bank und Notar laufen dagegen auf Spanisch. Das Mallorquinische hört man auf der Straße und auf dem Markt; niemand verlangt es von Neuankömmlingen. Was wir immer wieder sehen: Wer Spanisch lernt, lebt näher an den Nachbarn und unabhängiger bei jedem Termin.
Was Ihnen im Sommerurlaub niemand erzählt
Der häufigste Fehler, den wir sehen: die Insel nur aus dem Sommer zu kennen und im Sommer zu entscheiden. Der Winter ist eine andere Insel. Das Video oben zeigt es: Strände werden still, viele Hotels schließen, und der Alltag gehört wieder denen, die hier wohnen. In den Dörfern des Inneren, in Santanyí, Ses Salines oder Campos, bleiben Markt, Bars und Geschäfte das ganze Jahr in Betrieb; an der Küste haben manche Restaurants im Winter kürzere Öffnungszeiten oder machen einige Wochen Pause.
Ohne Auto geht es in den Dörfern nicht. Zug und Busse verbinden Palma mit Inca und Manacor, doch wer in einem Dorf oder auf einer Finca lebt, fährt zum Einkaufen, zum Arzt und zur Schule mit dem Auto. Die Landstraßen sind schmal, mit vielen Radfahrern, und im Dorfkern ist das Parken eng.
Feuchtigkeit und Kälte im Haus. Die Winter sind mild, aber feucht. Man spürt das in alten Steinhäusern mehr, als man im August glauben würde.
Der Rhythmus. Geschäfte und Büros in den Dörfern schließen über Mittag und öffnen am Nachmittag wieder, zu Abend wird spät gegessen, und Behörden arbeiten mit Termin.
Was Sie wissen sollten
Brauchen Deutsche für den Umzug nach Mallorca ein Visum?
Nein. Als EU-Bürger haben Sie das Recht, in einem anderen EU-Land zu leben. Für den Wohnsitz in Spanien gibt es das Registrierungszertifikat für EU-Bürger der Nationalpolizei; was für Sie gilt, klärt ein Anwalt oder eine Gestoría.
Was ist der Unterschied zwischen NIE und Registrierungszertifikat?
Die NIE ist Ihre persönliche Nummer in Spanien. Das Registrierungszertifikat bescheinigt Ihre Eintragung als in Spanien wohnender EU-Bürger im Zentralen Ausländerregister und trägt die NIE.
Wo meldet man sich auf Mallorca an?
Im Rathaus (Ajuntament) Ihrer Gemeinde. Die Eintragung in das Einwohnerregister heißt empadronamiento; ihre Bescheinigung dient als Nachweis des Wohnsitzes.
Kann man mit dem deutschen Führerschein auf Mallorca fahren?
Ja. Laut DGT gilt ein EU-Führerschein in Spanien, solange er gültig ist, und der Umtausch ist freiwillig; für unbefristete oder sehr lange gültige Führerscheine gibt es eine Sonderregel, die die DGT auf ihrer Seite erklärt.
Übernimmt Villas y Fincas Mallorca die Ummeldung von Strom und Wasser?
Ja, wenn Sie über uns kaufen. Mit Ihrer Vollmacht, Ihrer NIE, einem spanischen Konto und der Kaufurkunde melden wir Strom und Wasser auf Ihren Namen um. Den Internetvertrag schließen Sie selbst ab.
Wo wir arbeiten
Wir arbeiten auf ganz Mallorca, vom Südosten aus, wo wir jeden Tag unterwegs sind: Immobilien in Santanyí, Immobilien in Ses Salines und Immobilien in Campos. Wir vermitteln Häuser zum Kauf und zur langfristigen Miete und suchen auch im Auftrag von Käufern. Wenn Sie Ihren Umzug planen oder einen Kontakt zu einer Gestoría oder einem Anwalt suchen, schreiben Sie Villas y Fincas Mallorca; wir antworten auf Deutsch.
Aktualisiert im Oktober 2026. Dieser Leitfaden gibt wieder, was wir bei Kunden beobachten, die aus Deutschland in den Südosten Mallorcas ziehen, mit Links zu den im Oktober 2026 eingesehenen amtlichen Quellen (Policía Nacional, BOE, DGT, IB-Salut, Govern de les Illes Balears und das EU-Portal Ihr Europa). Er nennt keine Fristen oder Beträge, dient nur der allgemeinen Information und ist keine Beratung: Für Ihren Fall bringen wir Sie gern mit einer Gestoría oder einem Anwalt in Kontakt.
