Kurz gesagt: Bei uns dauert der Kauf eines Hauses auf Mallorca von der Reservierung bis zum Notar in der Regel vier bis acht Wochen. Sie reservieren das Haus mit Ihrem Reisepass und einer Anzahlung, und es wird vom Markt genommen; zwei bis drei Wochen später unterschreiben Sie die arras, einen privaten Vertrag mit einer Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises, der beide Seiten bindet; und etwa sechs Wochen nach der Reservierung unterzeichnen Sie die Kaufurkunde vor einem spanischen Notar, alles in einem einzigen Termin. Wir empfehlen immer einen eigenen Anwalt, und wer keinen hat, dem stellen wir einen vor. Dieser Leitfaden beschreibt den Ablauf Schritt für Schritt; für EU-Bürger ist er derselbe.
Der ganze Ablauf auf einen Blick
Wer aus Deutschland oder den USA kommt, kennt andere Abläufe, mit Finanzierungszusage, Gutachten oder Treuhandkonto. Auf Mallorca gibt es weniger Schritte, und jeder davon wiegt schwerer. Bei unseren Verkäufen ist die Reihenfolge fast immer dieselbe:
- Besichtigungen: eine Reise von einigen Tagen, mit Besichtigungen, die nach dem geplant sind, was Sie uns über Ihre Suche erzählt haben.
- Reservierung: Sie reservieren das Haus mit einer Anzahlung und Ihrem Reisepass, und es wird vom Markt genommen.
- Arras: zwei bis drei Wochen später unterschreiben Sie den privaten Vertrag und zahlen 10 Prozent des Kaufpreises.
- Notar: etwa sechs Wochen nach der Reservierung unterzeichnen Sie die Kaufurkunde, zahlen den Rest und erhalten die Schlüssel.
- Nach der Unterschrift: Wir melden die Versorgungsverträge auf Ihren Namen um, und weitere Dienste stehen Ihnen zur Verfügung, wenn Sie möchten.
Von der Reservierung bis zum Notar sind das in der Praxis vier bis acht Wochen. Jeder Kauf hat sein eigenes Tempo, je nach den Unterlagen des Hauses und den Papieren des Käufers, aber diesen Rhythmus sehen wir am häufigsten.
Die Besichtigungen
Ein Kauf beginnt meist mit einer Reise von einigen Tagen und Besichtigungen, die wir nach dem planen, was Sie uns über Ihre Suche erzählt haben, ob ein Dorfhaus in Santanyí, ein Haus in Meeresnähe in Ses Salines oder ein Landhaus mit Grundstück in der Umgebung von Campos. Bei den Besichtigungen geht es ums Vergleichen: Licht, Ausblick, Platz, die Zufahrt zum Haus und die Atmosphäre jedes Dorfes.
Außerdem lohnt es sich zu prüfen, wie das Haus im Winter funktioniert, woher Wasser und Strom kommen und wie weit der nächste Laden, die Schule oder der Strand wirklich entfernt sind. Die Besichtigungen sind auch der Moment, mit der Familie zu kommen, Maße zu nehmen und das Dorf zu einer anderen Tageszeit zu erleben.
Die Reservierung: Das Haus geht vom Markt
Wenn Sie sich für ein Haus entschieden haben, ist die Reservierung der erste formelle Schritt. In der Praxis unterschreiben Sie ein kurzes Reservierungsdokument und leisten eine Anzahlung, die señal, und das Haus wird vom Markt genommen, während der Kauf vorangeht. Für diesen Schritt genügt Ihr Reisepass zur Identifikation.
Die Reservierung verschafft beiden Seiten Zeit: Der Verkäufer weiß, dass Ihr Interesse ernst ist, und Sie wissen, dass niemand sonst das Haus kauft, während die Unterlagen geprüft werden.
Vor den Arras: die Unterlagen, die wir zusammentragen
Zwischen Reservierung und Arras tragen wir die Unterlagen der Immobilie zusammen, damit Ihr Anwalt sie prüfen kann, bevor Sie etwas Bindendes unterschreiben. Dazu gehören unter anderem die nota simple, der Auszug aus dem Grundbuch, der zeigt, wem das Haus gehört und ob Belastungen eingetragen sind, der Eintrag der Immobilie im Kataster und die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die cédula de habitabilidad. Der Colegio de Registradores, die Berufskammer der spanischen Grundbuchführer, erläutert, dass die nota simple ein rein informativer Auszug ist.
Was diese Unterlagen für Ihren Kauf bedeuten, erklärt Ihnen Ihr Anwalt. Unsere Aufgabe ist es, sie früh und geordnet vorzulegen.
Die Arras: der Schritt, der bindet
Zwei bis drei Wochen nach der Reservierung unterschreiben Käufer und Verkäufer den contrato de arras. Bei unseren Verkäufen zahlt der Käufer bei Unterzeichnung 10 Prozent des Kaufpreises, und der Vertrag legt Termin und Bedingungen für die Beurkundung beim Notar fest.
Diesen Schritt unterschätzen Käufer aus dem Ausland am häufigsten. Die Arras sind keine Absichtserklärung und kein Angebot, von dem man folgenlos zurücktreten kann, sondern eine feste Verpflichtung für beide Seiten. Ein Rückzug nach der Unterschrift hat echte finanzielle Folgen, und welche genau, steht im Vertrag selbst. Deshalb liest und vereinbart bei unseren Verkäufen der Anwalt des Käufers den Arras-Vertrag vor der Unterschrift. Wenn Sie etwas am Haus beunruhigt, ist der richtige Moment, es anzusprechen, vor den Arras, nicht danach.
NIE und spanisches Bankkonto
Die Reihenfolge ist in der Praxis einfach. Für Reservierung und Arras genügt Ihr Reisepass. Wenn der Notartermin kommt, haben unsere Kunden bereits ihre NIE, die Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien, die auch die Bank für die Eröffnung eines Kontos verlangt. Das gilt für EU-Bürger genauso wie für Käufer aus den USA, von denen viele den Antrag schon bei einem spanischen Konsulat in den Vereinigten Staaten beginnen.
Wie Sie die NIE in Ihrem Fall erhalten und welche Unterlagen die Bank verlangt, beantworten Ihnen Ihr Anwalt und Ihre Bank; dieser Leitfaden beschreibt nur die Reihenfolge, in der die Dinge üblicherweise geschehen.
Ein eigener Anwalt, immer
Wir empfehlen immer, dass der Käufer einen eigenen Anwalt hat, unabhängig vom Verkäufer und von uns. Villas y Fincas Mallorca leistet keine Rechtsberatung: Wir sind das Immobilienbüro, und unsere Aufgabe ist es, das Haus zu finden, die Schritte zu koordinieren und dafür zu sorgen, dass jeder die Unterlagen hat, die er braucht, wenn er sie braucht. Der Anwalt prüft die Unterlagen, liest den Arras-Vertrag und berät Sie in allen rechtlichen Fragen des Kaufs.
Wenn Sie keinen Anwalt in Spanien haben, stellen wir Ihnen einen vor. Dasselbe gilt für Steuern: Kauf und Besitz einer Immobilie bringen Steuern sowie Notar- und Grundbuchkosten mit sich, die von Ihrer persönlichen Situation abhängen, deshalb nennen wir hier keine Zahlen. Wir haben einen Steuerberater und stellen ihn Ihnen vor.
Der Notar: alles in einem Termin
Etwa sechs Wochen nach der Reservierung treffen sich Käufer und Verkäufer im Notariat, um die Kaufurkunde, die escritura, zu unterzeichnen. Wir sind dabei. Der Notar ist ein Amtsträger, der die Urkunde verliest, die Identität aller Unterzeichnenden prüft und das Dokument beurkundet. Der restliche Kaufpreis wird gezahlt, die Urkunde unterschrieben, und Sie gehen mit den Schlüsseln. Es gibt keinen gesonderten Übergabetermin Wochen später: Alles geschieht in einem Akt.
Die Urkunde wird auf Spanisch abgefasst. Artikel 150 der spanischen Notarordnung regelt den Fall eines ausländischen Käufers, der kein Spanisch versteht: Der Notar kann mündlich übersetzen, wenn er Ihre Sprache spricht, die Urkunde kann auf Wunsch zweispaltig abgefasst werden, oder ein von Ihnen bestimmter Dolmetscher wirkt mit und unterschreibt ebenfalls. Welche Möglichkeit in Ihrem Fall passt, sagt Ihnen Ihr Anwalt.
Nach der Unterschrift: Versorgung auf Ihren Namen und Dienste nach Wunsch
Nach der Beurkundung kümmern wir uns um die Ummeldung der Versorgungsverträge, etwa für Strom und Wasser, auf Ihren Namen. Das gehört zu unserem Service und erspart neuen Eigentümern die erste Runde von Anrufen und Formularen auf Spanisch.
Darüber hinaus stehen Ihnen Dienste zur Verfügung, wenn Sie möchten: professionelle Reinigung, Garten und Instandhaltung sowie Versicherungs- und Eigentümergemeinschaftsangelegenheiten. Keiner davon ist inbegriffen: Sie entscheiden frei, ob Sie sie nutzen. Wenn das Haus längere Zeit leer steht, beschreibt unser Leitfaden Einbruchschutz auf der Finca, welche Maßnahmen auf Mallorca funktionieren.
Was Käufer aus dem Ausland am meisten überrascht
Mit unseren Käufern aus den USA kommen immer wieder dieselben drei Punkte zur Sprache, und vielen Käufern aus Mitteleuropa geht es ähnlich:
- Es gibt keine standardmäßige Bauprüfung. Auf Mallorca ist ein technisches Gutachten kein üblicher Schritt beim Kauf. Sie können selbst eines bei einem Architekten oder Bausachverständigen in Auftrag geben, und der sinnvolle Zeitpunkt dafür liegt vor den Arras.
- Die Arras. Eine Anzahlung von 10 Prozent und eine feste Verpflichtung, unterschrieben nur wenige Wochen, nachdem Sie das Haus zum ersten Mal gesehen haben.
- Der Notar. Unterschrift, Zahlung und Schlüssel in einem Termin, auf Spanisch, mit einem Amtsträger, der die Urkunde verliest.
Was Sie wissen sollten
Wie lange dauert ein Hauskauf auf Mallorca?
Bei uns in der Regel vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Notar: die Arras zwei bis drei Wochen nach der Reservierung, die Kaufurkunde etwa sechs Wochen nach der Reservierung.
Welche Unterlagen braucht man, um ein Haus auf Mallorca zu reservieren?
Für Reservierung und Arras genügt der Reisepass. Wenn der Notartermin kommt, haben unsere Kunden bereits ihre NIE, die auch die Bank für ein Konto verlangt; wie Sie sie erhalten, sagt Ihnen Ihr Anwalt.
Was sind Arras beim Hauskauf in Spanien?
Der private Vertrag zwischen Reservierung und Notar. Bei unseren Verkäufen zahlt der Käufer 10 Prozent des Kaufpreises, und er ist eine feste Verpflichtung für beide Seiten; Ihr Anwalt sollte ihn vor der Unterschrift lesen.
Gibt es beim Kauf auf Mallorca eine Bauprüfung?
Nicht als Standardschritt. Sie können selbst ein Gutachten bei einem Architekten oder Bausachverständigen in Auftrag geben, am besten vor den Arras.
Brauche ich einen eigenen Anwalt für den Hauskauf auf Mallorca?
Wir empfehlen immer einen eigenen, unabhängigen Anwalt. Villas y Fincas Mallorca leistet keine Rechtsberatung, und wenn Sie keinen Anwalt in Spanien haben, stellen wir Ihnen einen vor.
Wo wir arbeiten
Wenn Sie an einen Kauf im Südosten denken: In diesen Dörfern arbeiten wir jeden Tag: Immobilien in Santanyí, Immobilien in Ses Salines und Immobilien in Campos. Für alle weiteren Fragen schreiben Sie Villas y Fincas Mallorca; wir antworten auf Deutsch.
Aktualisiert im Oktober 2026. Dieser Leitfaden beschreibt, wie Käufe mit Villas y Fincas Mallorca üblicherweise ablaufen; jeder Kauf hat seine eigenen Fristen und Unterlagen. Er dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung: Beraten sollte Sie in Ihrem Fall Ihr eigener Anwalt.
