Wer eine Finca auf Mallorca renoviert, stellt sich irgendwann die Frage: Brauche ich für diese Arbeiten einen Architekten? Und wenn ja, welchen? Die Antwort hängt vom Umfang ab — und von einer wichtigen Unterscheidung, die auf Mallorca anders gehandhabt wird als in Deutschland.
Obra menor vs. Obra mayor
Spanien unterscheidet zwischen kleinen Bauarbeiten (obra menor) und großen Bauarbeiten (obra mayor). Diese Unterscheidung bestimmt, welche Genehmigungen nötig sind und ob ein Architekt eingeschaltet werden muss.
Obra menor umfasst Renovierungsarbeiten, die die Struktur, Tragkonstruktion oder äußere Erscheinung nicht verändern: Malerarbeiten, Bodenbelagsersatz, Sanitärerneuerung, Küchenmontage, kleinere Elektrikarbeiten. Für diese Arbeiten reicht in vielen Gemeinden eine vereinfachte Genehmigung (licencia de obra menor) beim Ayuntamiento — oder manchmal sogar nur eine Meldung.
Obra mayor umfasst alles, was die Struktur, Außenwände, Dach, Grundriss oder Nutzung verändert: Umbau von Räumen, Dachausbau, Anbauten, Abriss und Neubau. Hier ist ein Architekt (arquitecto) oder Bautechniker (aparejador / arquitecto técnico) gesetzlich vorgeschrieben, und die Baugenehmigung (licencia de obra mayor) muss vor Baubeginn vorliegen.
Was auf Mallorca zu beachten ist
Die Grenze zwischen Obra menor und Obra mayor ist nicht immer klar und wird von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich interpretiert. Was in einer Gemeinde als kleine Renovierung gilt, kann im Nachbarort eine vollständige Baugenehmigung erfordern. Ein lokaler Architekt, der die Gepflogenheiten in Ses Salines und Santanyí kennt, kann das im Einzelfall einschätzen.
Was auf keinen Fall ohne Genehmigung gemacht werden sollte: Dachveränderungen, Anbauten, Poolbauten, Umgestaltung von Außenbereichen. Das sind die Arbeiten, die im Nachhinein zu Problemen führen — beim Verkauf, bei Versicherungsschäden, bei behördlichen Kontrollen.
Sie planen eine Renovierung auf Ihrer Finca und wollen wissen, was eine Genehmigung braucht? Schreib uns — wir können lokale Architekten empfehlen, die mit Finca-Projekten im Südosten vertraut sind.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
