Wer eine Finca auf Mallorca kauft und plant, sie zeitweise zu vermieten — legal, mit ETV-Lizenz — steht vor einem Betriebsmodell, das sich erheblich von einem deutschen Mietverhältnis unterscheidet. Was bedeutet touristische Vermietung in der Praxis? Was kann man realistisch verdienen? Und was sind die echten Kosten, die dabei oft vergessen werden?
Was touristische Vermietung auf Mallorca voraussetzt
Die Grundvoraussetzung ist eine gültige ETV-Lizenz — ohne sie ist die touristische Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking illegal. Wie im separaten Artikel zur ETV erklärt: Neue Lizenzen werden auf den Balearen seit Jahren kaum noch ausgestellt. Wer vermieten will, kauft eine Finca mit bestehender, übertragbarer Lizenz. Das ist der einzige legale Weg.
Hinzu kommen technische Mindestanforderungen: Die Finca muss bestimmte Normen erfüllen — Mindestgröße pro Gast, Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Ausstattung, saubere Wassersysteme, Klimaanlage oder Heizung je nach Saison, und ein Gästebuch, das bei Kontrollen vorgelegt werden kann. Wer eine Finca kauft und denkt, dass die Lizenz reicht und der Rest automatisch geht — der wird überrascht sein.
Was man realistisch verdienen kann
Die Mietpreise im Südosten Mallorcas — besonders für Fincas nahe Ses Salines oder mit Zugang zu Es Trenc — sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Eine gut ausgestattete Finca mit drei bis vier Schlafzimmern und Pool kann in der Hochsaison (Juli und August) Wochenpreise erzielen, die den Jahres-IBI um ein Vielfaches übersteigen. Das klingt verlockend.
Was dabei vergessen wird: Die Hochsaison dauert auf Mallorca acht bis zehn Wochen, in denen wirklich hohe Preise erzielbar sind. Vor- und Nachsaison — Mai, Juni, September, Oktober — sind deutlich schwächer. November bis April ist für viele Fincas Leerstand, es sei denn man zieht Nischenzielgruppen an. Wer die jährliche Einnahme aus touristischer Vermietung berechnet, sollte mit realistischen Auslastungsraten rechnen, die weit unter 100 Prozent liegen — zwölf bis achtzehn Wochen Belegung pro Jahr ist für viele Objekte eine realistische Einschätzung, nicht ein pessimistisches Szenario.
Was die echten Kosten sind
Wer eine Finca vermietet, trägt laufende Kosten, die oft unterschätzt werden: Reinigung zwischen den Gästen (professionell, nicht selbst gemacht), Wäscheservice für Bettwäsche und Handtücher, Pool- und Gartenpflege das ganze Jahr über, kleinere Reparaturen nach Gästeaufenthalten, Kommunikation mit Gästen (oder Kosten für eine Verwaltungsagentur), Plattformgebühren von Airbnb oder Booking, und die Steuern auf die Mieteinnahmen.
Dazu kommt: Wer vermietet, nutzt die Finca selbst weniger. Das klingt selbstverständlich, wird aber oft erst nach der ersten Saison wirklich verstanden. Die Hochsaison, in der am meisten verdient wird, ist auch die Zeit, in der man selbst am liebsten dort wäre. Viele unserer Kunden, die mit Vermietungsabsicht gekauft haben, entscheiden sich nach ein oder zwei Saisons, weniger oder gar nicht mehr zu vermieten — weil die Einnahmen den Aufwand und den Verlust der eigenen Nutzungszeit nicht rechtfertigen.
Was das für die Kaufentscheidung bedeutet
Wer eine Finca kauft, weil er damit einen wesentlichen Teil der Betriebskosten durch Vermietung finanzieren will — das ist ein Modell, das funktionieren kann. Aber es muss realistisch kalkuliert werden, nicht auf Basis der optimistischsten Auslastungsszenarien. Die Finca muss für Gäste attraktiv sein — nicht nur für den Eigentümer. Sie braucht eine ETV-Lizenz. Sie braucht professionelles Management. Und sie braucht einen Eigentümer, der bereit ist, die Hochsaison teilweise oder vollständig den Gästen zu überlassen.
Wer das realistisch einplant und ein Objekt findet, das diese Anforderungen erfüllt, hat ein funktionierendes Modell. Wer davon ausgeht, dass das “fast von selbst läuft”, wird eine andere Erfahrung machen.
Sie überlegen, eine Finca mit Vermietungsabsicht zu kaufen, und wollen wissen, was realistisch ist? Schreib uns — wir können aus der konkreten Erfahrung mit Kunden sprechen, die diesen Weg gegangen sind.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
