Die spanische Wohnraumgesetzgebung — die sogenannte „Ley de Vivienda“ — wurde in den letzten Jahren mehrfach reformiert. Sie betrifft vor allem die Langzeitvermietung und in geringerem Umfang auch andere Vermietungsformen. Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft und Vermietung in Erwägung zieht, sollte die Grundzüge kennen — und die Details mit einem Anwalt klären.
Die Ley de Vivienda ist politisch kontrovers, juristisch komplex und in der Anwendung nicht überall gleich. Die balearische Regionalregierung hat zudem eigene Spielräume in der Umsetzung. Deshalb ist dieser Beitrag bewusst eine Orientierung, kein Leitfaden — die konkrete Anwendung auf deine Situation muss ein Fachanwalt prüfen.
Was die Ley de Vivienda im Kern regelt
Das Gesetz hat mehrere Schwerpunkte: Mieterschutz bei Langzeitverträgen, Regelungen zu sogenannten „angespannten Wohnraummärkten“ (Zonas Tensionadas), Mindestkündigungsfristen, Schutz vor missbräuchlichen Erhöhungen und in bestimmten Fällen Mietpreisbegrenzungen.
Was es NICHT direkt regelt: die touristische Vermietung über ETV-Lizenzen — die fällt unter eigene Tourismusgesetze und liegt in der Zuständigkeit der Inselregierung der Balearen. Die Ley de Vivienda ist also vor allem ein Thema für Eigentümer, die langfristig an Hauptmieter vermieten — nicht primär für Ferienvermieter.
Was sich für Vermieter im Vergleich zu früher geändert hat
Die Reform hat in mehreren Bereichen Anpassungen gebracht — von der Verteilung der Maklerkosten zwischen Mieter und Vermieter über Regeln zur Mietpreisbegrenzung in bestimmten Zonen bis zu Schutzmechanismen für vulnerable Mieter. Welche dieser Regelungen aktuell auf den Balearen tatsächlich angewendet werden, hängt davon ab, ob die jeweilige Gemeinde oder Region als „angespannter Markt“ eingestuft ist und welche regionalen Vorgaben gelten.
Die Spielregeln sind dabei nicht statisch. Was heute gilt, kann morgen anders sein — entweder durch politische Änderungen oder durch Gerichtsurteile, die einzelne Bestimmungen einschränken oder präzisieren. Eine seriöse Beratung muss daher immer auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung erfolgen.
Checkliste: Was du klären solltest, bevor du langfristig vermietest
Diese Punkte gehören in jedes Erstgespräch mit einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt:
Aktueller Status der Zone: Ist die Gemeinde, in der deine Immobilie liegt, als „angespannter Wohnraummarkt“ eingestuft? Wenn ja, welche zusätzlichen Auflagen gelten?
Mindestvertragsdauer: Welche gesetzlichen Mindestlaufzeiten gelten für Langzeitverträge in deiner Konstellation? Wer ist Eigentümer (natürliche oder juristische Person)? Davon hängen die Regeln ab.
Mieterhöhungen: Welche Begrenzungen gelten für jährliche Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit? Welcher Index ist anwendbar?
Kündigungsmöglichkeiten: Unter welchen Bedingungen kannst du als Vermieter kündigen? Welche Schutzmechanismen hat der Mieter?
Maklerkosten: Wer trägt die Maklerkosten bei der Vertragsanbahnung? Die Regelung hat sich geändert.
Kaution und Garantien: Welche Höhe der Kaution ist zulässig? Welche zusätzlichen Garantien darfst du verlangen?
Schutz besonderer Gruppen: Welche Sonderregelungen gelten für Mieter in besonderen Lebenssituationen?
Räumungsverfahren: Wie läuft eine Räumung im Konfliktfall ab? Welche Fristen und Schutzmechanismen sind vorgesehen?
Was wir bei VFM in der Praxis sehen
Die Mehrheit unserer deutschen Kunden im Südosten kommt nicht für die Langzeitvermietung. Wer doch mit dem Gedanken spielt, gibt es nach kurzer Recherche meistens wieder auf — die Kombination aus mieterfreundlicher Gesetzgebung, langen Verfahren bei Konflikten und der Tatsache, dass eine Finca einmal vermietet schwer wieder freibekommen werden kann, schreckt die meisten ab.
Was funktioniert: Vermietung an bekannte, geprüfte Mieter, mit klaren Verträgen und unter Begleitung eines Anwalts. Was nicht funktioniert: Spontane Entscheidungen, Verträge ohne juristische Prüfung, der Verlass auf Standardvorlagen aus dem Internet.
Die wichtigste Empfehlung
Wenn du Langzeitvermietung erwägst: Sprich mit einem Anwalt, bevor du den ersten Vertrag unterschreibst. Nicht danach. Die Kosten für eine Stunde Beratung sind ein Bruchteil dessen, was ein schlechter Vertrag oder ein verlorener Räumungsstreit kostet.
Du brauchst eine Einschätzung zur Vermietung einer konkreten Immobilie unter der aktuellen Gesetzeslage? Wir verbinden dich mit Fachanwälten für spanisches Mietrecht.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
