Das Certificado de Inexistencia de Infracción Urbanística – zu Deutsch etwa „Bescheinigung über das Nichtvorliegen eines Baurechtsverstoßes“ – ist eines der wichtigsten Dokumente beim Kauf einer Finca in Mallorca. Es bestätigt, dass gegen die Immobilie kein offenes Bußgeldverfahren wegen illegaler Baumaßnahmen anhängig ist.
Der Begriff klingt technisch. Aber das Konzept dahinter ist einfach: Auf Mallorca wurden in der Vergangenheit viele Gebäude und Anbauten ohne die erforderlichen Genehmigungen errichtet. Diese illegalen Bauten können Gegenstand von Verfahren der Gemeindeverwaltung sein. Wer eine solche Immobilie kauft, ohne sich abzusichern, übernimmt möglicherweise das Problem des Vorbesitzers.
Was bescheinigt dieses Dokument genau?
Das Certificado bestätigt, dass zum Zeitpunkt der Ausstellung kein aktives Verwaltungsverfahren wegen Baurechtsverstoßes gegen die Immobilie läuft. Es ist keine Garantie, dass alles legal ist – es ist eine Momentaufnahme des aktuellen Verfahrensstands.
Das ist ein wichtiger Unterschied. Das Dokument sagt nicht „diese Finca ist vollständig legal gebaut“. Es sagt „gegen diese Finca läuft aktuell kein Verfahren“. Offene Verstöße, die noch nicht zur Anzeige gekommen sind, werden dadurch nicht abgedeckt.
Warum ist das gerade bei Fincas so wichtig?
Im städtischen Bereich – Wohnungen in Palma, Reihenhäuser in Santanyí – ist die Lage meistens klar. Es gibt einen Bebauungsplan, eine Baugenehmigung, und die Realität stimmt mit den Dokumenten überein. Bei Fincas auf Rustikal-Land ist das die Ausnahme, nicht die Regel.
Was wir aus 20 Jahren Erfahrung sagen können: Die physische Realität einer Finca stimmt fast nie mit dem überein, was in Catastro und Registro steht. Ein Anbau hier, eine Garage dort, eine Terrasse, die irgendwann überdacht wurde – das hat sich über Jahrzehnte angesammelt, und vieles davon wurde nie offiziell genehmigt.
Das Certificado de Inexistencia de Infracción ist deshalb ein erster Sicherheitscheck. Wenn kein Verfahren läuft, heißt das zumindest, dass die Gemeinde bisher keinen Anlass gesehen hat, einzuschreiten. Das ist kein Freifahrtschein, aber es ist ein positives Signal.
Wo beantragt man dieses Zertifikat?
Das Zertifikat wird beim zuständigen Gemeindeamt (Ayuntamiento) beantragt. Im Südosten wäre das je nach Lage der Finca das Ayuntamiento von Ses Salines, Santanyí oder Campos. Die Bearbeitungszeit und die genaue Bezeichnung des Dokuments können je nach Gemeinde variieren.
In der Praxis dauert die Ausstellung zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen – das hängt von der Verwaltung ab und davon, ob Rückfragen nötig sind. Manche Gemeinden stellen das Dokument erst nach einer Vor-Ort-Prüfung aus, andere arbeiten rein auf Aktenbasis. Dein Anwalt kennt die Abläufe der jeweiligen Gemeinde und kann den Prozess begleiten.
Ist es zwingend erforderlich?
Es ist kein gesetzlich vorgeschriebenes Pflichtdokument beim Immobilienkauf, aber es ist aus unserer Sicht bei jeder Finca unverzichtbar. Wer ohne dieses Zertifikat kauft, nimmt ein unnötiges Risiko in Kauf. Seriöse Anwälte werden immer auf seiner Einholung bestehen.
Bei VFM fordern wir dieses Zertifikat als Teil unserer Standard-Due-Diligence an, bevor wir eine Finca zum Kauf empfehlen. Das gehört zu den Unterlagen, die wir grundsätzlich prüfen – zusammen mit der Nota Simple, dem Catastro-Auszug und dem Energieausweis.
Was tun, wenn das Zertifikat ein laufendes Verfahren aufdeckt?
Dann heißt es: nicht in Panik geraten, aber auch nicht ignorieren. Ein offenes Verfahren kann verschiedene Dinge bedeuten – von einer harmlosen Formalität bis zu einer ernsthaften Abrissanordnung. In solchen Fällen ist ein spezialisierter Anwalt für Baurecht zwingend nötig, der den konkreten Fall bewertet und die Optionen aufzeigt. Wir bei VFM stellen den Kontakt zu Anwälten her, die diese Verfahren in unserer Zone regelmäßig bearbeiten.
Du willst eine Finca kaufen und weißt nicht, welche Dokumente du brauchst? Schreib uns – wir begleiten den gesamten Prüfprozess.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
