Ja, für praktisch jede bauliche Veränderung an einer Finca auf Mallorca brauchst du eine Genehmigung. Die Frage ist nicht ob, sondern welche — und wie lange sie dauert.
Viele Käufer aus Deutschland gehen davon aus, dass kleinere Arbeiten wie ein neues Bad, ein Wanddurchbruch oder ein Terrassenanbau ohne Genehmigung erledigt werden können. Das ist auf Mallorca nicht der Fall. Die Balearen haben ein strenges Genehmigungssystem, und die Konsequenzen bei Verstößen reichen von Bußgeldern bis zum Abrissbefehl.
Welche Genehmigungen es gibt
Grundsätzlich unterscheidet das mallorquinische Baurecht zwischen zwei Arten von Genehmigungen. Die erste ist die sogenannte Licencia de Obras Mayor — die große Baugenehmigung. Die brauchst du für strukturelle Eingriffe: Umbauten, Erweiterungen, Abriss und Neubau, Änderungen an der Statik oder der Fassade. Hier muss ein Architekt ein Projekt einreichen, und die Bearbeitungszeit kann Monate bis über ein Jahr dauern.
Die zweite ist die Comunicación Previa oder Licencia de Obras Menor — für kleinere Arbeiten. Dazu gehören Renovierungen im Innenbereich ohne strukturelle Eingriffe: neue Böden, Malerarbeiten, Austausch von Sanitäranlagen, Elektrik erneuern. Aber selbst hier musst du das Rathaus informieren und teilweise einen Kostenvoranschlag oder technischen Bericht vorlegen.
Was in der Praxis passiert
Mal ehrlich: Auf dem Land wird seit Generationen gebaut, umgebaut und erweitert — oft ohne eine einzige Genehmigung. Das war jahrzehntelang kein Problem, weil niemand kontrolliert hat. Diese Zeiten sind vorbei. Die Rathäuser im Südosten — Ses Salines, Santanyí, Campos — haben ihre Kontrollen verschärft. Drohnenaufnahmen, Luftbilder, Nachbarschaftsbeschwerden — es wird geprüft.
Was wir in der Praxis sehen: Käufer, die eine Finca erwerben und sofort mit dem Umbau beginnen, ohne zu wissen, ob die bestehenden Bauten überhaupt legal sind. Das ist der teuerste Fehler, den man machen kann. Denn wenn die Basis illegal ist, kann jede weitere Investition verloren gehen.
Die Fragen für deinen Architekten
Bevor du auch nur einen Handwerker anrufst, sollte dein Architekt folgende Punkte klären:
— Ist der aktuelle Zustand der Finca vollständig im Kataster und Grundbuch erfasst?
— Welche Art von Genehmigung brauche ich für die geplanten Arbeiten?
— Muss ein Projekt eingereicht werden oder reicht eine Comunicación Previa?
— Gibt es Einschränkungen durch die Schutzzone (SRG, ANEI)?
— Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren in dieser Gemeinde realistisch?
— Brauche ich zusätzliche Gutachten (Statik, Energieausweis, archäologischer Bericht)?
— Kann ich während des Genehmigungsverfahrens bereits mit Vorarbeiten beginnen?
Ein Wort zur Realität der Bearbeitungszeiten
Die offizielle Bearbeitungszeit für eine Licencia de Obras Mayor beträgt theoretisch drei Monate. In der Praxis sind sechs bis zwölf Monate keine Seltenheit — und in manchen Gemeinden kann es noch länger dauern. Das muss in die Kaufentscheidung einfließen: Wer eine Finca kauft, die komplett renoviert werden muss, sollte nicht mit einem Einzug in sechs Monaten rechnen.
Unser Tipp aus der Erfahrung: Kläre den Genehmigungsstatus und die Machbarkeit deiner Pläne vor dem Kauf. Nicht danach. Der Architekt kann dir innerhalb weniger Wochen eine realistische Einschätzung geben — und diese Information ist Gold wert, wenn du am Verhandlungstisch sitzt.
Du planst eine Finca-Renovierung im Südosten und brauchst einen Architekten, der die lokalen Abläufe kennt? Sprich mit uns — wir kennen die besten vor Ort.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
