Wer auf Mallorca einen Neubau oder eine Erstimmobilie vom Bauträger kauft, zahlt statt der Grunderwerbsteuer ITP die Mehrwertsteuer IVA. Aber das ist nicht alles: Zusätzlich fällt eine weitere Steuer an, die viele Käufer nicht auf dem Zettel haben — die AJD, der Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Was ist das, wie viel kostet es, und wer zahlt es?
Was ist die AJD?
Die AJD ist eine Steuer auf notariell beurkundete Rechtsvorgänge — Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, zu Deutsch etwa „Steuer auf beurkundete Rechtsakte“. Sie fällt an, wenn ein Kauf notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen wird. Das betrifft in der Praxis vor allem Neubaukäufe und Hypotheken.
Bei einem Neubaukauf zahlt der Käufer also: 10 % IVA auf den Kaufpreis plus AJD auf denselben Kaufpreis. Das ist der entscheidende Unterschied zum Gebrauchtimmobilienkauf, bei dem nur die ITP fällt.
Wie hoch ist die AJD auf den Balearen?
Die AJD ist eine regionalisierte Steuer — jede autonome Gemeinschaft legt ihren eigenen Satz fest. Auf den Balearen liegt der Satz für Immobilienkäufe im höheren Bereich im spanischen Vergleich. Der genaue Satz variiert je nach Kaufpreis und kann sich ändern — weshalb der aktuelle Satz immer mit dem Steuerberater oder Gestor abzuklären ist, bevor man die Gesamtkosten kalkuliert.
Was das in der Praxis bedeutet: Bei einem Neubaukauf für 500.000 Euro kommt zur IVA (50.000 Euro bei 10 %) noch die AJD oben drauf — die Gesamtsteuerlast beim Neubaukauf ist damit in der Regel höher als beim Gebrauchtimmobilienkauf mit ITP, wenn man alle Faktoren berücksichtigt.
Wer zahlt die AJD?
Beim Immobilienkauf zahlt der Käufer die AJD. Das ist die gesetzliche Regelung. Bei Hypotheken wurde das 2018 in Spanien geändert: Seitdem zahlt die Bank die AJD auf den Hypothekenvertrag — nicht mehr der Kreditnehmer. Das war eine bedeutende Reform, die die Nebenkosten für Käufer mit Hypothek erheblich gesenkt hat.
Unterschied zwischen AJD und ITP im Überblick
Kurz zusammengefasst: Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie fällt ITP an — keine AJD. Beim Kauf einer Erstimmobilie oder eines Neubaus vom Bauträger fällt IVA plus AJD an. Beim Abschluss einer Hypothek zahlt seit 2018 die Bank die AJD. Wer das durcheinander bringt, kalkuliert die Nebenkosten falsch.
Was beim Neubaukauf auf Mallorca sonst noch gilt
Neubaukäufe haben neben der Steuerfrage weitere spezifische Due-Diligence-Anforderungen: Baugenehmigung, Baubürgschaft für Vorauszahlungen, Fertigstellungsgarantie, Erstbezugsgenehmigung. Diese Punkte sind losgelöst von der Steuer, aber genauso wichtig. Ein erfahrener Anwalt kennt alle diese Punkte — und stellt sicher, dass sie geklärt sind, bevor unterschrieben wird.
Du überlegst, eine Erstimmobilie oder einen Neubau auf Mallorca zu kaufen, und willst die Gesamtkosten realistisch kalkulieren? Schreib uns — wir können einen Steuerberater empfehlen, der das konkret durchrechnet.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
