Der Kauf einer Finca bricht an einem Punkt fast immer zusammen: der Due Diligence. Nicht wegen böser Absicht — sondern weil alte Fincas auf Rustikal-Land eine Komplexität haben, die viele Käufer unterschätzen. Was prüft der Anwalt genau, welche Probleme tauchen am häufigsten auf, und was ist wirklich ein Kaufstopper — und was nicht?
Was Due Diligence bei einer Finca bedeutet
Due Diligence ist die rechtliche, technische und steuerliche Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Bei einer Finca auf Rustikal-Land geht es um mehr als nur den Grundbuchauszug. Es geht um die Frage: Entspricht das, was auf dem Papier steht, dem, was tatsächlich existiert? Und: Ist das, was existiert, legal?
Das ist bei alten Fincas häufig nicht selbstverständlich. Gebäude, die vor Jahrzehnten ohne Genehmigung angebaut wurden. Pools, die nicht eingetragen sind. Grundstücksgrenzen, die nicht mit dem Kataster übereinstimmen. Brunnen, die nicht registriert sind. Eine Finca, die bewohnt, genutzt und geliebt wurde — und trotzdem rechtlich ein Puzzlespiel ist.
Was der Anwalt konkret prüft
Der erste Schritt ist die Nota Simple — der Grundbuchauszug. Sie zeigt, wer Eigentümer ist, wie das Objekt beschrieben ist, und welche Lasten oder Rechte eingetragen sind. Das ist die Grundlage. Dann folgt der Katasterauszug: Wie groß ist das Grundstück laut Kataster? Wie viel Wohnfläche ist eingetragen? Stimmt das mit der Nota Simple und der physischen Realität überein?
Dann die urbanistische Situation: Welche Klassifizierung hat das Land — SRG, ANEI, ARIP? Gibt es offene Strafverfahren oder Sanktionen beim Ayuntamiento oder der Conselleria? Wurde für alle bestehenden Gebäude und Anbauten eine Baugenehmigung erteilt? Ist die Cédula de Habitabilidad vorhanden und aktuell? Gibt es einen gültigen Energieausweis?
Schließlich die steuerliche Situation: Ist der IBI der letzten Jahre bezahlt? Gibt es offene Schulden beim Ayuntamiento? Hat der Verkäufer steuerliche Verbindlichkeiten, die auf die Immobilie durchschlagen könnten?
Was am häufigsten gefunden wird
In zwanzig Jahren Erfahrung im Südosten sehen wir regelmäßig dieselben Muster. Nicht eingetragene Anbauten — ein Zimmer, eine Garage, ein Poolhaus — die irgendwann ohne Genehmigung errichtet wurden. Das ist sehr häufig und in vielen Fällen lösbar oder tolerierbar, aber es muss bewertet werden. Ein Anwalt kann einschätzen, ob ein nicht eingetragener Anbau ein echtes rechtliches Risiko darstellt oder eine formale Unregelmäßigkeit, die in der Praxis keine Konsequenzen hat.
Diskrepanzen zwischen Katasterfläche und realer Fläche sind ebenfalls die Norm, nicht die Ausnahme. Eine Finca, die auf dem Papier 200 m² Wohnfläche hat, aber real 240 m² bewohnbare Fläche — das ist verbreitet. Manchmal ist das ein Vorteil für den Käufer, manchmal eine Grauzone, manchmal ein Problem.
Was ein echter Kaufstopper ist
Nicht jedes Problem, das die Due Diligence aufdeckt, ist ein Kaufstopper. Ein echter Kaufstopper ist: ein Abrissbefehl, der aktiv vollstreckt werden kann. Eine laufende Hypothek des Verkäufers, die er nicht bereinigen will oder kann. Ein Grundbucheintrag, der einen anderen tatsächlichen Eigentümer zeigt. Eine Finca, die in einem Naturschutzgebiet liegt, in dem kein einziges Gebäude legal existieren dürfte.
Was kein automatischer Kaufstopper ist: eine nicht eingetragene Terrasse, die seit dreißig Jahren existiert und nie beanstandet wurde. Ein Brunnen ohne formale Genehmigung, der seit Generationen genutzt wird. Eine Cédula, die abgelaufen ist aber erneuert werden kann. Diese Dinge sind verhandelbar — entweder durch Preisanpassung, oder durch Klauseln im Kaufvertrag, die den Verkäufer zur Bereinigung vor dem Notartermin verpflichten.
Wie lange Due Diligence dauert
Eine solide Due Diligence bei einer Finca dauert typischerweise drei bis sechs Wochen — manchmal länger, wenn Dokumente vom Verkäufer langsam geliefert werden oder wenn urbanistische Anfragen beim Ayuntamiento beantwortet werden müssen. Wer glaubt, dass eine Woche reicht, hat noch keine alte Finca auf Rustikal-Land geprüft.
Das ist einer der Gründe, warum die Reserva — die erste, weniger verbindliche Sicherung des Objekts — so wichtig ist: Sie gibt die Zeit, die Due Diligence ordentlich durchzuführen, ohne dass der Verkäufer das Objekt in der Zwischenzeit an jemand anderen verkauft. Wer direkt zur Arras springt ohne Due Diligence — das ist ein Fehler, den man einmal macht.
Sie sind in der Due-Diligence-Phase und Ihr Anwalt hat etwas gefunden, das Sie einordnen wollen? Schreib uns — wir können aus der Perspektive von zwanzig Jahren helfen zu verstehen, ob etwas wirklich ein Problem ist oder nur auf dem Papier eines aussieht.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
