Wenn du auf Mallorca eine Immobilie verkaufst, fällt neben der nationalen Kapitalertragssteuer auch eine kommunale Steuer an: die Plusvalía Municipal, offiziell Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Sie wird vom Ayuntamiento erhoben und betrifft den rechnerischen Wertzuwachs des Grundstücks über den Zeitraum des Besitzes. Wer zahlt sie, wie berechnet sie sich — und was hat sich in den letzten Jahren geändert?
Wer zahlt die Plusvalía?
In der Regel zahlt der Verkäufer die Plusvalía Municipal. Das ist der gesetzliche Standard in Spanien. Allerdings können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag abweichende Vereinbarungen treffen — in der Praxis kommt es vor, dass der Käufer die Plusvalía übernimmt, wenn das im Rahmen der Verhandlung so vereinbart wurde. Das sollte im Arras-Vertrag und in der Escritura klar geregelt sein.
Bei Erbschaften zahlt der Erbe die Plusvalía. Bei Schenkungen in der Regel der Beschenkte.
Worauf wird die Plusvalía berechnet?
Die Plusvalía basiert auf dem Katasterwert des Grundstücks (nicht des Gebäudes) und der Anzahl der Jahre, die die Immobilie im Besitz des Verkäufers war. Je länger der Besitzzeitraum, desto höher die steuerliche Bemessungsgrundlage — bis zu einem Maximum von 20 Jahren.
Seit einer Gesetzesreform Ende 2021 gibt es zwei Berechnungsmethoden: die klassische Methode auf Basis des Katasterwerts mit Koeffizienten, und eine alternative Methode auf Basis des tatsächlichen Wertzuwachses des Grundstücks. Der Steuerpflichtige kann die für ihn günstigere Methode wählen. Das klingt fair — aber es erfordert Berechnung und Vergleich, und das macht einen Gestor oder Steuerberater notwendig.
Was passiert, wenn kein Gewinn gemacht wurde?
Hier gab es jahrelang ein skandalöses Problem: Die Plusvalía wurde auch dann fällig, wenn der Verkäufer mit Verlust verkaufte. Der Spanische Verfassungsgerichtshof hat das mehrfach für verfassungswidrig erklärt. Seit der Gesetzesreform 2021 gilt: Wer nachweisen kann, dass er keinen Gewinn erzielt hat (Verkaufspreis niedriger oder gleich dem Kaufpreis plus Kosten), kann die Plusvalía auf null reduzieren oder vermeiden.
Der Nachweis muss aktiv erbracht werden — er passiert nicht automatisch. Auch hier: ein Gestor, der das korrekt dokumentiert, ist der entscheidende Faktor.
Wie hoch ist die Plusvalía in der Praxis?
Die Höhe variiert je nach Gemeinde, Katasterwert des Grundstücks, Besitzdauer und gewählter Berechnungsmethode. Es gibt keine einheitliche Formel, die für alle Objekte gilt. Was in der Praxis stimmt: Bei langen Besitzzeiträumen und hohen Katasterwerten kann die Plusvalía erhebliche Summen erreichen. Bei kurzen Besitzzeiträumen ist sie überschaubar.
Wer eine Finca im Südosten Mallorcas verkauft, sollte die Plusvalía-Last vor dem Verkauf berechnen lassen — damit sie nicht als Überraschung beim Notartermin auftaucht.
Du planst einen Verkauf und willst wissen, was dich die Plusvalía konkret kostet? Schreib uns — wir stellen den Kontakt zu Steuerberatern her, die das für dein Objekt berechnen können.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
