Ein Elternteil stirbt. Es gibt eine Finca auf Mallorca. Was passiert jetzt? Das ist eine der schwierigsten bürokratischen Situationen, die ein Erbfall mit sich bringen kann — wenn man nicht vorbereitet ist. Hier ist der nüchterne Überblick über den Prozess, damit zumindest die rechtliche und steuerliche Seite keine bösen Überraschungen bringt.
Schritt 1: Testament feststellen
Der erste Schritt ist die Frage: Gibt es ein spanisches Testament? Das lässt sich über das spanische Testamentsregister (Registro de Actos de Última Voluntad) in Madrid klären. Ein Abfrage-Zertifikat kann beantragt werden und zeigt, ob und wo ein Testament hinterlegt wurde. Liegt kein spanisches Testament vor, muss das deutsche Testament apostilliert und übersetzt werden — was Zeit kostet.
Schritt 2: Erbschein und Feststellung der Erben
In Spanien wird die Erbfolge durch einen Notar (escritura de aceptación y adjudicación de herencia) festgestellt und beurkundet. Dafür brauchen die Erben: Sterbeurkunde (apostilliert), Testament oder Erbschein, NIE aller Erben, und Nachweis der Immobilien in Spanien (Escritura, Nota Simple). Wenn Erben noch keine NIE haben, ist das der erste praktische Schritt — ohne NIE kann die Immobilie nicht auf sie übertragen werden.
Schritt 3: Erbschaftssteuer auf den Balearen
Auf den Balearen gibt es für direkte Verwandtschaft (Eltern zu Kindern, zwischen Ehegatten) erhebliche Bonifikationen bei der Erbschaftssteuer. Das bedeutet in der Praxis, dass die Steuerlast für viele Erbfälle sehr niedrig oder sogar nahe null sein kann — aber das ist nicht automatisch der Fall. Die Erklärung muss eingereicht werden, auch wenn die Steuer niedrig oder null ist.
Die Frist für die Erbschaftssteuer-Erklärung in Spanien beträgt in der Regel sechs Monate ab dem Todestag, mit der Möglichkeit einer Verlängerung um weitere sechs Monate. Wer die Frist verpasst, zahlt Zuschläge. Das ist einer der häufigsten Fehler: Der Erbfall wird emotional und praktisch erst spät angegangen, und dann ist die Frist plötzlich fast abgelaufen.
Schritt 4: Grundbuchumschreibung
Erst nach Zahlung der Erbschaftssteuer und Vorlage aller Dokumente beim Notar kann die Immobilie im Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden. Erst dann sind die Erben offiziell eingetragene Eigentümer und können die Immobilie verkaufen, vermieten oder nutzen.
Was blockiert werden kann
Spanische Bankkonten des Verstorbenen werden in der Regel nach dem Todesfall eingefroren — bis die Erbfolge geklärt ist. Laufende Lastschriften (IBI, Strom, Wasser) können dadurch unterbrochen werden. Property Management und ein lokaler Anwalt, der schnell informiert wird, sind in dieser Phase entscheidend, um praktische Probleme abzuwenden.
Warum ein spanisches Testament so viel erleichtert
All das geht schneller, wenn ein spanisches Testament vorliegt. Kein internationaler Erbschein, keine Apostille, keine Übersetzung. Die Erben können direkt zum spanischen Anwalt gehen und den Prozess einleiten. Das ist der Unterschied zwischen einem Prozess, der Monate dauert, und einem, der in wenigen Wochen erledigt ist.
Du bist Erbe einer Immobilie auf Mallorca und weißt nicht, wo du anfangen sollst? Schreib uns — wir können dich mit lokalen Anwälten verbinden, die Erbfälle auf Mallorca regelmäßig begleiten.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
