Du hast unterschrieben, die Schlüssel sind in der Hand, die Escritura im Ordner. Was passiert jetzt mit dem spanischen Finanzamt? Welche Meldungen, Steuererklärungen und Registrierungen sind als neuer Eigentümer Pflicht — und was passiert, wenn man sie vergisst? Hier ist die ehrliche Übersicht.
Unmittelbar nach dem Kauf: ITP und Grundbuch
Die erste Pflicht entsteht sofort nach dem Notartermin: Die Grunderwerbsteuer ITP muss innerhalb von 30 Arbeitstagen beim zuständigen Finanzamt der Balearen (Agència Tributària de les Illes Balears, ATIB) eingereicht und bezahlt werden. Das erledigt in der Praxis dein Anwalt oder Gestor — aber du solltest wissen, dass diese Frist existiert. Wer sie verpasst, zahlt Zinsen und Zuschläge.
Gleichzeitig wird die Escritura beim Grundbuchamt eingetragen — ebenfalls durch deinen Anwalt. Bis zur Eintragung bist du faktisch Eigentümer, aber rechtlich noch nicht vollständig eingetragen. Der Prozess dauert einige Wochen bis Monate.
NIE: Ohne sie geht nichts
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Voraussetzung für alles — Kauf, Steuerzahlungen, Kontoeröffnung. Wer die NIE noch nicht hat, muss sie vor dem Notartermin beantragen. Sie wird beim spanischen Konsulat in Deutschland oder direkt bei der Ausländerbehörde auf Mallorca beantragt.
Jährliche Pflichten als Nicht-Resident
Als Nicht-Resident mit Immobilie in Spanien gibt es zwei jährliche Steuerobliegenheiten, die wiederkehrend anfallen. Erstens das Modelo 210 — die Nicht-Residentensteuer auf die fiktive Mietrente. Sie wird einmal jährlich fällig, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Zweitens: Wenn das Gesamtvermögen in Spanien den Freibetrag übersteigt, kommt die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) hinzu, ebenfalls jährlich.
Diese Erklärungen werden in der Regel durch einen Gestor eingereicht — und das ist die Investition, die sich rechnet. Ein Gestor kostet einige hundert Euro pro Jahr. Die Folgen von nicht eingereichten Erklärungen sind erheblich höher.
Was die spanische Steuerbehörde über dein Eigentum weiß
Wer denkt, dass die Agencia Tributaria nichts von der Immobilie weiß: Das ist falsch. Der Kauf wird über das Notariat gemeldet, im Kataster registriert und im Grundbuch eingetragen — alles mit NIE und Kaufpreis. Die Steuerbehörde hat Zugriff auf all das. Wer das Modelo 210 oder die Vermögenssteuer ignoriert, bekommt früher oder später einen Brief — mit Zinsen für die zurückliegenden Jahre.
Was bei Vermietung zusätzlich gilt
Wer die Immobilie vermietet — touristisch oder langfristig — hat weitere Meldepflichten: Einnahmen müssen im Modelo 210 (Nicht-Residenten) oder im IRPF (Residenten) erklärt werden. Wer touristisch vermietet, muss außerdem Gäste registrieren, die Ecotasa abführen und die ETV-Lizenz vorzeigen können.
Der Gestor: Dein wichtigster administrativer Partner
Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft und keinen lokalen Gestor hat, navigiert steuerlich und administrativ ohne Kompass. Die Kosten für einen Gestor sind überschaubar. Was sie verhindern — vergessene Fristen, falsch berechnete Steuern, Mahnbescheide — ist es um ein Vielfaches mehr wert.
Du hast gerade gekauft und weißt nicht, welche Schritte jetzt als erstes anstehen? Schreib uns — wir können dich mit einem erfahrenen lokalen Gestor verbinden, der die komplette Nachkauf-Administration übernimmt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
