Wenn du auf Mallorca legal vermieten willst, hast du steuerliche Pflichten — in Spanien und in Deutschland. Beide Länder wollen ihren Anteil, und beide haben ihre eigenen Meldepflichten, Fristen und Formulare. Wer das ignoriert oder unterschätzt, hat schnell ein Problem, das deutlich teurer wird als die Beratung, die es verhindert hätte.
Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung. Er ist eine Checkliste der Themen, die du mit einem Gestor in Spanien und einem Steuerberater in Deutschland klären musst, bevor du die erste Buchung annimmst. Die konkreten Antworten hängen von deiner persönlichen Situation ab — Wohnsitz, Einkünfte, Familienstand, Höhe der Mieteinnahmen, Art der Immobilie. Ein Blogpost kann das nicht leisten.
Was du in Spanien regeln musst
Erstens: Welche Steuern fallen überhaupt an, wenn du als Nicht-Resident in Spanien Mieteinnahmen erzielst? In Spanien gibt es eine eigene Steuer für Einkünfte von Nicht-Residenten (IRNR), die mit einem speziellen Formular gemeldet wird. Die Häufigkeit der Meldung, die abzugsfähigen Kosten und die anwendbaren Steuersätze sind anders als bei Residenten — und sie ändern sich gelegentlich.
Zweitens: Welche Pflichten hast du gegenüber der Agencia Tributaria, der spanischen Steuerverwaltung? Wer touristisch vermietet, muss in der Regel registriert sein, regelmäßig Erklärungen abgeben und Belege aufbewahren. Wer das nicht tut, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch nachträgliche Steuerforderungen mit Zuschlägen.
Drittens: Wie behandelst du die Ecotasa (die balearische Tourismussteuer)? Sie ist eine eigene Verpflichtung mit eigener Meldung, getrennt von der Einkommensteuer.
Viertens: Was ist mit der Mehrwertsteuer (IVA)? Bei rein touristischer Vermietung von Wohnraum gibt es spezielle Regelungen, die nicht jeder Eigentümer im Detail kennt. Hier brauchst du klare Auskunft von deinem Gestor.
Was du in Deutschland regeln musst
Auch wenn deine Immobilie in Spanien steht und du dort Steuern zahlst, hast du in Deutschland Meldepflichten. Das deutsche Finanzamt will wissen, dass du im Ausland Mieteinnahmen erzielst.
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien regelt, in welchem Land welcher Teil der Einkünfte besteuert wird. In den meisten Fällen werden Einkünfte aus spanischen Immobilien in Spanien besteuert — aber sie unterliegen in Deutschland dem Progressionsvorbehalt, was deinen deutschen Steuersatz für andere Einkünfte beeinflussen kann.
Klingt kompliziert? Ist es. Genau deshalb ist die Abstimmung zwischen deinem deutschen Steuerberater und deinem spanischen Gestor entscheidend. Beide müssen wissen, was der andere tut.
Was die meisten unterschätzen
Drei Dinge, die in unserer Erfahrung immer wieder schiefgehen:
Erstens, die Meldepflichten in Spanien werden ignoriert, weil „ich zahle ja in Deutschland Steuern“. Das ist falsch. In Spanien gibt es eigene Meldepflichten unabhängig davon, was du in Deutschland erklärst.
Zweitens, die Belege werden nicht systematisch gesammelt. Ohne nachgewiesene Kosten kannst du in beiden Ländern nichts absetzen — und zahlst Steuern auf den Bruttoertrag statt auf den Nettoertrag.
Drittens, die jährliche Erklärung wird vergessen oder verspätet abgegeben. In Spanien sind die Fristen klar definiert, und Verspätungen werden mit Zuschlägen sanktioniert.
Die Checkliste für das erste Gespräch mit deinem Gestor
Wenn du einen Gestor beauftragst, geh mit dieser Liste hin:
Ich plane touristische Vermietung — welche Steuern muss ich dafür anmelden? Welche Erklärungen muss ich wann einreichen? Welche Belege muss ich aufbewahren, und wie? Welche Kosten kann ich gegen die Mieteinnahmen ansetzen? Wie wird die Ecotasa abgewickelt — übernimmt der Gestor das, oder muss ich es selbst tun? Welche Software oder welches System empfiehlst du für die laufende Buchhaltung? Was sind die Konsequenzen, wenn ich eine Frist versäume? Wie ist die Kommunikation zwischen dir und meinem deutschen Steuerberater organisiert?
Wenn dein Gestor auf diese Fragen klare Antworten hat und sich Zeit nimmt, sie zu erklären, hast du den richtigen gefunden. Wenn er ausweichend reagiert, such dir jemand anderen.
Warum wir kein einziges konkretes Steuerdetail nennen
Weil Steuerregeln sich ändern. Was heute gilt, kann morgen anders sein. Was für eine Wohnung gilt, gilt nicht zwangsläufig für eine Finca. Was für einen unverheirateten Käufer richtig ist, kann für eine GbR oder eine Gesellschaftsstruktur falsch sein. Steuerberatung ist immer individuell — und alles andere wäre Augenwischerei.
Was wir leisten können: Wir empfehlen unseren Kunden Gestores im Südosten, mit denen wir seit Jahren gut zusammenarbeiten. Sie sprechen Deutsch oder zumindest gutes Englisch, kennen die Bedürfnisse deutscher Eigentümer und sind erreichbar, wenn du sie brauchst.
Du planst, eine Immobilie auf Mallorca zu vermieten und brauchst einen Gestor, der sich mit deutschen Eigentümern auskennt? Wir stellen dir gerne den Kontakt her.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
