Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca zahlst du als Hauptsteuer die Grunderwerbsteuer — auf Spanisch ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Der genaue Betrag hängt vom Kaufpreis und vom sogenannten Valor de Referencia ab — und die Sätze auf den Balearen sind gestaffelt.
Das ist der Posten, der deutschen Käufern am meisten Kopfschmerzen bereitet. In Deutschland zahlst du die Grunderwerbsteuer einmal, der Satz steht fest, fertig. In Spanien ist es komplizierter — aber nicht unverständlich, wenn man die Grundlogik kennt.
Wie die Grunderwerbsteuer auf den Balearen funktioniert
Die ITP ist eine regionale Steuer — das heißt, die Autonome Gemeinschaft der Balearen legt die Sätze fest, nicht Madrid. Auf den Balearen gilt ein progressives System: Je höher der Kaufpreis, desto höher der Steuersatz auf den jeweils nächsten Abschnitt. Das Prinzip ist ähnlich wie bei der Einkommensteuer — verschiedene Stufen mit verschiedenen Prozentsätzen.
Die genauen Prozentsätze und Stufen ändern sich regelmäßig, weshalb wir sie hier bewusst nicht aufführen. Was heute gilt, kann nächstes Jahr anders sein. Dein Gestor oder Steuerberater rechnet dir den exakten Betrag für deinen konkreten Kaufpreis aus — das dauert fünf Minuten und kostet nichts extra, wenn du ohnehin einen Gestor für den Kauf engagierst.
Was du als grobe Orientierung im Kopf haben solltest: Plane bei einer Bestandsimmobilie mit einer Grunderwerbsteuer zwischen acht und dreizehn Prozent des Kaufpreises, abhängig von der Kaufpreishöhe.
Was ist der Valor de Referencia?
Seit einigen Jahren gibt es in Spanien den sogenannten Valor de Referencia — einen amtlich festgelegten Mindestwert für die Besteuerung. Das Finanzamt vergleicht den im Kaufvertrag vereinbarten Preis mit diesem Referenzwert. Besteuert wird der höhere der beiden Werte.
Das bedeutet: Selbst wenn du eine Immobilie unter Marktwert kaufst (was selten vorkommt, aber möglich ist), zahlst du die ITP mindestens auf den Valor de Referencia. Und wenn der Kaufpreis über dem Referenzwert liegt — was bei hochwertigen Fincas im Südosten häufig der Fall ist — zahlst du auf den Kaufpreis.
Den Valor de Referencia deiner Immobilie kannst du über die Website des Catastro abfragen. Dein Gestor oder Anwalt tut das routinemäßig als Teil der Due Diligence.
Wann und wie du die ITP zahlst
Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb einer bestimmten Frist nach der Notarunterschrift bezahlt werden. Die Frist liegt aktuell bei 30 Werktagen — aber auch das kann sich ändern. Dein Gestor kümmert sich um die Einreichung und Bezahlung über das entsprechende Steuerformular bei der Agència Tributària de les Illes Balears.
Verspätete Zahlung führt zu Zuschlägen und Zinsen — das will niemand. Deshalb ist es wichtig, dass du am Tag der Notarunterschrift genügend Geld auf deinem spanischen Konto hast, um neben dem Kaufpreis auch die Steuern und Nebenkosten sofort begleichen zu können.
Checkliste: Was du deinen Steuerberater fragen solltest
Wie hoch ist der aktuelle ITP-Satz für meinen Kaufpreis auf den Balearen? Wie hoch ist der Valor de Referencia meiner konkreten Immobilie? Gibt es Ermäßigungen, die auf meine Situation zutreffen könnten (manche Käufergruppen haben unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf reduzierte Sätze)? Welche Frist gilt aktuell für die Zahlung? Und kann mein Gestor die Abwicklung komplett übernehmen?
Das sind die Fragen, die du stellen musst — nicht Google, sondern deinem Steuerberater auf Mallorca, der die aktuelle Gesetzgebung kennt.
Du stehst vor einem Kauf und willst wissen, was dich an Steuern erwartet? Wir stellen dir den Kontakt zu einem erfahrenen Gestor in der Zone her.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
