In Spanien läuft der Kaufprozess in drei Stufen: zuerst die Reservierung, dann der Vorvertrag (Contrato de Arras) und schließlich die Unterschrift beim Notar (Escritura Pública). Jede Stufe hat andere Konsequenzen — und wer sie nicht kennt, riskiert Geld.
Das spanische System unterscheidet sich grundlegend vom deutschen. In Deutschland geht man zum Notar und unterschreibt den Kaufvertrag. Fertig. In Spanien gibt es davor zwei verbindliche Schritte, bei denen bereits Geld fließt und rechtliche Verpflichtungen entstehen.
Schritt 1: Die Reservierung
Wenn Sie sich für ein Objekt entschieden haben und der Verkäufer Ihr Angebot annimmt, unterschreiben Sie zunächen eine Reservierung. Das ist ein kurzes Dokument, in dem die wesentlichen Eckdaten festgehalten werden: Kaufpreis, Parteien, Objektbeschreibung und eine Frist, innerhalb derer der Vorvertrag (Arras) unterschrieben werden soll.
Mit der Reservierung zahlen Sie in der Regel einen Betrag — oft zwischen 6.000 und 15.000 Euro, je nach Objekt. Dieses Geld nimmt das Objekt vom Markt. Es signalisiert dem Verkäufer, dass Sie es ernst meinen.
Ob und unter welchen Bedingungen Sie dieses Geld zurückbekommen, hängt vom konkreten Reservierungsvertrag ab. Das ist ein Punkt, den Ihr Anwalt vor der Unterschrift prüfen muss — nicht danach.
Schritt 2: Der Vorvertrag (Contrato de Arras)
Innerhalb der vereinbarten Frist — oft zwei bis vier Wochen nach der Reservierung — wird der Contrato de Arras unterschrieben. Das ist der eigentliche Vorvertrag, und hier wird es ernst.
Bei den sogenannten Arras Penitenciales zahlen Sie üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises als Anzahlung. Der Reservierungsbetrag wird angerechnet. Ab diesem Moment gilt: Treten Sie als Käufer zurück, verlieren Sie die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen den doppelten Betrag zurückzahlen.
Das ist eine klare Regelung — aber sie hat Konsequenzen. Deshalb ist es absolut entscheidend, dass Ihr Anwalt den Arras-Vertrag prüft, bevor Sie unterschreiben. Standardverträge gibt es, aber jeder Fall hat Besonderheiten: laufende Genehmigungsverfahren, ausstehende Schulden des Verkäufers, Bedingungen an die Finanzierung.
Kann ich die Arras an eine Finanzierung koppeln?
In der Theorie ja — Sie können eine aufschiebende Bedingung (Cláusula Suspensiva) in den Vertrag aufnehmen, die besagt: Der Kauf kommt nur zustande, wenn die Bank die Hypothek bewilligt. In der Praxis akzeptieren das viele Verkäufer im Südosten nicht, weil es ihnen zu unsicher ist. Der lokale Markt gibt es her, auf Käufer zu warten, die die Finanzierung bereits gesichert haben.
Unser Rat: Kläre die Finanzierung, bevor Sie anfängen, Objekte zu besichtigen. Nicht erst, wenn Sie eins gefunden haben. Das beschleunigt den Prozess und macht Sie als Käufer deutlich attraktiver.
Schritt 3: Die Notarunterschrift (Escritura Pública)
Die letzte Stufe: Sie gehen mit dem Verkäufer zum Notar. Der Notar verliest den Kaufvertrag, beide Parteien unterschreiben, der Restbetrag wird übergeben (per Bankscheck oder Überweisung), und Sie bekommen die Schlüssel. Ab diesem Moment sind Sie Eigentümer.
In Spanien prüft der Notar nicht automatisch alles, was ein deutscher Notar prüfen würde. Der spanische Notar beurkundet — er berät nicht. Die Prüfung der Immobilie (Grundbuch, Kataster, Lasten, Schulden, urbanistischer Status) ist Aufgabe Ihres Anwalts. Das ist ein fundamentaler Unterschied zum deutschen System.
Was wir empfehlen
Habe von Anfang an einen Anwalt, der in der Zone arbeitet und das System kennt. Er prüft den Reservierungsvertrag, den Arras-Vertrag und alle Dokumente vor der Notarunterschrift. Die Kosten für einen guten Immobilienanwalt sind ein Bruchteil dessen, was ein Fehler in diesem Prozess kosten kann.
Sie stehen vor Ihrem ersten Immobilienkauf in Spanien und wollen den Ablauf verstehen? Wir erklären Ihnen jeden Schritt — persönlich und ohne Fachjargon.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
