Kurz gesagt: Wer auf Mallorca eine Immobilie besitzt, hat zu vier Zeitpunkten mit Steuern zu tun: beim Kauf, in jedem Jahr als Eigentümer, bei einer Vermietung und beim Verkauf. Erhoben werden sie von drei Verwaltungen, der spanischen Steuerbehörde (AEAT), der Steuerbehörde der Balearen (ATIB) und der Gemeinde; dazu kommt der Catastro, das amtliche Liegenschaftskataster, auf das sich mehrere dieser Steuern stützen. Dieser Leitfaden gibt eine Übersicht: welche Steuern es gibt, wer sie erhebt und wo die amtlichen Informationen stehen. Steuersätze und Beträge nennt er bewusst nicht. Sie hängen vom Wohnsitz, vom Einkommen und von der Art ab, wie die Immobilie gehalten wird, und gehören in die Hände eines Steuerberaters. Wir arbeiten mit einem zusammen und stellen ihn Ihnen gern vor.
Wie wir es unseren Kunden erklären
Steuern kommen in fast jedem ersten Gespräch mit Käufern zur Sprache, meist als eine einzige Frage: Wie viel werde ich zahlen? Unsere Antwort ist immer dieselbe. Wir erklären, was es gibt, welche Behörde es erhebt und wann es anfällt, damit nichts überraschend kommt. Die Zahlen für den eigenen Fall nennt ein Steuerberater, denn in Spanien kann dasselbe Haus steuerlich sehr unterschiedlich behandelt werden, je nachdem, ob der Eigentümer hier lebt oder nicht, es vermietet oder der Familie vorbehält.
Wir sorgen dafür, dass Sie zu diesem Termin die Namen der Steuern kennen und wissen, was Sie fragen sollten. Und weil Käufer uns ständig danach fragen, arbeiten wir mit einem Steuerberater unseres Vertrauens zusammen und stellen ihn unseren Kunden vor.
Wer was erhebt
- Die AEAT (Agencia Tributaria, Seite auf Englisch), die staatliche Steuerverwaltung: Einkommensteuer für Ansässige und Nichtansässige, Mehrwertsteuer und die Informationserklärungen über Vermögen im Ausland.
- Die ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears), die Steuerbehörde der Balearen: Grunderwerbsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer und die Vermögensteuer der auf den Balearen Ansässigen. Außerdem zieht sie für die meisten Gemeinden Mallorcas die kommunalen Abgaben ein.
- Die Gemeinde (ajuntament): die jährliche Grundsteuer, die kommunale Wertzuwachssteuer und örtliche Gebühren wie die Müllabfuhr.
- Der Catastro (Sede Electrónica del Catastro): keine Steuerbehörde, sondern das amtliche Liegenschaftsregister, dessen Katasterreferenz und Katasterwert mehrere dieser Steuern verwenden.
Beim Kauf
Welche Steuer beim Kauf anfällt, hängt davon ab, wer verkauft. Bei einer Bestandsimmobilie, die von einem Privatverkäufer erworben wird, zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer, das Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, das auf den Balearen die ATIB verwaltet. Bei einem Neubau direkt vom Bauträger fällt Mehrwertsteuer, IVA, an, die von der AEAT verwaltet wird, zusammen mit der Urkundensteuer auf die notarielle Urkunde, den Actos Jurídicos Documentados, die ebenfalls über die ATIB läuft.
Gleichzeitig werden Notar und Grundbuchamt bezahlt; das sind jedoch Gebühren für eine Leistung, keine Steuern. Die vollständige Berechnung gehört zu den ersten Dingen, die Sie bei Ihrem Berater erfragen sollten.
In jedem Jahr als Eigentümer
Die IBI. Das Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die jährliche Grundsteuer. Sie steht der Gemeinde zu und wird auf Grundlage des im Catastro eingetragenen Katasterwerts berechnet. In Santanyí, Ses Salines und Campos kommen die IBI und die kommunale Müllgebühr als jährliche Bescheide, die die ATIB im Auftrag der Gemeinde einzieht; so steht es im Kalender der kommunalen Abgaben 2026 der ATIB. Sie können per Lastschrift von einem spanischen Bankkonto bezahlt werden.
Die Einkommensteuer für Nichtansässige. Wer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, versteuert die Immobilie über das Impuesto sobre la Renta de no Residentes, das bei der AEAT mit dem Formular 210 erklärt wird. Das gilt auch, wenn das Haus nur selbst genutzt und nie vermietet wird: Dann besteuert die AEAT ein fiktives Einkommen aus der Immobilie.
Die Vermögensteuer. Spanien kennt eine Vermögensteuer, das Impuesto sobre el Patrimonio, die allgemein Personen betrifft, deren Nettovermögen einen gesetzlichen Freibetrag übersteigt. Für auf den Balearen Ansässige verwaltet sie die ATIB, und die Balearenregierung legt eigene Freibeträge und Steuersätze fest. Auch Nichtansässige können für ihr Vermögen in Spanien betroffen sein. Die Erklärung erfolgt mit dem Formular 714. Ob sie Sie betrifft, ist eine Frage für das erste Gespräch mit einem Berater.
Wenn Sie hier ansässig werden. Sobald Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, wird die Immobilie Teil Ihrer spanischen Einkommensteuererklärung, des IRPF, statt der Steuer für Nichtansässige.
Bei einer Vermietung
Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert. Nichtansässige Eigentümer erklären sie bei der AEAT, ebenfalls mit dem Formular 210; Ansässige nehmen sie in den IRPF auf. Die Vermietung auf den Balearen folgt zudem eigenen Regeln je nach Art der Vermietung, ein Thema für Ihren Anwalt ebenso wie für Ihren Steuerberater.
Beim Verkauf
Bei einem Verkauf sind zwei Steuern wichtig. Die erste ist kommunal: das Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, überall als plusvalía municipal bekannt. Sie steht der Gemeinde zu und ist im spanischen Gesetz über die Kommunalfinanzen geregelt; die ATIB, die für die meisten Gemeinden Mallorcas die kommunalen Abgaben einzieht, hat dazu eine Informationsseite.
Die zweite ist die Steuer auf den Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen dem, was die Immobilie gekostet hat, und dem Verkaufserlös. Ansässige erklären ihn im IRPF, Nichtansässige als Einkünfte von Nichtansässigen bei der AEAT. Ist der Verkäufer nicht ansässig, behält der Käufer einen Teil des Kaufpreises ein und führt ihn mit dem Formular 211 an die AEAT ab, als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Dieser Schritt überrascht viele ausländische Verkäufer; es lohnt sich, ihn vor dem Verkaufsstart zu kennen.
Wenn die Immobilie vererbt oder verschenkt wird
Geht eine Immobilie auf Mallorca an Erben über oder wird sie zu Lebzeiten verschenkt, fällt das Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones an, die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die auf den Balearen die ATIB verwaltet. Bei Familien mit Erben in mehr als einem Land lohnt es sich, früh mit einem Berater darüber zu sprechen.
Für Eigentümer aus Deutschland: die deutsche Seite
Wer in Deutschland lebt und auf Mallorca eine Immobilie besitzt, hat zwei Steuersysteme im Blick. Welcher Staat was besteuert und wie eine doppelte Besteuerung vermieden wird, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, unterzeichnet 2011 in Madrid. Das Bundesministerium der Finanzen führt es auf seiner Länderseite Spanien, und der spanische Text ist im Amtsblatt BOE veröffentlicht.
Auf spanischer Seite reichen Ansässige mit Vermögen im Ausland eine Informationserklärung ein, das Formular 720. Wie all das zusammenpasst, prüfen Ihre Steuerberater in beiden Ländern gemeinsam.
Wen Sie fragen und was Sie mitbringen
Der richtige Ansprechpartner ist ein Steuerberater, der das spanische Steuerrecht kennt und regelmäßig mit Kunden aus dem Ausland arbeitet. Wenn wir einen Kunden mit unserem Berater zusammenbringen, geht das Gespräch schneller mit Reisepass und NIE, der Katasterreferenz der Immobilie, der Kaufurkunde oder dem Vertragsentwurf, dem letzten deutschen Steuerbescheid und einer klaren Vorstellung von der Nutzung: Eigennutzung, Familie, Vermietung oder ein späterer Umzug. Fragen, die sich beim ersten Termin lohnen: Was zahle ich beim Kauf, was jedes Jahr, was bei einer Vermietung, was beim Verkauf, und was ändert sich, wenn ich hier ansässig werde?
Was Sie wissen sollten
Welche Steuern zahlt man als Eigentümer auf Mallorca?
Jedes Jahr die Grundsteuer IBI und örtliche Gebühren wie die Müllabfuhr; als Nichtansässiger die Einkommensteuer für Nichtansässige; und je nach Vermögen die Vermögensteuer. Kauf, Vermietung und Verkauf haben jeweils eigene Steuern.
Wer erhebt die Steuern auf Immobilien auf Mallorca?
Die AEAT erhebt die staatlichen Steuern, die ATIB die balearischen und für die meisten Gemeinden auch die IBI und die örtlichen Gebühren; die Gemeinde ist Inhaberin der kommunalen Steuern.
Zahlen Nichtansässige Steuern für ein Haus, das sie nicht vermieten?
Ja. Die AEAT besteuert über die Einkommensteuer für Nichtansässige ein fiktives Einkommen aus der Immobilie, erklärt mit dem Formular 210. Die Berechnung übernimmt Ihr Berater.
Gibt es auf Mallorca eine Vermögensteuer?
Ja, das Impuesto sobre el Patrimonio. Für auf den Balearen Ansässige verwaltet sie die ATIB; auch Nichtansässige können für ihr Vermögen in Spanien betroffen sein. Ob sie Sie betrifft, hängt von Ihrer Gesamtsituation ab.
Können Sie einen Steuerberater empfehlen?
Ja. Wir arbeiten mit einem Steuerberater unseres Vertrauens zusammen und stellen ihn unseren Kunden vor, damit die Zahlen für Ihren Fall von jemandem kommen, der das Gesamtbild sieht.
Wo wir arbeiten
In diesen Orten arbeiten wir jeden Tag: Immobilien in Santanyí, Immobilien in Ses Salines und Immobilien in Campos. Wenn wir Ihnen unseren Steuerberater vorstellen sollen, schreiben Sie Villas y Fincas Mallorca; wir antworten auf Deutsch.
Aktualisiert im Oktober 2026. Dieser Leitfaden nennt die Steuern, die es für Immobilieneigentümer auf Mallorca gibt, und wer sie verwaltet, mit Links zu den im Oktober 2026 eingesehenen amtlichen Quellen (AEAT, ATIB, Catastro, BOE und Bundesministerium der Finanzen). Er nennt keine Steuersätze oder Beträge, dient nur der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung.
