Die Schlüsselübergabe beim Immobilienkauf auf Mallorca findet direkt am Notartisch statt, im Anschluss an die Unterzeichnung der Escritura. Der Verkäufer übergibt dir den kompletten Schlüsselbund, du übergibst ihm den Bankscheck, der Notar protokolliert beides — und ab diesem Moment ist die Immobilie deine.
So weit die Theorie. In der Praxis verläuft der Moment selten so feierlich, wie deutsche Käufer ihn sich vorstellen. Manchmal ist er schnell, manchmal chaotisch, manchmal emotional. Aus zwanzig Jahren Erfahrung im Südosten wissen wir: Die Schlüsselübergabe ist der Moment, in dem der ganze Prozess plötzlich real wird.
Welche Schlüssel werden übergeben?
Idealerweise alle. In der Realität bedeutet das oft mehr Schlüssel, als du erwartest. Bei einer Stadtimmobilie typischerweise: Haupttür, Hintertür, Briefkasten, Garage, eventuell Müllraum, eventuell Pool oder Gemeinschaftsbereich. Bei einer Finca im Südosten kann es deutlich mehr sein: Außentor, Hofbereich, Haupthaus, Gästehaus, Pool-Technikraum, Garage, Werkzeugschuppen, Brunnen, eventuelle Nebengebäude, Tor zur Zufahrt.
Was viele unterschätzen: Verkäufer sind selten ordentliche Schlüsselverwalter. Du bekommst oft einen unsortierten Bund mit zwölf Schlüsseln, von denen drei niemand mehr zuordnen kann. Das ist normal — und einer der Gründe, warum du nach der Übergabe sofort einen Schlüsseldienst rufen solltest, um die Hauptschlösser zu wechseln.
Wer ist dabei?
Im Notarraum: du, der Verkäufer, beide Anwälte, der Notar, der Übersetzer, oft jemand von der Agentur. Bei Eigentumswohnungen mit bestehender Hypothek manchmal auch ein Bankvertreter. Die Übergabe selbst dauert keine Minute — sie ist oft fast beiläufig, eingebettet in den restlichen Notartermin.
Manche Verkäufer machen es feierlich, schenken den Käufern eine Flasche Wein oder einen Korb mit Mandeln. Andere übergeben den Schlüsselbund kommentarlos, nehmen den Bankscheck und gehen. Beides ist normal, beides ist okay.
Bedeutet die Schlüsselübergabe automatisch, dass das Haus leer ist?
Nein — und das ist einer der häufigsten Fallstricke. Die Schlüsselübergabe und die tatsächliche Räumung der Immobilie sind zwei verschiedene Dinge. Wenn im Arras-Vertrag nicht ausdrücklich steht, dass das Objekt am Tag der Escritura «frei und geräumt» zu übergeben ist, kann es sein, dass der Verkäufer noch Möbel, persönliche Gegenstände oder sogar Mieter hinterlassen hat.
Aus der Praxis im Südosten: Wir haben Fälle gesehen, in denen Käufer am Nachmittag nach der Escritura voller Vorfreude zu ihrem neuen Haus fuhren — und feststellten, dass der Keller voller alter Möbel des Verkäufers war, der Garten zwei rostende Autos hatte, und im Gartenhaus ein Fischer seine Netze lagerte, der seit fünfzehn Jahren mit dem Vorbesitzer einen mündlichen Deal hatte. Genau deshalb muss im Arras-Vertrag klar geregelt sein, in welchem Zustand übergeben wird.
Was prüfst du am besten direkt nach der Übergabe?
Sobald du beim Haus ankommst — idealerweise noch am selben Tag oder am Tag danach —, mach folgendes: Probiere jeden Schlüssel an jeder Tür, ordne sie zu und beschrifte sie. Prüfe, ob alle Räume zugänglich sind. Schau, ob Strom und Wasser laufen. Notiere die aktuellen Zählerstände (Strom, Wasser, eventuell Gas) — diese brauchst du für die Umschreibung der Verträge auf deinen Namen.
Mach Fotos vom Allgemeinzustand: Wände, Böden, Bäder, Küche, eventuelle Schäden. Das ist nicht, weil du klagen willst, sondern damit du in zwei Jahren noch nachvollziehen kannst, was dein Zustand war und was du seitdem gemacht hast.
Sollte ich die Schlösser wechseln?
Ja, immer. Aus zwanzig Jahren Erfahrung empfehlen wir das jedem Käufer ohne Ausnahme. Niemand weiß, wie viele Kopien des Schlüssels in den letzten Jahren angefertigt wurden — der Putzdienst, der Vorbesitzer, dessen Schwager, der Pool-Mann, der Architekt, der einmal im Sommer eine Inspektion gemacht hat. Ein neuer Schließzylinder für die Haupttür kostet je nach Modell zwischen 80 und 250 Euro und gibt dir Ruhe.
Bei Fincas zusätzlich: Wenn das Außentor mit einer elektronischen Fernbedienung läuft, lass den Code neu programmieren. Wenn es eine Alarmanlage gibt, lass die Codes aktualisieren und die alten Nutzer aus dem System löschen.
Was nimmt der Verkäufer mit?
Normalerweise alles, was nicht ausdrücklich im Kaufvertrag mitverkauft wurde. Möbel, persönliche Gegenstände, eventuell auch Einbauküche oder Klimaanlagen — wenn diese nicht ausdrücklich im Verkauf inbegriffen waren. Was viele übersehen: Der Verkäufer darf Gegenstände entfernen, die fest installiert wirken. Eine schöne alte Mauerlampe, ein Spiegel, ein Kamingitter — das alles kann am Tag der Übergabe fehlen, wenn es nicht explizit Teil des Verkaufs war.
Ein Tipp aus der Praxis: Vor der Escritura noch einmal vorbeifahren und Fotos vom aktuellen Zustand machen. Wenn du Dinge übernehmen willst, schreib sie in einen Inventaranhang zum Arras-Vertrag. Was nicht schriftlich steht, gehört dem Verkäufer.
Was ist mit Bedienungsanleitungen, Garantien, Plänen?
Bitte den Verkäufer, alle vorhandenen Unterlagen mit zu übergeben: Bedienungsanleitungen für Heizung, Klimaanlage, Pool-Technik, Solaranlage. Garantieunterlagen für Geräte. Eventuelle Baupläne. Verträge mit Wartungsfirmen. Schlüssel für Sicherungskästen.
Aus der Praxis: In etwa der Hälfte der Fälle hat der Verkäufer das nicht parat. Frag trotzdem — und falls es nicht beim Notartermin verfügbar ist, vereinbart, dass es per Post nachgereicht wird. Die meisten Verkäufer sind hier kooperativ, wenn man freundlich fragt.
Und dann?
Dann beginnt das, was wir bei Villas y Fincas Mallorca den «ersten Tag» nennen. Du bist Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca. Aus dem Plan, dem Wunsch, dem Projekt ist Realität geworden. Setz dich in deinen neuen Garten oder auf deine neue Terrasse, schau auf den Olivenbaum oder die Bougainvillea, atme einmal tief durch. Der Rest — Strom umschreiben, IBI organisieren, Versicherung abschließen — kann morgen anfangen.
Brauchst du nach der Übergabe einen Schlüsseldienst, einen Reinigungsservice für die erste gründliche Reinigung oder jemanden, der dir den Pool startklar macht? Schreib uns — unser Property-Management-Team in Ses Salines kümmert sich um genau diese ersten Schritte, seit wir 2010 hier angefangen haben.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.