Der Notartermin (firma de la escritura) ist der formale Abschluss des Immobilienkaufs auf Mallorca. Er dauert in der Regel zwischen dreißig und neunzig Minuten, findet im Notariat in einem der Orte des Südostens (Santanyí, Felanitx, Llucmajor oder Palma) statt, und am Ende verlässt du das Büro mit den Schlüsseln und einer Kopie der Urkunde in der Hand.
Klingt feierlich und ist es auch — aber rein juristisch ist der Notartermin in Spanien nicht das, was deutsche Käufer erwarten. Wer den Unterschied nicht versteht, geht mit falschen Erwartungen rein und ist hinterher entweder enttäuscht oder verwirrt.
Wer ist im Termin dabei?
Du als Käufer (oder dein bevollmächtigter Vertreter), der Verkäufer (oder dessen Vertreter), in den meisten Fällen die Anwälte beider Seiten, oft ein Vertreter der Agentur, der Notar selbst und — falls du nicht fließend Spanisch sprichst — ein vereidigter Übersetzer. Bei Eigentumswohnungen mit bestehender Hypothek manchmal auch ein Bankvertreter, der die Hypothek des Verkäufers ablöst.
Was viele Deutsche unterschätzen: Der Übersetzer ist Pflicht, wenn du die Vertragssprache (Spanisch) nicht ausreichend beherrschst. Der Notar darf die Urkunde sonst nicht beurkunden. Manche Notariate im Südosten haben deutschsprachige Mitarbeiter — verlassen würde ich mich darauf nicht. Plant einen vereidigten Übersetzer ein.
Was passiert konkret?
Der Notar liest die Urkunde vor. Wirklich. Wort für Wort, auf Spanisch. Der Übersetzer übersetzt simultan oder abschnittsweise. Der Notar erklärt die wichtigsten Punkte: den Kaufgegenstand, den Preis, die Zahlungsmodalität, eventuelle Belastungen, die Erklärung des Verkäufers, dass das Objekt frei von Mietern und Schulden übergeben wird.
Du wirst gefragt, ob du verstanden hast, ob du einverstanden bist und ob du in Eigenregie oder über Vollmacht handelst. Dann unterschreibst du jede Seite der Urkunde — und es sind viele Seiten. Der Verkäufer unterschreibt ebenfalls. Der Notar siegelt das Dokument und übergibt jeder Seite eine beglaubigte Kopie.
Wann werden die Schlüssel übergeben?
Direkt am Tisch, im Anschluss an die Unterzeichnung. Der Verkäufer übergibt dir den Schlüsselbund — oft mehrere Schlüssel für Haupttür, Nebentüren, Pool, Garage, Briefkasten, Gartentor. Du übergibst ihm den Bankscheck. Der Notar protokolliert die Übergabe.
Aus zwanzig Jahren Erfahrung im Südosten: Es ist immer ein seltsamer Moment. Nach Wochen oder Monaten der Vorbereitung dauert die eigentliche Übergabe vielleicht zwei Minuten. Manche Käufer fangen an zu weinen, andere schauen den Schlüsselbund an, als wäre er nicht echt. Es ist okay, das zu fühlen.
Was prüft der Notar — und was nicht?
Hier kommt der entscheidende Unterschied zu Deutschland. Der spanische Notar ist kein Berater. Er prüft die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit, die Echtheit der vorgelegten Dokumente, die Eintragungslage im Grundbuch (durch eine Anfrage am Tag der Beurkundung) und ob der Vertrag formal korrekt ist. Er prüft nicht, ob der Preis fair ist, ob die Klauseln für dich vorteilhaft sind, ob die Due Diligence ordentlich gemacht wurde oder ob das Haus die Erwartungen erfüllt.
Mal ehrlich: Wer beim spanischen Notar dieselbe inhaltliche Beratung erwartet wie beim deutschen, wird enttäuscht. Genau deshalb ist der Anwalt vorher so wichtig. Der Notar ist die Bühne — die Vorbereitung war die Probe.
Wie lange dauert der Termin?
Bei einer einfachen Wohnung ohne Komplikationen: 30 bis 45 Minuten. Bei einer Finca mit Spezialklauseln, Hypothekenablösung des Verkäufers und mehreren Bankschecks: 60 bis 90 Minuten. Bei sehr komplexen Fällen mit mehreren Eigentümern, Erbengemeinschaften oder grenzüberschreitenden Vollmachten kann es länger werden.
Plant nicht: «Termin um zehn, Mittagessen am Strand um zwölf.» Plant: «Termin um zehn, der Rest des Tages ist offen.» Wer Druck ausstrahlt, wird in Spanien selten belohnt.
Was passiert nach der Unterzeichnung?
Der Notar schickt eine elektronische Mitteilung ans Grundbuchamt — die sogenannte presentación telemática. Damit ist die Immobilie ab diesem Moment für andere Eintragungen blockiert. Die formelle Eintragung in deinem Namen folgt in den nächsten Wochen, sobald die Steuern gezahlt sind.
Dein Anwalt kümmert sich (oder sollte sich kümmern) in den folgenden Tagen um die Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITP), die Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt und den Erhalt der finalen Eintragungsbestätigung. Erst dann ist der Kauf wirklich abgeschlossen — auch wenn du das Haus schon längst bewohnst.
Brauche ich nach dem Termin noch einen Kaffee?
Definitiv. Was wir bei Villas y Fincas Mallorca seit zwanzig Jahren beobachten: Käufer brauchen nach der Escritura eine halbe Stunde, um zu realisieren, was gerade passiert ist. Setz dich mit deinem Anwalt oder dem Agenturteam in ein Café in der Nähe des Notariats, atme durch, schau dir den Schlüssel an. Es ist ein Übergang, kein Pflichttermin.
Und dann? Dann geht der Alltag los: Strom umschreiben, Wasser umschreiben, Müllgebühren, IBI-Bescheid, Versicherung. Aber das ist eine andere Geschichte.
Hast du Fragen zum Ablauf deines konkreten Notartermins oder brauchst du Empfehlungen für vereidigte Übersetzer in der Region? Schreib uns — wir begleiten Käufer durch diesen Tag, seit wir 2010 unser Büro in Ses Salines geöffnet haben.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.