Nach der Escritura ist die Immobilie auf Mallorca rechtlich bereits deine — aber im Grundbuch (Registro de la Propiedad) bist du noch nicht eingetragen. Diese Eintragung folgt erst in den Wochen nach dem Notartermin und dauert üblicherweise zwischen vier und zwölf Wochen, je nach Grundbuchamt und Komplexität des Falls.
Das verwirrt deutsche Käufer regelmäßig. In Deutschland gilt: Erst die Eintragung ins Grundbuch macht dich zum Eigentümer. In Spanien ist es anders: Die Escritura selbst überträgt das Eigentum, die Eintragung ins Grundbuch ist eine spätere Bestätigung — wichtig, aber nicht der Moment des Eigentumsübergangs.
Was passiert direkt nach der Escritura?
Der Notar sendet noch am Tag der Beurkundung eine elektronische Mitteilung ans zuständige Grundbuchamt — die presentación telemática. Diese Mitteilung blockiert die Immobilie für andere Eintragungen und sichert deine Position. Selbst wenn der Verkäufer am nächsten Tag versuchen würde, die Immobilie noch einmal an jemand anderen zu verkaufen, würde das Grundbuchamt das blockieren.
Aus zwanzig Jahren Erfahrung im Südosten: Diese telematische Voranmeldung ist ein extrem effektiver Schutz. Wir haben in all den Jahren keinen einzigen Fall erlebt, in dem ein Käufer durch das Lücke zwischen Notartermin und formaler Eintragung Probleme bekommen hätte.
Wer kümmert sich um die Eintragung?
In der Regel dein Anwalt oder ein gestor (eine Art spezialisierter Verwaltungsdienstleister). Die Schritte sind: Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITP) beim Steueramt der Balearen, Einreichung der Originalurkunde beim Grundbuchamt, Bezahlung der Eintragungsgebühren, Abholung der eingetragenen Urkunde nach Abschluss des Verfahrens.
Was viele unterschätzen: Die Reihenfolge ist wichtig. Ohne bezahlte ITP nimmt das Grundbuchamt die Urkunde nicht zur Eintragung an. Und die ITP muss innerhalb einer bestimmten Frist nach der Escritura gezahlt werden — sonst drohen Säumniszuschläge.
Was kostet die Eintragung?
Die Gebühren des Grundbuchamts berechnen sich nach einer staatlichen Tariftabelle und hängen vom Kaufpreis ab. Bei einer Immobilie für 600.000 Euro liegen die reinen Eintragungsgebühren typischerweise zwischen 600 und 1.200 Euro. Bei sehr hochwertigen Objekten entsprechend mehr, aber die Skala steigt nicht linear — die Tariftabelle hat Stufen.
Dazu kommen die Honorare deines Anwalts oder Gestors für die Abwicklung (oft schon im Gesamtpaket der Anwaltskosten enthalten) und natürlich die ITP selbst, die separat ans Steueramt geht und der größte Posten der Nebenkosten ist.
Wie lange dauert die Eintragung?
Das hängt vom zuständigen Grundbuchamt ab. Die wichtigsten Ämter im Südosten Mallorcas sind in Felanitx und in Manacor zuständig — je nach Lage der Immobilie. Aus der Praxis sehen wir typische Bearbeitungszeiten zwischen vier und acht Wochen, in komplexeren Fällen auch länger.
Komplexere Fälle sind etwa: Fincas mit Diskrepanzen zwischen Grundbuch und Kataster, Erbschaften, mehrere Eigentümer, ungewöhnliche Servituten, Hypothekenablösung am selben Tag. Bei einer normalen Stadtwohnung in Santanyí dagegen geht es oft erstaunlich schnell.
Was bekomme ich am Ende?
Eine eingetragene Originalurkunde mit dem Stempel und der Unterschrift des Grundbuchamts (Inscripción). Damit ist der Kauf formell vollständig abgeschlossen. Diese eingetragene Urkunde ist das wichtigste Dokument, das du als Eigentümer hast — bewahre sie sicher auf, idealerweise im Original an einem geschützten Ort und als Scan in einer Cloud.
Aus der Praxis: Wir empfehlen, mehrere beglaubigte Kopien zu beauftragen. Du brauchst sie später für die Anmeldung der Versorgungsunternehmen, eventuell für Steuererklärungen, für eine eventuelle Wiederverkaufssituation. Beglaubigte Kopien beim Notar zu bestellen, ist deutlich einfacher direkt nach der Escritura als Jahre später.
Was ist eine Nota Simple — und brauche ich später eine?
Eine nota simple ist ein einfacher Auszug aus dem Grundbuch. Sie zeigt: aktueller Eigentümer, Größe des Grundstücks, eingetragene Belastungen, Hypotheken, Servituten. Du kannst sie jederzeit beim Grundbuchamt oder online bestellen — Kosten liegen bei wenigen Euro.
Praktischer Tipp: Bestell dir etwa drei Monate nach der Escritura eine aktuelle Nota Simple. Damit prüfst du, dass alles korrekt eingetragen wurde — Name richtig geschrieben, Größe stimmt, keine ungewollten Belastungen. Sollte etwas falsch sein, kannst du es jetzt noch leichter korrigieren als Jahre später.
Was, wenn das Grundbuchamt etwas beanstandet?
Manchmal lehnt das Grundbuchamt eine Eintragung mit einem sogenannten defecto ab — einem formellen Mangel. Das kann eine fehlende Unterschrift sein, eine unklare Formulierung, eine Diskrepanz zwischen Kataster und Grundbuch. In diesen Fällen muss dein Anwalt nachbessern, Dokumente nachreichen oder eine Korrektur beim Notar veranlassen.
Aus zwanzig Jahren Erfahrung im Südosten: Bei einer professionell vorbereiteten Escritura passiert das selten. Aber es kommt vor — und es kostet Zeit. Plant gedanklich, dass die Eintragung ein paar Wochen länger dauern kann, wenn etwas Unerwartetes auftaucht. Für deine Wohnsituation hat das keine Auswirkung, denn du bist ja längst eingezogen.
Bin ich versichert, bevor das Grundbuch alles bestätigt hat?
Ja. Sobald die Schlüssel in deiner Hand liegen und du das Risiko der Immobilie trägst, solltest du eine Hausratsversicherung und eine Gebäudeversicherung haben. Das ist unabhängig von der formellen Grundbucheintragung. Versicherer akzeptieren die Escritura als Eigentumsnachweis.
Ein Tipp: Vereinbare den Beginn der Versicherung auf den Tag der Escritura, nicht auf irgendeinen späteren Datum. Im schlimmsten Fall — Wasserschaden zwei Tage nach der Übergabe, Sturm in der ersten Woche — bist du nur abgesichert, wenn die Versicherung lückenlos läuft.
Brauchst du Hilfe bei der Koordination zwischen Anwalt, Steueramt und Grundbuchamt nach deiner Escritura, oder Empfehlungen für eine seriöse Versicherung in der Region? Schreib uns — wir begleiten Käufer durch genau diese Phase, jeden Monat aufs Neue.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.